| 전방 및 일신방직 광주공장 전경 |
1. 개요
챔피언스시티의 역사에 관한 문서2. 2019년 이전
1935년 일본 가네보가 세운 방직공장을 해방 이후 불하받아 설립되어 국내에서 가장 오랜 역사를 자랑하는 전방(주)와 일신방직의 터전으로, 한때 광주의 산업화를 이끌던 중심지 역할을 하기도 했으나 점점 섬유산업이 사양화되고 시설이 낡다보니 생산효율도 떨어진 탓에 2017년에 전방이 무려 83년만에 공장 가동을 중단했고 2019년에는 남은 일신방직까지 평동산단으로 완전 이전하기로 결정했다.그러자 도심 한가운데에 9만 평이나 되는 거대한 공장 터 개발에 대한 기대감이 수면 위로 떠오르게 되었고, 지역사회에서는 이 자리에 코스트코나 이케아처럼 현재 광주에 진출하지 않은 쇼핑 시설이 들어와야 한다는 의견과 근대 문화유산으로서 보존해야 한다는 의견이 대립해왔다.
3. 2020년 ~ 2021년
2020년 7월 23일 전방·일신방직 광주공장 부지를 MBN 그룹의 자회사인 MBN프라퍼티와 부동산 개발업체인 휴먼스홀딩스에서 모두 매입했다. 해당 부지의 크기는 총 304,131㎡로 9만 2천 평에 달하며 매각 대금은 6,850억 원이다. 임동 부지를 매입한 MBN프라퍼티와 휴먼스홀딩스는 ‘휴먼스홀딩스 제1차 PFV’라는 합작사를 만들고 그 회사에 토지 전권을 위탁했다. 본 휴먼스홀딩스 제1차 PFV는 국내 최고 부동산 종합 개발업체인 신영그룹의 자회사로써 신영그룹이 청주 대농방직(청주 지웰시티) 이후 대규모로 진행하는 첫 복합 개발(MiX used Development, MXD)이 될 예정이다. 신영은 우미건설과 함께 본 개발 사업을 주도하는 것으로 알려졌고 광주광역시와 함께 도시 계획 변경 사전 협상 제도를 통해 해당 부지를 개발할 예정이다.4. 2022년
2022년 대선 과정에서 복합쇼핑몰 유치에 대한 광주시민들의 여론이 “쇼핑시설 유치해야한다” 쪽으로 기울면서 십수년째 표류중인 어등산 관광단지와 함께 복합쇼핑몰 입점이 유력한 후보지로 꼽혔고 이에 반대하는 '전남·일신방직 부지 공공성 확보를 위한 시민대책위원회'[1]는 2022년 7월 11일 논평을 통해 "사업자가 도시 계획 변경 협상제안서를 행정기관에 제출하지도 않은 상태에서 마치 개발 계획이 확정인 것처럼 언론에 발표한 것에 대해 강한 유감을 표한다"며 해당 부지가 광주광역시에 마지막으로 남은 근대 역사문화산업의 자산이라며 졸속 개발에 반대하고 부지 전체를 문화유산화하자고 주장했으나 시민들의 호응을 얻지 못했다.광주광역시는 해당 부지가 광주 구도심과 신도심의 접점에 있는 만큼 ‘전략적 중심 상업지’로써의 개발을 요구하고 있으며 업체는 광주광역시의 요구를 받아들여 개발계획을 작성하기로 합의했고 화력 발전소나 물 저장 시설 등 보존 가치가 높은 건물은 보존하기로 했다.
