한남뉴타운/재개발 과정

1. 상세2. 구역별 개발 연혁

2.1. 1구역 : 신속통합기획 추진2.2. 2구역 : 한남 써밋2.3. 3구역 : 디에이치 한남2.4. 4구역 : 래미안 글로우힐즈 한남2.5. 5구역 : 아크로 한남

1. 상세

한남뉴타운의 구역별 재개발 과정을 담은 문서.

이태원동, 한남동, 보광동 지역은 서울의 중심인데도 불구하고 낙후된 주택과 건물이 매우 많은 지역이라 뉴타운 방식으로 재개발이 추진되기 시작하였다. 지정 당시부터 입지의 우월성 때문에 많은 사람이 관심을 가지기도 했다.

한강을 남쪽 방향으로 내려다보는 최고의 조망에 서울의 중심에 위치한 입지까지 포함하여 최고의 뉴타운 지역으로 평가[1]받지만 문제는 이처럼 입지가 좋다 보니 지분 쪼개기를 비롯하여 조합, 조합원 간의 이해 충돌이 매우 많아 제대로 진행되지 못하고 있었다. 또한 한강 조망에 있어서 조합원들의 이익을 최대화하기 위한 동 배치나 높은 용적률 주장이 용산구청, 서울시청 등과 의견 충돌을 빚기도 하였다.

전체적으로 남산을 끼고 있는 관계로 고층으로 허가가 나지 않아서, 층고는 낮고 건폐율이 높은 방향으로 계획이 나왔다.

1구역을 제외한 2~5구역 개발이 완료되면, 약 12,300세대의 세대가 새롭게 만들어질 예정이며 2025년 3월 기준으로 전구역의 사업이 진행되고 있다. 정비구역에서 해제되었던 1구역은 서울시 신속통합기획으로 기존 구역 대비 범위를 조금 줄여서 진행할 예정이며, 2구역은 24년 말 관리처분계획 인가를 신청하여 2025년 상반기 안으로 승인이 예상된다. 사업 속도가 가장 빠른 3구역은 철거를 진행하고 있고, 4구역과 5구역은 사업시행계획인가를 준비 중이다

2. 구역별 개발 연혁

2.1. 1구역 : 신속통합기획 추진

2018년에 해제되어 무산되었고 이후 경리단길처럼 상가들이 입주하게 되었다. 이후에도 재개발에 대한 주민들의 요구가 커서 2020년 공공재개발에 도전했지만 후보지에서 탈락하였다.

<colbgcolor=#004ea2><colcolor=#fff> ▲ 축소된 1구역 위치도

그러나 2025년, 2월 28일 서울시 신속통합기획 재개발 사업지로 선정되면서 다시 재개발에 나서게 되었다. 다만 원래 5만 3,350㎡에 이르던 사업지 규모가 4만 4,034㎡로 축소되어 진행된다.

2.2. 2구역 : 한남 써밋

2017년 말, 촉진계획 변경을 심의하였다.

2020년 9월 사업시행인가를 신청하여 임대아파트 의무 30% 규제를 회피하였고 이후 2021년 11월 용산구청에서 사업시행인가를 승인하였다.

2022년 9월, 시공사 입찰이 있었다.

삼성물산이 2022년 당시 주요 입찰 대상으로 한남2구역을 꼽아오면서 2구역 수주에 나서하나 했으나, 삼성물산은 규모나 입지 면에서 더 좋은 평가를 받는 한남4구역으로의 선회[2]를 결정하였다.

최고가 아파트 중 한 곳인 한남더힐을 시공한 대우건설과 한남 더힐에 이어 또 다른 신흥 최고가 아파트로 떠오른 나인원 한남을 시공한 롯데건설이 맞붙으며 뜨거운 승부를 벌였다. 대우건설은 한남 써밋을 제안했고 롯데건설은 르엘 팔라티노를 제안했다. 정말 오랜만에 맞붙은 수주 경쟁이라 치열한 양상을 띄었다. 롯데건설은 "대우가 사진 하나로 조합원들 현혹하고 다닌다!" 라며 공격하였고, 대우건설은 최근 증권가에 돌았던 찌라시인 부도 위기설을 흘리며 반격했다.

이러한 경쟁은 계속 이어져 롯데건설이 한남2구역 부재자 투표장 무단 침입 의혹을 제기했다. 이에 곧바로 대우건설이 반박 자료를 내며 맞섰다. 양쪽은 이후로도 수차례 서로 보도자료를 주고받으며 충돌을 벌였다. 그 과정에서 투표가 1시간 가량 중단되었고, 롯데건설 측은 대우건설 직원들을 입찰방해죄·업무방해죄 등의 혐의로 용산경찰서에 고발장을 접수하는 일도 일어났다.

2022년 11월 5일 시공사로 대우건설이 선정되어 한남 써밋으로 지어질 예정이다.

