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| <colbgcolor=#413026><colcolor=#BEAF9C> 명칭 | 개포자이 프레지던스 |
| 영문 명칭 | GAEPO Xi PRESIDENCE |
| 종류 | 아파트 |
| 브랜드 | 자이 |
| 주소 | 서울특별시 강남구 삼성로 14(개포동) |
| 입주 | 2023년 2월 |
| 동수 | 35개동 |
| 층수 | 지하 4층, 지상 7~35층 |
| 세대수 | 3,375세대 |
| 대지면적 | 142,267.60㎡ |
| 연면적 | 354,246㎡ |
| 주차대수 | 5,881대 (세대당 1.74대) |
| 시공사 | GS건설 |
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1. 개요
| 투시도 |
서울특별시 강남구 개포동의 대단지 아파트. 약칭은 '개자프'이다. GS건설에서 시공을 맡았으며 2023년 2월 입주하였다. 대부분의 개포동 단지가 그렇듯 용적률[1] 249%에 건폐율 18%로 반포나 대치의 아파트와 다르게 용적률이 낮은 편이다. 우수디자인 공동주택 인증을 받아 발코니 면적 상향 인센티브를 받았다.
단지 내에 서울개포초등학교가 있는 초품아인데다 대치동 학원 라이딩에 유리한 삼성로를 끼고 있어 교육에 유리한 입지이고, GBC 호재가 있는 영동대로를 끼고 있기도 하며, 양재대로 너머로 대모산과 인근에 양재천이 마주하고 있는 자연 친화적 단지이기도 하다.
2. 외관
아난티, 세이지우드 등을 디자인한 SKM Architects의 민성진 건축가가 외관 특화를 맡았으며, 자연과 리조트를 컨셉으로 단순히 거주공간이라기보다는 휴양지의 느낌이 물씬 들게 설계되었다.
대모산의 바람, 구룡산의 구름, 양재천의 물결을 형상화한 곡선이 옥탑 구조물, 측벽, 문주 등 곳곳에 포진해있다. 소재를 중시하는 민성진 건축가답게 이들은 금속판넬(포스맥)으로 마감되어 유려하고 시원한 느낌을 선사한다. 또한, 여타 아파트의 경우 무거운 석재로 마감되었을 저층부와 측벽을 이태리산 세라믹 타일로 대체하여 네추럴하고 산뜻함을 잡았다. 타일은 동마다 WARM/COOL 톤을 달리 적용하여 자칫 답답하고 단조로워질 수 있는 색감을 투톤으로 보다 다채롭게 하였다. 원래 초기 조감도는 흔히 보이는 대리석, 화강암, 커튼 월 룩을 사용한 디자인이이였지만 최종적으로 채택된 디자인은 최근의 유행에서 벗어나 새로운 패러다임을 제시했다는 평을 받고 있다.
커튼 월 룩 컨셉이 아님에도 여전히 유리의 사용이 극대화 되어있다. 날개벽과 하단턱을 최소화하고, 거실과 모든 침실에 유리난간이 설치된 전창을 시공해 외부에서 보이는 유리 면적이 매우 넓다. 더불어, 보편적인 녹색 그린 유리가 아닌 무색 투명 유리를 적용하여 색상이 튀지 않고 주변에 차분하게 녹아든다.
석양을 모티브로 하여 상기한 측벽과 옥탑 구조물 등 곳곳에 간접조명을 설치해 야간에는 은은한 분위기를 자아낸다.
3. 커뮤니티 시설
호캉스가 하나의 트렌드로 떠오르는 요즘, 국내 아파트 최초로 인피니티 풀이 설치되어 각광받았다. 단지 내에서 가장 전망이 좋은 419동 옥상에 위치하여 대모산과 구룡산의 뷰를 수영하며 감상할 수 있다. 선베드, 키즈풀도 같이 설치되어 모든 연령대가 즐길 수 있는 것은 물론, 테라스테이블, 파이어플레이스와 전망대가 있어 여름이 아닌 계절에도 바로 밑층의 스카이 라운지와 연계하여 루프탑 카페로 운영된다. 마리나 베이 샌즈 호텔에도 적용된 스테인리스스틸 재질로 풀을 감싸는 공법을 적용하여 누수 위험을 없앴다.
인피니티 풀과 별개로 커뮤니티 센터에 4레인 실내 수영장이 있어 더 많은 인원을 수용 가능하며, 이곳 역시 인피니티 풀과 동일한 스테인리스스틸 공법을 적용하였다. 동 커뮤니티 센터에는 신축 단지답게 피트니스, GX, 개인PT실, 필라테스 스튜디오, 사우나, 다목적 체육관 등 각종 체육 시설이 있으며, 특히 실내 골프연습장의 경우 GDR 최신형 31대, 골프존 게임룸 4개, 그리고 PGA 프로선수들도 사용하는 TRACKMAN 프라이빗 피팅룸이 설치되어 외부 시설에 갈 필요 없이 단지 내에서 전문적인 레슨 및 피팅이 가능하다.