광주광역시가 개발 지침을 제시한 후 약 7개월 만에 급작스럽게 현대백화점그룹에서 해당 부지에 가칭 '더현대 광주'를 추진하고 있다고 밝혔다. 이는 지역 1위 대형 소매업체인 광주신세계를 향해 먼저 복합 쇼핑몰을 출점시키겠다는 일종의 여론전으로 보인다. 사실 현대백화점은 2013년 광주역점[2]을 철수한 이후 2015년 광천동 부지[3] 매입 시도, 2018년 광주역 복합 개발 사업 설명회 참석, 2020년 광주송정역 옆 금호타이어 이전 적지 개발 참여설 등 꾸준히 재진출을 위한 시도를 하며 지역 사회에서 무성한 소문을 일으키던 중이었다. 기사에 따르면 이미 방직부지 매각 계약을 체결한 휴먼스홀딩스 제1차 PFV와 현대백화점 그룹은 '더현대 광주'가 들어설 부지를 미리 계약을 했다고 한다. 현재 광주광역시의 전반적인 여론과 광주광역시장의 공약상 큰 문제 없이 개발과 입점이 이뤄질 것으로 예상한다.
2022년 7월 기준 언론에서 나온 전방·일신방직 부지 개발안에 포함되는 시설은 '더현대 광주', 프리미엄 영화관, 세계적인 특급 호텔, 라키비움, 학교, 업무 시설, 지식 산업 센터, 공공 시설, 약 3,000 내지 4,000세대의 주상 복합과 아파트가 들어설 예정이다.
다만 7월 말에 휴먼스홀딩스 제1차 PFV에서 세부 계획안을 광주광역시에 제출하고 6개월 내에 이 세부 개발 계획안을 확정하기 전까지는 미정이다. 즉, 상기한 시설이 변동할 수 있다는 말이다. 다만 주거 시설의 세대가 조정되면 됐지 나머지 시설의 변동은 없을 가능성이 높다.
2022년 10월 31일 레고랜드 사태로 채권, PF 시장이 얼어붙은 와중에 신영이 보증을 서 토지 대금 7500억 원을 완납했다. 사업 추진에 대한 의지를 읽을 수 있는 대목이다.
2022년 11월 18일 광주광역시에 일신방직 복합개발 용도변경사전협상 사업제안서와 더현대 광주 추진계획을 제출했으며 광주광역시는 21일에 신속, 공정하고 투명한 인허가 지원을 위해 이를 홈페이지에 게시했다.
이에 광주시는 일신방직개발은 ‘도시계획 용도변경 사전협상제’를, 더현대 광주는 ‘복합쇼핑몰 입점 신활력 협의체’를 적용해 투트랙으로 협상하기로 했다. 각각 11월 25일, 29일부터 협상에 들어간다.
5. 2023년
2023년 1월 30일, 광주광역시는 국내외 전문가를 대상으로 마스터플랜 국제지명초청 설계공모를 실시했다.[관련기사]내일신문에 따르면 2023년 1월 광주광역시는 용도변경에 따른 '토지이용계획'을 확정짓기 위해 '국제설계공모'에 착수했다.
[건설] ‘옛 전방·일신방직 부지개발’ 국제설계 공모에 덴마크 어반 에이전시 ‘모두를 위한 도시’ 선정, ‘전방·일신방직 부지’ 국제설계공모 당선작 선정.hwp
2023년 3월 20일 국제설계공모 당선작이 결정, 공개되었다. 덴마크의 어반 에이전시가 당선되었다. 당선작 설계설명서 보기 낙선작 보기 - 포스코에이앤씨(한국) 설계설명서, 베노이(영국) 설계설명서, 엔엘 아키텍츠(네덜란드) 설계설명서, 마시밀리아노 푹사스(이탈리아) 설계설명서, 지엠피(독일) 설계설명서, 도미니크 페로(프랑스) 설계설명서, 유엔 스튜디오(네덜란드) 설계설명서
당선작의 조감도는 당선작 조감도-1.jpg 당선작 조감도-2.jpg, 당선작 조감도-4.jpg, 당선작 조감도-7.jpg 참고.
광주광역시는 마스터플랜 설계공모 결과를 옛 전방‧일신방직 부지개발 사업계획에 반영해 오는 7월까지 부지개발 사업자인 ㈜휴먼스홀딩스피에프브이와 도시계획변경 사전협상을 마무리할 계획이라고 밝혔다.
