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漢南뉴타운 / Hannam New Town
1. 개요
서울특별시 용산구 일대에 추진 중인 뉴타운 재개발 사업이다. 모든 뉴타운 사업 중 가장 최강의 입지를 가지고 있으나, 이해관계가 복잡하여 진행이 매우 느리다.2. 상세
2.1. 배경
이태원동, 한남동, 보광동 지역은 서울의 중심인데도 불구하고 낙후된 주택과 건물이 매우 많은 지역이라 뉴타운 방식으로 재개발이 추진되기 시작하였다. 지정 당시부터 입지의 우월성 때문에 많은 사람이 관심을 가지기도 했다.2.2. 추진
한강을 남쪽 방향으로 내려다보는 최고의 조망에 서울의 중심에 위치한 입지까지 포함하여 최고의 뉴타운 지역으로 평가되고 있다.[1]문제는 이처럼 입지가 좋다 보니 지분 쪼개기를 비롯하여 조합, 조합원 간의 이해 충돌이 매우 많아 제대로 진행되지 못하고 있었다. 또한 한강 조망에 있어서 조합원들의 이익을 최대화하기 위한 동 배치나 높은 용적률 주장이 용산구청, 서울시청 등과 의견 충돌을 빚기도 하였다.
전체적으로 남산을 끼고 있는 관계로 고층으로 허가가 나지 않아서, 층고는 낮고 건폐율이 높은 방향으로 계획이 나오고 있다.
1구역을 제외한 2~5구역 개발이 완료되면, 약 12,300세대의 세대가 새롭게 만들어진다.
2.3. 구역 정보
2.3.1. 한남1구역
2018년에 해제되어 무산되었다. 이후 점차 경리단길처럼 상가들이 입주하는 상태다.2.3.2. 한남2구역 : 한남 써밋
지하 6층 ~ 지상 14층, 최고 높이 40.5ｍ[2], 30개 동의 아파트 및 복리시설이 들어설 예정이다.
2017년 말, 촉진계획 변경을 심의하였다.
2020년 9월 사업시행인가를 신청하여 임대아파트 의무 30% 규제를 회피하였다. 기사
2021년 11월 용산구청에서 사업시행인가를 승인했다. 기사
삼성물산은 2022년 주요 입찰 대상으로 한남2구역을 꼽아오며 무난히 한남2구역을 수주하나 했으나, 삼성물산은 규모나 입지 면에서 더 좋은 평가를 받는 한남4구역으로의 선회를 결정하였다. 당시 삼성물산이 한남2구역 입찰을 포기하자 주민들 사이에서는 공사비를 올려서라도 삼성물산의 입찰 참여를 유도해야 한다는 의견도 있을 만큼 삼성물산 참여에 대한 기대가 높았다.
2022년 9월 시공사 선정을 놓고 초고가 아파트 중 한 곳인 한남 더힐을 시공한 대우건설과 한남 더힐에 이어 신흥 부촌으로 떠오른 나인원 한남을 시공한 롯데건설이 맞붙으며 뜨거운 승부를 벌였다. 대우건설은 한남 써밋을 제안했고 롯데건설은 르엘 팔라티노를 제안했다. 정말 오랜만에 맞붙은 수주 경쟁이라 치열한 양상을 띄었다. 롯데건설은 " 대우가 사진 하나로 조합원들 현혹하고 다닌다! " 라며 공격하였고, 대우건설은 최근 증권가에 돌았던 찌라시인 부도 위기설을 흘리며 반격했다.
이러한 경쟁은 계속 이어져 롯데건설이 한남2구역 부재자 투표장 무단 침입 의혹을 제기했다. 이에 곧바로 대우건설이 반박 자료를 내며 맞섰다. 양쪽은 이후로도 수차례 서로 보도자료를 주고받으며 충돌을 벌였다. 그 과정에서 투표가 1시간 가량 중단되었고, 롯데건설 측은 대우건설 직원들을 입찰방해죄·업무방해죄 등의 혐의로 용산경찰서에 고발장을 접수하는 일도 일어났다.
2022년 11월 5일 시공사로 대우건설이 선정되어 한남 써밋으로 지어질 예정이다.기사
롯데건설과의 경쟁에서 대우건설의 고도 제한 완화 공약인 "118 프로젝트"가 수주에 큰 영향을 끼쳤다. 118 프로젝트란 대우건설이 한남2구역 수주를 위해 제시한 설계 변경안으로, 90m인 고도 제한을 118m까지 완화하며 최고 21층으로 짓겠다는 내용이 골자다. 한남2구역은 남산 경관 보호 목적으로 고도 제한 90m를 제한 받고 있다. 층수 제한으로 그간 불만이 컸던 조합원들은 대우건설의 제안에 큰 호응이 있었고 결국 시공사로 최종 선정됐다. 또한 대우건설은 공문을 통해 118 프로젝트를 추진할 수 없으면 시공권을 포기할 수 있다는 입장까지 내비쳤다고 알려졌다.
문제는 기대와 달리 고도 제한 완화를 위한 설계 변경 일정이 늦어졌다는 점이였다. 이에 조합에선 "118 프로젝트가 가능한지 구체적인 증거를 제출하라"고 시공사에 해법을 가져오라고 요구했으며 고도 제한 완화 약속이 무산된다면 시공 계약 해지까지 거론된 것으로 알려졌다. 조합이 '시공 계약 해지'까지 꺼낸 것은 고도 제한 완화 소식이 늦어지면서 조합원 사이 갈등이 매우 커졌기 때문이다. 조합 관계자는 기자와의 통화에서 "대우건설과 활발히 미팅을 진행하고 있으며 긍정적인 이야기가 오고 가고 있다"면서 "118 프로젝트가 확신이 없고 안 될 경우에는 재신임을 받겠다고 대우건설이 이미 협의한 상황"이라고 설명했다.
