1. 개요
분당신도시는 1기신도시 재건축 선도지구 지정이 예정되어 있다.여야 막론하고 선거철마다 분당 지역공약으로 1기 신도시 재건축을 내걸 정도로 관심이 뜨겁다. 이로 인해 문재인 정부의 부동산 정책을 차치하고서라도 분당 집값이 배로 뛰게 되었다. 관련 뉴스
1기신도시의 대표주자라고도 볼 수 있는 분당신도시는 선도지구 지정후 실제로 재건축으로 이어질 수 있는 유력한 신도시로 판단된다. 지금의 부동산 정책하에서 가장 수혜를 입고있는 지역.
분당신도시에서도 서현동의 시범단지(시범삼성한양아파트, 시범우성현대아파트)와 수내동의 양지마을이 가장 선도지구 지정에 근접한 것으로 알려져 있으며(24년 9월 2일 현재 발표 기준 양지마을 동의율 85%, 시범1구역(삼성한양) 동의율 85%, 더시범(우성현대) 동의율 90%) 이 세 단지가 향후 재건축시 실현 가능성이 가장 높다고 평가받는다.
2. 배경
분당신도시 최초 입주 단지인 분당시범단지를 비롯하여 많은 아파트들이 오래되어 주민들 사이에 재건축 떡밥이 나오고 있다. 시범단지의 경우 1991년 9월에 입주하여 2021년 기준 30년을 넘었다. 기사이는 1기 신도시의 아파트 노후화와 아파트 부실공사와 궤를 같이 한다.
3. 진행
2018년 7월 말 성남시에서 ‘2030 성남시 도시주거환경 정비기본계획’을 짜기 위한 사전 절차로 아파트 소유주와 세입자 등을 대상으로 설문조사를 진행했다. #2019년 7월 12일 '2035 성남도시기본계획' 주민 공람이 시작되었다. 이에 따르면 2025년까지 리모델링 시범단지 사업을 완료하고, 2026년부터 2035년까지 주민선택에 따라 재건축이나 리모델링을 추진한다는 계획이다. #
2021년 10월 경 분당시범단지 4곳이 분당신도시에서 가장 먼저 추진준비위원회를 발족했다. # 이 위원회는 인근 아파트단지들도 가입하면서 '분당 재건축 연합 추진위원회'로, 이어서 리모델링을 추진하는 아파트 단지까지 합쳐져 '재건축·리모델링 연합 추진위원회'로 발전하였다. #1 #2 한편 정부와 성남시는 재건축보다는 리모델링에 무게를 두고 있다.
지금은 분당시범단지 4곳 통합추진준비위원회가 2개로 나뉘어져 시범삼성, 시범한양아파트가 시범1구역. 시범우성, 시범현대아파트가 시범단지(더시범)의 명칭으로 통합추진준비위원회가 구성되어 있다.
4. 변수
4.1. 안전진단 기준
당시에 첫 신도시 건설이라 워낙 아파트 설계가 잘 되어있기 때문에 현재의 안전진단 기준으로는 재건축 허가가 떨어질 가능성이 매우 낮다는 시각이 많다. 이에 리모델링으로 방향을 튼 아파트들도 꽤 있다.다만 윤석열 대통령이 대선 공약으로 '30년 이상 노후 공동주택의 경우 정밀안전진단 면제'를 내걸었는데, 이 공약이 1기 신도시 특별법에 반영될지는 지켜봐야 할 듯. 한편 이와 달리 인수위 관계자를 인용해 ‘준공 30년 넘은 아파트의 재건축 안전진단을 폐지한다’는 공약이 폐지될 것으로 전망된다는 기사가 뜨기도 했는데, 이에 인수위에서 예정에 없던 브리핑을 열고 이에 해명하기도 했다. #
4.2. 용적률 제한
용적률과 재건축 제한 규제를 푸는 것도 큰 관건이다. 지금 토지용도의 최대 용적률을 적용하면 재건축을 해도 수익이 안나기 때문에 재건축이 이루어지지 않는다는 판단에 근거한 것인데, 이와 관련하여 재건축을 지지하는 측에서는 해당 규제를 완화하는 1기 신도시 특별법 제정을 주장하고 있다. #제20대 대통령 선거 양당 대선후보인 이재명과 윤석열, 그리고 성남시 분당구 갑 국회의원 보궐선거 당선인 안철수는 모두 용적률의 500% 상향[1]준주거지역의 최대치를 말하는 것이다. 용적률 499%의 대표적 단지 중 하나로써 화서역 파크 푸르지오가 있다. ]을 공약으로 내세웠다. 관련 전문가들은 용적률을 크게 상향하는 것에 대해 부정적인 시각으로 바라보고 있다. #
4.3. 재건축초과이익환수제
5. 관련 문서
[1] 용적률 중