스터디센터가 있어 학군지의 장점을 더욱 살렸다. 독서실(1인실 86석, 다인실 296석), 북카페, 오픈 도서관, 오픈 갤러리로 이루어져 있으며, 외부 공간과 선큰을 마주하고 있어 시각적인 개방감이 뛰어나다. 무엇보다도 다른 시설과 분리되어 별도의 위치에 있기에 소음으로부터 자유롭고 최적의 공부 환경이 조성되어 있다.
조중석식(아워홈) 모두 제공 가능한 카페테리아가 있어 하루 식사를 전부 커뮤니티 센터에서 해결하는 것이 가능하다. 이러한 식사는 현장에 설치되어있는 조리기구를 이용해 즉석에서 요리하여 제공되며, 이전 세대 단지와 같이 시설이 미비하여 외부에서 미리 조리된 음식을 조달해 덥히기만 하는 것과 비교해 퀄리티면에서 차별화된다.
4. 내부
일반적으로 한 번이면 끝날 모델하우스를 세 번에 걸쳐 업그레이드 및 재개관하며 재건축 시장에서 흔치 않은 행보로 주목받았다. 특히, 조합원이 주도하여 고급화TFT를 만들어 인테리어를 완성한 것은 정비사업 역사상 그 유례를 볼 수 없는 특이한 현상으로 볼 수 있다. 위 영상의 세 번째 인테리어는 GS건설에서 강남 알짜 사업장의 조합장을 초대하여 수주 목적으로 활용하는 등, 조합과 시공사의 모든 역량을 쏟은 걸작임을 드러내었다.
내장재 모두가 수준급이지만, 무엇보다도 개개인이 바꿀수 없는 비가역적인 하드웨어에 특히 공을 많이 들였다. 거실의 경우, 이건창호의 알루미늄 시스템 창호에 SUPER 진공유리를 넣어 단창만으로 이중창의 단열과 방음 성능을 구현하였다. 이중창의 단점인 번거로움 및 시야감 저하를 최소화하였으며, 특히 위에 언급한 투명 유리 덕에 색상왜곡이 덜하여 대모산 조망이라는 장점이 극대화되었다. 주방 역시 이건창호의 시스템 단창이지만, 슬라이딩이 아닌 아파트에서 흔치 않은 유럽식 TT창을 설치해 유리 면적과 환기 편의성을 높였다. 엘리베이터는 가장 안전성이 높은 미쓰비시엘리베이터가 설치되며, 충분한 대수와 최대 180m/min의 속도로 이용의 쾌적함이 보장된다.
5. 주변 정보
5.1. 교통
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| 간선 | |
| 지선 | |
| 심야 | |
| 마을 | |
| 광역 | |
| 공항 | |
| 차량 | 삼성로 · 양재대로 · 영동대로 |
아파트 바로 앞에 양재대로 대모지하차도, 개포동지하차도 가 공사 중이다. 당초 22년 12월 준공예정이었는데 계속 밀려서 현재는 26년 6월 준공예정에 있다. 심지어 아직 대청지하차도는 착공 이전이라는 데 있다. 준공이 완료된다면 쾌적한 도로가 예상되지만, 준공될 때까지는 출퇴근 길에 차가 막힐 것으로 예상된다.
5.2. 교육
| 초등학교 | 서울개포초등학교 |
| 중학교 | 개원중학교 · 중동중학교 · 개포중학교 |
| 고등학교 | 개포고등학교 · 경기여자고등학교 · 단국대학교사범대학부속고등학교 · 숙명여자고등학교 · 중동고등학교 · 중산고등학교 · 중앙대학교 사범대학 부속고등학교 · 진선여자고등학교 · 휘문고등학교 |
| 외국인학교 | 한국외국인학교 서울캠퍼스 |
5.3. 근접 주변 시설
5.4. 근거리(3km 내외) 주변 시설
6. 연혁
6.1. 재건축 전
| 개포주공4단지 전경 | 배치도 |
| 이주기간 동안의 모습[2] | 공중목욕탕 |
| | |
| <colbgcolor=#00428e><colcolor=#fff> 명칭 | 개포주공4단지 |
| 영문 명칭 | Gaepo Jugong Apts. Complex 4 |
| 종류 | 아파트 |
| 브랜드 | |
| 주소 | 서울특별시 강남구 개포2동 189 |
| 입주 | 1982년 12월 |
| 철거 | 2019년 |
| 동수 | 58개동 |
| 층수 | 지상 5층 |
| 세대수 | 2,840세대 |
| 면적 | 32㎡, 42㎡, 50㎡ |
| 시공사 | |
대한민국 서울특별시 강남구 개포2동에 위치한 아파트로 1982년 입주를 시작했으며, 58개동 총 2,840세대(11평 480가구, 13평 1,580가구, 15평 780가구)로 이루어져 있었다.