롯데건설과의 경쟁에서 대우건설이 승리를 거둔데에는 고도 제한 완화 공약인 '118 프로젝트'가 수주에 큰 영향을 끼쳤다. 118 프로젝트란 대우건설이 한남2구역 수주를 위해 제시한 설계 변경안으로, 90m인 고도 제한을 118m까지 완화하며 최고 21층으로 짓겠다는게 118 프로젝트의 골자이다. 한남2구역은 남산 경관 보호 목적으로 고도 제한 90m를 제한 받고 있는데, 층수 제한으로 그간 불만이 컸던 조합원들은 대우건설의 제안에 큰 호응이 있었고 결국 시공사로 최종 선정됐다. 이 당시 대우건설은 공문을 통해 118 프로젝트를 추진할 수 없으면 시공권을 포기할 수 있다는 입장까지 내비쳤었다.

문제는 기대와 달리 고도 제한 완화를 위한 설계 변경 일정이 늦어졌다는 점이였다. 이에 조합이 대우건설 측에 "118 프로젝트가 가능한지 구체적인 증거를 제출하라"고 요구했으며 고도 제한 완화 약속이 무산된다면 시공 계약 해지까지 거론되었다. 조합이 '시공 계약 해지'까지 꺼낸 것은 고도 제한 완화 소식이 늦어지면서 조합원 사이 갈등이 매우 커졌기 때문이다. 조합 관계자는 기자와의 통화에서 "대우건설과 활발히 미팅을 진행하고 있으며 긍정적인 이야기가 오고 가고 있다"면서 "118 프로젝트가 확신이 없고 안 될 경우에는 재신임을 받겠다고 대우건설이 이미 협의한 상황"이라고 설명했다.

정비 업계의 다른 관계자는 "고도 제한과 관련해 조합에서는 대우건설에게 해법을 가져오라고 했지만 본질적인 문제는 결국 서울시의 결정"이라며 "한남뉴타운은 2016년 지침부터 바뀌어야 설계 변경이 가능하기 때문에 앞으로 꽤나 난처한 상황에 돌입할 것 같다"고 밝혔다.[3]

결국 한남2구역은 대우건설을 재신임할건지 투표에 붙혔고, 찬성표가 더 많아 대우건설이 시공사 지위를 유지하게 되었다. 이후 대우건설 측에서도 공식적으로 118 프로젝트가 무산되었음을 밝히고, 고도 제한 90m 내에서 최대한 조합원들의 사업성을 높이겠다고 밝혔다.

2025년 7월 25일, 용산구로부터 관리처분인가를 받았다. 2021년 사업시행계획 인가 이후 약 3년 8개월 만이다. 이번 관리처분계획 인가에 따라 지하 6층~지상 14층 규모의 공동주택 31동, 1천537세대가 새롭게 들어선다. 세대 구성은 조합원 분양 986세대, 일반분양 292세대, 보류지 21세대, 임대주택 238세대로 계획됐고 제2종 일반주거지역으로, 최고 높이 40.5M, 건폐율 32.14%, 용적률 195.42%가 적용되며 총 연면적은 약 34만㎡에 달한다.

도로, 공원, 공공청사, 사회복지시설, 주차장 등 다양한 공공시설도 함께 조성될 예정이고 이르면 2025년 10월부터 이주가 시작될 예정이다.

2.3. 3구역 : 디에이치 한남

한남3구역은 2003년 한남뉴타운 조성 당시 생겼다. 이후 2009년에 정비구역으로 지정되었고, 2012년 조합설립인가, 2017년도에 드디어 서울시 건축심의를 통과했다.

2019년 3월 말 용산구로부터 사업시행인가를 허가 받았다.

2019년 10월 18일 시공사 입찰 마감을 하였다.

GS건설, 현대건설, 대림산업이 3파전을 벌이게 되었다. GS건설은 한남 자이 더 헤리티지, 대림산업은 아크로 한남 카운티, 현대건설은 한남 디에이치 더 로열을 제안했다.

이후 본래 2019년 12월때 시공사 선정을 하려했으나 수주전 과열로 2020년 2월로 미루어졌다.
원래 일정대로라면 2020년 2월 같은날에 용산구 효창운동장 에서도 총회가 열릴 예정이었지만 이번 이태원 클럽 코로나 사태때문에 또 미루어졌었다.
2020년 6월 21일, 결국 코엑스에서 개최되어 대림산업과의 결선 투표까지 가는 혈투 끝에 현대건설이 선정됐다. 명칭은 '디에이치 한남'.

소송이 걸려서 사업이 진행됐으나, 2023년 조합이 승소하였다. 2023년 가을에 이주, 2024년에 철거 및 분양이 진행될 예정이였으나 다소 지연되었다.

2023년 6월 22일 용산구청이 관리처분계획 인가를 진행하였다.

