자본의 적자 상황인데, 대출의 확보에 사용되는 자산의 가치가 대출 잔액보다 적을 때 발생하는 경우의 적자 상황을 역자산(逆資產) 또는 '마이너스 자산'이라고 한다. 영어로 negative equity라고 하고, 일반적인 쉬운 표현으로는 underwater라고도 하며, 또한 이러한 상황에 빠진 사람 역시 underwater라고 부른다. 특히 이러한 대출 상황이 발생했을 때의 대출과 대출자를 upside down이라고도 부른다.
가장 많이 발생하는 원인은 역시 주택 시장에 의한 경우가 많다. 가령 저당권이 달린 집을 구입할 때, 대출을 받았다고 하자. 자신의 대출금과 저당권이 걸린 주택의 대출금의 합산 대출금액이 주택가치를 초과하면 역자산이 발생했다고 할 수 있다. 여기서 차입자가 채무불이행을 하면 차입자에 의한 재산의 압류 및 매각은 미납금액을 상환하기에 충분한 현금을 조달하지 못하며, 차입자는 집을 잃고도 여전히 빚에 시달리게 된다.
매입 직후 재화의 가치가 하락할 때 마이너스 자본이 발생하는 것도 있다. 간단하게 설명하면, 대출까지 받고 산 집에서 여러가지 이유로 땅값이 떨어질 수 있는데, 이 경우 대출금이 떨어진 땅값보다 높아져버리면, 역자산이 발생했다 할 수 있다. 이 케이스는 차량 리스 상황에서도 발생할 수 있다. 시세를 제대로 확인하지 않은 상태에서, 거액 대출까지 받아가며, 시세차익을 노리며 비싸게 리스했는데 시세가 팍 떨어져버리면, 역자산 상황이 발생할 수 있다.
기본적으로 자본이 마이너스인 사람은 부채가 자산을 초과하는 '마이너스 순자산'(negative net worth)을 갖고 있다고 할 수 있는데, 이 경우도 역자산의 일종으로 볼 수 있다. 대표적인 예가 학자금 대출인데, 교육으로 미래에 소득이 높아질 가능성이 높아지지만, 잠재력은 금융자산이라 할 수 없으므로, 재산이 아예 없는 학자금 대출자 역시 마이너스 순자산을 가진 자로 볼 수 있고, 이 역시 역자산에 해당한다. 그리고 실제로 미국의 경우, 코로나 사태 이후, 학자금 융자 빚이 2021년 5월 시점에서 한화로 1900조원에 해당할 정도이고, 이로 인해 제2의 모기지 사태가 우려될 만큼이라, 조 바이든 대통령이 1인당 일부 금액씩 탕감해주는 방안을 고려할 정도.
이러한 역자산 상황은 1991년과 1996년 사이의 경기침체 때 영국에서, 그리고 1998년과 2003년 사이의 홍콩에서 대량 발생했고, 이 역자산(negative equity)이라는 용어 역시 널리 사용되었다. 그리고(...) 2008년 미국(...) 자세한 내용은 서브프라임 모기지 사태 문서