정비 업계의 다른 관계자는 "고도 제한과 관련해 조합에서는 대우건설에게 해법을 가져오라고 했지만 본질적인 문제는 결국 서울시의 결정"이라며 "한남뉴타운은 2016년 지침부터 바뀌어야 설계 변경이 가능하기 때문에 앞으로 꽤나 난처한 상황에 돌입할 것 같다"고 말했다. 기사
결국 한남2구역은 대우건설을 재신임할건지 투표에 붙혔고, 찬성표가 더 많아 대우건설이 시공사 지위를 유지하게 되었다. 이후 대우건설 측에서도 공식적으로 118 프로젝트가 무산되었음을 밝히고, 고도 제한 90m 내에서 최대한 조합원들의 사업성을 높이겠다고 밝혔다.
2.3.3. 한남3구역 : 디에이치 한남
197개 동, 6,190세대(임대아파트 876세대 포함)와 근린생활시설이 들어설 예정이다.
2019년 3월 말 용산구로부터 사업시행인가를 허가 받았다.
2019년 10월 18일 시공사 입찰 마감을 하여 GS건설, 현대건설, 대림산업이 3파전을 벌이게 되었다. GS건설은 한남 자이 더 헤리티지, 대림산업은 아크로 한남 카운티, 현대건설은 한남 디에이치 더 로열을 제안했다.
2019년 12월 중순에 시공사 선정 총회가 예정되어 있다.
2020년 6월 21일 대림산업과의 결선 투표까지 가는 혈투 끝에 현대건설이 선정됐다. 명칭은 '디에이치 한남'.
2023년 관리처분인가를 받았고, 2023년 8월 24일 한남3구역 조합이 우리은행과 단독으로 이주비 대출 협정을 맺었다. 기사 이에 따라 한남3구역은 2023년 10월부터 이주를 시작하고 전면 철거에 돌입한다. 기사
2023년 10월 30일부터 2024년 5월 15일까지 한남3구역 이주가 진행된다.
24년 말부터는 일부 철거가 진행됐다. 당시 기준으로 아직 잔존하는 주민들이 있었으나, 지자체의 인가가 있으면 구역 일부 철거가 가능하기 때문.
2.3.4. 한남4구역
구역 전체가 보광동에 소속되어 있다.
2021년 4월 새 조합장이 선출되었다.
2022년 11월 재정비 변경안이 통과되었다. 기존에 제외되었던 신동아아파트도 전면 재개발로 포함되었고, 용적률 226%에 최고 23층 2,167세대가 들어설 계획이다.
2024년 5월 건축심의가 통과되었다.
노른자땅인만큼 시공사로 현대건설과 삼성물산이 경쟁하게 되었는데, 업계 1,2위의 다툼이라 한쪽이 패배하면 비용과 이미지 측면에서 큰 피해이기 때문에 이 두 건설사의 맞대결은 2007년 동작구 정금마을 재건축[3] 이후 처음이다. 결과는 2025년 1월 18일에 나올 예정이다.
2024년 11월 18일 시공사 입찰 마감을 하여 현대건설과 삼성물산이 경쟁을 벌이게 되었다. 현대건설은 디에이치 한강, 삼성물산은 래미안 글로우힐즈 한남을 제안하였다.
2.3.5. 한남5구역
2017년 12월에 용산구청에 촉진계획 변경 자료를 제출한 상태이다.2021년 10월 재정비 촉진계획이 통과되었다. 해발 90m 이하로 최고 23층 이하로 지어지며, 용적률은 219.4%를 적용해 2,555세대(임대아파트 포함)로 조성될 예정이다. 기사
2024년4월 건축심의가 통과되었다.기사
24년 7월과 9월에 있었던 1차, 2차 시공사 모집에 DL이앤씨만 단독으로 접수하였고, 이로 인해 2차까지 유찰되었기 때문에 조합 측에서 건설사를 수의계약으로 선정할 수 있다. 때문에 사실상 한남5구역은 아크로 브랜드로 지어질 확률이 높다.
여담으로 시공사 모집 직전에도 5구역 내 건설사 홍보 현수막 자체를 아예 DL이앤씨만 걸었을 정도로 DL이앤씨는 5구역에 올인했다. 3구역 시공사 선정 투표에서는 현대건설에게 패배하였으나, 4구역에서 삼성물산과 현대건설이 혈투를 벌여준 덕분에 사실상 DL이앤씨는 5구역에 무혈입성한 셈.
2.4. 교통
2.4.1. 철도교통
서울 지하철 6호선 이태원역, 수도권 전철 경의중앙선 한남역이 있다. 신분당선을 유치하려 하고 있으나 용산역으로의 연장이 확정되며 역 신설은 무산되었다.2.4.2. 도로교통
강남으로 가는 도로와 강북으로 가는 도로가 있어 도로 교통이 매우 편리하다.2.5. 생활 환경
한남역과 이태원역을 잇는 대규모 녹지가 조성될 예정이다.[1] 배산임수 지형에 반포대교, 한남대교만 건너면 바로 강남이 나오는 입지다.[2] 현재 대우건설은 고도 제한 철폐를 통해 118m를 실현시키겠다고 공언해 시공사로 선정된 상태다.[3] 현대건설이 승리하여, 이후 이수힐스테이트로 재건축되었다.