2023년 8월 24일 한남3구역 조합이 우리은행과 단독으로 이주비 대출 협정을 맺었다. 이후 2023년 10월 30일부터 2024년 5월 15일까지 한남3구역 이주가 진행되었다.

2024년 12월 이주율 96%를 달성하였다. 이로 인해 2024년 말부터는 일부 철거가 진행됐다. 당시 이주율 100%가 아닌만큼 잔존하는 주민들이 있었으나, 지자체의 인가가 있으면 구역 일부 철거가 가능하기 때문이다.

2025년 2월 27일부터는 본격적인 철거에 돌입하였다. 계획상으로는 2029년 입주 예정이다.

2025년 4월 15일, 서울시 도시재정비위원회에서 단지 내에 초등학교와 병설유치원를 조성하는 안이 가결되었다.

2025년 7월 7일, 이주가 100% 완료되었다.

2.4. 4구역 : 래미안 글로우힐즈 한남

2021년 4월 새 조합장이 선출되었다.

2022년 11월 재정비 변경안이 통과되었다. 기존에 제외되었던 신동아아파트도 전면 재개발로 포함되었고, 용적률 226%에 최고 23층 2,167세대가 들어설 계획이다.

2024년 5월 건축심의가 통과되었다.

노른자땅인만큼 시공사로 현대건설과 삼성물산이 경쟁하게 되었는데, 업계 1,2위의 다툼이라 한쪽이 패배하면 비용과 이미지 측면에서 큰 피해이기 때문에 이 두 건설사의 맞대결은 2007년 동작구 정금마을 재건축[4] 이후 처음이었다.

2024년 11월 18일 시공사 입찰 마감을 하였고 현대건설과 삼성물산이 입찰제안서 제출하며 수주전을 벌이게 되었다. 현대건설은 디에이치 한강, 삼성물산은 래미안 글로우힐즈 한남을 제안하였다.

이후 2025년 1월 4일, 현대건설과 삼성물산 건설부문의 합동설명회가 개최되었으며 2025년 1월 18일 시공사 선정 총회에서 현대건설을 누르고 삼성물산의 래미안 글로우힐즈 한남이 수주하게 되었다. 디자인은 유엔스튜디오에서 맡았다.

용호상박일 것이라는 전망과 달리 삼성물산이 675표(65.8%), 현대건설이 335표(32.7%)를 얻어 삼성물산이 득표수에서 현대건설 대비 2배 이상 앞섰다.

2.5. 5구역 : 아크로 한남

2009년 10월 1일, 정비구역 지정으로 지정되었고 2010년 6월 15일 추진위원회 승인, 2012년 8월 22일 조합설립인가 과정을 마쳤다.

2017년 12월에 용산구청에 촉진계획 변경 자료를 제출하였다.

2021년 10월 재정비촉진계획이 통과되었다. 해발 90m 이하로 최고 23층 이하로 지어지며, 용적률은 219.4%를 적용해 2,555세대(임대아파트 포함)로 조성될 예정이다.

2024년 4월 건축심의를 통과했다.

2024년 7월과 9월에 있었던 1차, 2차 시공사 모집에 DL이앤씨만 단독으로 접수하였고, 이로 인해 2차까지 유찰되었기 때문에 조합 측에서 건설사를 수의계약으로 선정할 수 있다. 때문에 사실상 한남5구역은 아크로 브랜드로 지어질 확률이 높다.

여담으로 시공사 모집 직전에도 5구역 내 건설사 홍보 현수막 자체를 아예 DL이앤씨만 걸었을 정도로 DL이앤씨는 5구역에 올인했다. 3구역 시공사 선정 투표에서는 현대건설에게 패배하였으나, 4구역에서 삼성물산과 현대건설이 혈투를 벌여준 덕분에 사실상 DL이앤씨는 5구역에 무혈입성한 셈.

2025년 5월 15일 수의계약을 위한 입찰을 진행하고, 같은달 31일 조합원 총회를 열어 시공사를 선정할 예정이다.

최종적으로는 시공사로 DL이앤씨가 선정되었다. 수의계약을 통해 선정되었으며 결국 무혈입성하게 되었다.

[1] 배산임수 지형에 반포대교, 한남대교만 건너면 바로 강남이 나오는 입지다.[2] 당시 삼성물산이 한남2구역 입찰을 포기하자 주민들 사이에서는 공사비를 올려서라도 삼성물산의 입찰 참여를 유도해야 한다는 의견도 있을 만큼 삼성물산 참여에 대한 기대가 높았다.[3] 수주 이전부터 118 프로젝트는 한남2구역 수주를 위한 대우건설 측의 사탕발림이라는 반응이 많았다. 애초에 고도제한 해제와 같은 특혜를 특정 구역에만 주는게 말이 안되기 때문이다.[4] 현대건설이 승리하여, 이후 이수힐스테이트로 재건축되었다.

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