다만 35m 너비 도시계획도로(570m)를 건설한다는 것 외에 별다른 교통대책이 포함되지 않았다는 지적이 나오고 있다. 4000여가구의 대규모 아파트단지가 들어설 경우 인근 유스퀘어와 신세계백화점 이용 차량 및 광주-기아 챔피언스 필드 이용차량 등 교통량이 매우 혼잡할 게 자명하기 때문. 이 때문에 하술될 대책들이 논의되고 있다.
또한 지역 일부 시민단체들은 근대 문화유산인 방직공장 건물을 훼손시킨다면서 당선작에 대한 비판을 지속하고 있다.“광주 전남·일신방직 터 개발안, 근대문화유산 훼손 우려”
내일신문에 따르면 아파트 4236세대와 복합쇼핑몰(더현대) 등이 들어설 예정인 옛 전남일신방직 부지(북구 임동 29만6340㎡) 개발사업도 도시계획변경절차를 밟고 있다. 광주시 도시계획변경 사전협상 운영지침(운영지침)에 따르면 공장용지를 상업시설용지 등으로 바꾸면 '땅값 차액의 40~60%가 공공기여'다. 땅값 차액이 많을수록 그만큼 공공기여도 늘어난다. 개발사업자는 지난 4월 지침에 따라 48.3%에 해당하는 2521억원을 내놓겠다고 밝혔다. 이를 그대로 적용하면 용도변경 이전 땅값이 7171억원이며, 용도변경 이후가 1조2393억원 정도로 추정된다. 이중 공원 등 공공시설을 제외한 상업용지(18만5340㎡) 등의 땅값을 3.3㎡ 당 2210만원 정도로 계산했다. 이로 인해 인근에 있는 광주신세계 이전부지나 광주 중심상권인 상무지구(3000만원)에 비해 싸게 반영했다는 논란이 일고있다.
또 다른 쟁점은 용도변경 이전 땅값 기준시점이다. 운영지침에 따르면 기준시점은 사업자가 광주시에 사전협상을 신청한 이전 시점(2020년 4월 27일)과 광주시가 사업자에게 협상대상지 선정을 통보한 이전 시점(2021년 12월 12일) 등이다. 통상 협상대상지 선정 통보 시점을 적용한다. 이 시점을 적용한 이유는 '사전협상을 신청한 시점으로부터 60일 안에 대상지 선정 통보'를 하므로 지가 변동이 별로 없어서다.
하지만 전남일신방직은 상황이 다른데, 광주광역시가 지침을 어기고 1년 7개월이 지난 후에 협상대상지를 지정했다. 이에 따라 지가변동이 발생했다. 국토교통부에 따르면 이 시기 북구 공업지역 지가변동률이 평균 5.9% 상승했다. 감정평가법인 관계자는 "개발소식이 전해진 전남일신방직이 더 올랐다고 보는 게 합리적"이라고 말했다. 따라서 기준시점을 2020년 4월 27일로 적용해야 공공기여를 늘릴 수 있다. 이런데도 광주광역시가 2021년 12월 12일을 고집해 논란이 될 전망이다. 광주광역시 관계자는 "다른 지역도 협상대상지 선정을 통보한 이전 시점으로 잡았다"면서 "공공기여를 최대한 받는다는 게 광주광역시 입장"이라고 말했다. 한편 광주광역시는 공공기여 규모를 정하기 위해 감정평가를 추진 중이며, 시민단체는 협상 공개를 요구하고 있다.
2023년 6월 25일 광주광역시는 사업자인 휴먼스홀딩스피에프브이와의 '공공기여 계획 및 협상'을 다음 달 중 마무리할 방침이라고 밝혔다.#
2023년 7월 6일 광주시의회, 광주시, 전일방부지 공공성 확보를 위한 시민대책위원회는 광주광역시의회에서 교통혼잡 대책 마련 토론회를 개최했다. 이채연 광주시민환경연구소 소장은 "혼잡교차로인 광천사거리, 임동오거리, 광주역 교차로, 경신여고사거리로 둘러싸여 있고 부지 개발 시 1일 교통량이 약 7만6천대로 예상된다"고 설명하며 "장기적으로 BRT(간선급행버스체계)나 친환경 트램을 연계한 복합 광역교통체계를 구축해야 한다"고 주장했다.# 이에 대해서는 광주광역시 BRT나 광주 도시철도 2호선/논란, 광주 도시철도 3호선 등 참고.
'3천억 규모' 일신방직터 공공기여 난항
2023년 7월 20일, 부지에 대한 감정평가가 마무리되었다. 감정평가는 양측 추첨에 따라 2개 평가법인이 진행했다. 운영지침에 따르면 평가법인은 공장용지가 상업시설 용지 등으로 바뀐 시점을 기준으로 땅값을 산정한다. 공장용지 평가시점은 광주시가 협상대상지 지정 전날인 2021년 12월 12일을 적용했다. 또 상업시설 용지로 바뀐 시점은 오는 2024년 6월 30일로 추정했다.
하지만 감정평가 금액이 개발사업자가 당초 예상했던 금액과 큰 차이를 보이면서 협상조정협의회 회의 일정조차 못잡고 있다. 소경용 휴먼스홀딩스 대표는 "용도변경 전 감정평가금액이 더 낮게 나온 반면 용도변경 이후는 더 높게 나왔다"면서 "감정평가가 공정하지 않다"고 반발했다. 이는 공공기여 규모가 당초 제시했던 2521억원보다 늘어난데 따른 불만이다. 개발사업자는 이런 불만에 따라 공공기여 규모 등을 포함한 사업계획안 제출을 미루고 있다.
광주광역시는 개발사업자가 정식으로 이의신청을 하면 또 다른 감정평가법인을 선정해 감정평가를 다시 하거나 국토교통부에 감정평가 타당성 조사를 의뢰하는 방안을 놓고 고심하고 있으나 개발사업자 이의신청에 따라 감정평가가 다시 실시될 경우 공공기여 협상이 늦어지고 특혜시비가 예상되어 쉽사리 하고 있지 못하고 있다. 운영지침에 따르면 감정평가 완료 후 부동산 가치의 급격한 등락 또는 특별한 사유 발생 등으로 감정평가 결과 적용이 현저히 불합리하다고 판단되는 경우에만 재평가를 실시할 수 있다. 하지만 옛 전남일신방직 부지는 부동산 가치가 급락하거나 특별한 사유가 없는 상황이다. 이미 실시된 2개 평가법인의 가격 차이가 10%를 초과하지 않아서 재평가 대상도 아니다. 게다가 새롭게 실시된 감정평가 금액이 이미 완료된 감정평가 금액과 10% 이상 차이를 보일 경우 어떻게 처리할지도 불투명한 상태다. 광주시 관계자는 "이번 협상을 순조롭게 진행해 공공기여를 최대한 받아내는 게 중요하다"면서 "개발사업자가 이의신청을 문서로 접수하면 적정한 문제제기인지 등을 검토해 재평가 등을 결정하겠다"고 말했다.
임동 옛 방직터 사전협상 마무리 임박···복합쇼핑몰 부지 매각 속도내나
광주시 한 관계자는 이러한 상황에 대해 "사업자 측에서 관련 결과를 검토하고 있는 중으로, 결과를 수용하게 되면 다음 단계(공공기여 규모 협상)를 진행할 수 있다"며 "빠르면 이달 초부터 공공기여에 대한 논의를 진행할 수 있다"고 말했다. 사전협상이 마무리되면 옛 방직터 개발에 '더현대 광주' 입점 의향을 밝힌 현대백화점그룹과 사업자 측이 복합쇼핑몰 부지 매매에 대한 논의도 속도 낼 것으로 보인다. 다만, 지구단위계획변경 수립 절차가 마무리되기 전까지는 가계약 수준에 머무를 것이라는 예상이 나온다. 복합쇼핑몰 부지 매매계약과 관련, 휴먼스홀딩스PFV 관계자는 "사전협상이 끝나면 가계약이든 본계약이든 진행할 수는 있을 것이라고 기대한다"면서도 "다만, 토지 감정평가 결과도 그렇고 최근 공사비도 폭등해 조성원가가 올라간 만큼 더현대 계약이 수월하지만은 않을 수도 있다"고 말했다.
9일 광주시 등에 따르면 휴먼스홀딩스는 최근 옛 전남일신방직부지(북구 임동 29만6340㎡) 도시계획변경에 따른 공공기여로 최소 비율인 40%를 수정 제시했다. 광주시는 협상조정협의회를 통해 최대 비율을 받는다는 원칙을 고수하고 있다. 협상조정협의회는 광주시와 휴먼스홀딩스 등 10명이 참여한다. 광주시 관계자는 "휴먼스홀딩스에서 아직 공식 입장을 통보하지 않았다"면서 "협상조정협의회를 통해 공공기여 규모를 결정할 것"이라고 말했다.
광주 전방·일신방직 공장 부지 개발 공공기여금 협상 주목
전방·일방부지 공공기여금 협상 본격화
‘돈의 전쟁’ ...광주 방직공장 부지 공공기여 줄다리기(종합)
2023년 8월에도 광주 임동 전·일방 부지 용도변경과 광주 신세계 확장을 위한 도시계획위원회가 열리지 않게 되었다. 규정상 최대치(60%)를 요구할 광주광역시, 최소치(40%)를 제시할 사업자 입장을 고려하면 50% 안팎에서 결정될 것이라는 전망이 나오고 있다. '쩐의 전쟁' 광주 방직공장터 개발 공공기여금 협상 점화
2023년 9월 14일, 휴먼스홀딩스PFV는 감정평가액을 수용하기로 결정했다. 이에 최악의 사태는 피하게 되었고 협상은 공공기여 비율로 옮겨가게 되었다. 사업자 측도 7000억원을 들여 매입한 만큼 사업이 무산된다면 부담이 컸기 때문에 광주광역시와의 협상을 이어나가기로 결정했다. 광주 방직공장터 공공기여 협상 속도…사업자, 감정평가액 수용, ‘무산 위기’ 전방·일신방직 터 복합쇼핑몰 개발, 최악 사태는 피했다, 광주 전방·일신방직 터 개발 협상 재개
광주광역시는 이르면 2023년 11월 중 공공기여 비율 협상을 마무리할 계획이다.[창간 35주년] 일제공장 뷰 보며 '더현대'서 쇼핑···"어디에도 없는 랜드마크"
10월 17일 국민일보는 비공개 협의 중인 공공기여금이 48~49% 선에서 막판 조율작업이 진행 중인 것으로 전해졌다고 전했다.#
광주시 “최대한 많이” vs 사업자측 “조금이라도 덜” 전방·일신방직 부지 개발 공공기여 협상 ‘촉각’ - 11월 열리는 11차 협상조정협의회 전후 사업이 가시화될 전망이다.
내일신문 2023년 11월 15일자 기사에 따르면 개발사업 관계자는 "현재 협의 안건을 잡고 있다"면서 "공공기여 비율을 51% 정도 생각한다"고 말했다. 이에 광주시 관계자는 "공공기여 협상이 다음 주 열릴 예정"이라며 "51% 이상을 생각하고 있다"고 밝혔다.#
현대백화점 측은 용도변경 사전협상이 마무리되면 더현대 광주를 짓기 위해 2023년 내로 부지 매입에 나서고 행정 절차를 진행할 방침이라는 입장을 냈다.
2023년 11월 29일, 협상 조정협의회는 공공기여 양에 대해서 복합쇼핑몰·업무시설·호텔 등 시에서 요구한 ‘전략시설’에는 40∼45%(1천102억원), 상업·주거 복합 등 ‘사업성 확보시설’에는 상대적으로 높은 60%(4천664억원), 학교·공공용지·도로 등 ‘기반 시설’에는 40%(133억원)를 적용해 도시계획 변경에 따른 토지가치 예상 상승분 1조835억원의 54.4% 수준인 5천899억원으로 공공기여 양을 최종 타결했다. 공공 기여금 일부는 부지 안의 공공 시설이나 역사문화관 등을 짓는 데 쓰이고, 나머지는 현금으로 받는다. 광주광역시청 보도자료, 광주시, 전방‧일신방직 부지 공공기여비율 54.4% 확정.hwp
다음달 15일 도시계획·건축 공동위원회 자문을 거쳐 연내 도시계획 변경 사전협상을 공식적으로 마무리할 방침이다. 이 결과를 반영한 지구단위계획 지정·고시 절차를 내년 6월까지 마칠 예정이며 내년 말께 착공할 경우 3∼4년 공사 기간을 고려해 2027년 말에서 2028년 사이 완공할 수 있을 것으로 예상된다.
광주 방직공장터 공공기여 5천899억 어디에 쓸까
기부채납액으로 5천9백억 원이라는 막대한 금액을 받게 되는 광주광역시가 이 돈을 어디에 어떻게 활용할 지 논의가 시작되었다.
광주광역시는 2023년 12월 28일 보도자료를 내고 전방‧일신방직 부지 도시계획변경 사전협상 추진 현황을 발표했다. 광주광역시청 보도자료
6. 2024년
2024년 2월 29일, 광주광역시는 29일부터 3월 18일까지 도시관리계획 변경안 도서와 전략환경영향평가서(초안)를 광주시 도시계획과, 북구청 도시재생과, 임동 행정복지센터에 비치해 관심있는 주민 누구나 자유롭게 열람하고 서면으로 의견을 제시할 수 있도록 공개했다.광주광역시 보도자료2024년 6월 20일, 교통영향평가 심의에서 사업자측이 심의위원들의 요구안을 대부분 받아들여 심의가 사실상 통과되었다.교통영향평가 3번만에 통과..'더현대' 사업 탄력 (뉴스데스크 2024.06.20 광주MBC)
2024년 7월 18일, 시청 중회의실에서 ‘광주시 도시계획·건축 공동위원회’를 열어 교통영향평가, 전략환경영향평가, 재해영향성, 주거정책 심의와 주민의견 청취 결과 조치계획 등을 반영한 지구단위계획안을 심의하여 가결시켰다. 이에 행정 절차가 마무리되었다.광주광역시청 보도자료, 도시계획·건축 공동위원회 지구단위계획안 심의 통과! 전방·일신방직 부지 개발사업 내년 초 착공합니다!
2024년 7월 30일, 광주광역시 고시 제2024 - 167호, 광주 도시관리계획(지구단위계획구역 및 지구단위계획) 결정 및 지형도면 고시가 게재되었다.#
2024년 7월 31일, 사업계획 이행을 위한 협약을 체결했다.오늘 광주는 7월 30일 뉴스, 광주 옛 전방·일신방직 부지 개발 사업 탄력, ‘두 마리 토끼?’…광주 첫 특급호텔·복합쇼핑몰 동시 건립되나
2024년 10월 10일 11일 광주시는 주상복합 건물에 상가 비율을 15%에서 10%로 하향 조절했다.
2024년 10월 17일 셋백으로 특혜 논란에 휩사였다.https://n.news.naver.com/article/081/0003487461?sid=102
[1] 광주시민사회단체협의회, 광주진보연대 등을 포함해 15개의 지역 시민 단체가 결성한 위원회다.[2] 現 NC백화점 광주역점[3] 現 호반써밋 광주[관련기사] [건설] 광주시, ‘전방‧일신방직 부지’ 국제설계공모 착수, 광주시, ‘전방‧일신방직 부지’ 국제설계공모 착수 보도자료 광주, 첫 5성급 호텔 유치 나섰다