6.2. 재건축
개포 저층단지 중 중앙난방이 적용된 2단지를 제외한[3] 1, 3, 4단지를 중심으로 1990년대에 재건축이 언급되었고, 96년에 재건축결의로 본격적으로 가시화되기 시작한다. 2000년 LG건설 시공사 선정과 함께 2005년 상반기 입주 목표로 순항을 달렸으나, 2002년 서울시가 지구단위계획에서 상한용적률을 평균 200%, 저층단지는 177%, 최대 190%로 제한하면서 기존에 예상한 270%와 비교해 사업성이 크게 낮아지자 약 10년 간 답보상태에 머무르게 된다.2011년 새로운 정비계획과 함께 법적상한용적률이 300%로 올라가면서 다시 물꼬가 트이기 시작한다. 2017년 6월 드디어 관리처분 인가가 나면서 8월 이주를 시작하게 되고, 12월까지 마무리 예정이었으나 일부 세대와 전철연의 공작으로 이는 18년 7월까지 미루어지게 된다. 19년 1월에 미래유산 2동을 제외한 주택건물이 철거되어 멸실신고를 하였지만 단지내 유치원과의 소송으로 해당 건물만 덩그러니 남아있었고, 19년 9월에 소송이 마무리된 후 20년 1월에야 드디어 착공을 하게 된다. 상술한 미래유산 2동의 경우, 2022년 12월에 철거되었고 일부 세대흔적만 남긴 공원으로 조성되었다.
이렇게 사업이 지연되는 동안, 문재인 정부의 8.2 부동산대책에 따라 분양가가 낮아지자 로또 아파트 취급을 받게 되었고, 2020년 1월 3일에 진행한 1순위 청약에서 로또 아파트답게 평균 주택청약 경쟁률이 65:1까지 치솟았다.
이후 취임한 조합장이 윤석양인데, 국군보안사령부 민간인 사찰 폭로 사건의 주도 인물이다.
7. 논란 및 사건 사고
7.1. 커뮤니티 및 지하주차장 누수 및 침수사건
2023년 6월, 입주가 시작된 지 3달밖에 안 된 시점에서 비로 인해 커뮤니티와 지하주차장이 침수되었다. 신축 아파트에서 폭우 수준이 아닌 적은 강수량에도 누수와 침수가 발생하자 부실시공 우려가 커지고 있다. 게다가 아파트 시공사가 검단신도시 아파트 건설현장 붕괴사고가 발생한 건설사인 GS건설이다.지하주차장 출입구는 물론 아파트 지상층까지 침수되면서 주민들은 차량 통행은 물론 보행에도 큰 불편을 겪었다.
- GS건설, 이번엔 침수 논란…'자이 아파트' 곳곳서 물난리 - JTBC
- "장마 시작도 안 했는데 이러면…" 물난리에 '분통' - SBS 뉴스
- 잇따른 아파트 침수 피해…“지하 주차장에선 빠른 대피” - KBS
- 빗물 뚝뚝, 신축인데 물바다…건설사 "일시적 역류현상" - SBS
- 커뮤니티 글
6월 침수 사건 당시 GS건설측은 배수로 인한 일시적인 문제라면서 부실공사를 부인했으며, 현재는 배수로 정비가 끝나 이상없을 것이라 했지만 그 말이 무색하게 한달만에 또 침수가 발생하면서 부실공사일 가능성이 커졌다.
서울역센트럴자이의 필로티 기둥 파손 및 외벽 균열 사고, 검단신도시 아파트 건설현장 붕괴사고, 신반포자이의 외벽균열 사고 등 연일 들려오는 GS건설의 사고 소식과 폭우도 아닌 비에 고급 아파트가 연일 침수되면서 아파트 입주민들의 불안감은 커져가고 있다.
다행이도 2023년 여름 이후로는 더이상 침수되지 않았다.
7.2. 입주중단 사태
개포주공 4단지 내에 위치한 경기유치원이 "원래 단독필지였던 경기유치원의 부지를 재건축조합이 입주민과 공유하려 하여 재산권을 크게 침해하고 있다"면서 소송을 건 것이 원인이다.경기유치원 측은 "재건축조합 측에서 수립한 관리처분계획이 위법한 사유로 구청에 이를 시정할 것을 요청하였으나, 조합이 이를 무시하고 위법한 관리처분계획을 일방적으로 강행했다"고 주장하고 있다. 조합 측은 "유치원은 원래 단독필지였다, 그러나 재건축을 하면 보통 다 공유지분(주소가 하나)으로 한다"고 설명하면서, "유치원도 처음에는 동의를 했는데, 어느 순간 공유지분이 싫다며 단독필지로 하겠다고 말을 바꿨다"고 말했다.
법원은 지난 1월 13일, 경기유치원이 제기한 소송에서 원고측 손을 들어주면서 2019년 12월 23일에 내려진 '변경인가 관리처분계획'을 취소하였고, 이로인해 단지 전체의 사용승인이 취소되어 입주를 위한 아파트 키 불출 금지 사태 등이 벌어졌다.
이에 조합 측은 법원에 탄원서를 제출하여 "수십억 원에 이르는 유치원 건축비와 교구비 등를 조합측이 지불한 만큼, 본질적인 침해가 성립되지 않는다"며 "원고의 무차별적인 재판 청구, 가처분신청, 민원 제기 등으로 사업이 지연되어 사업비 증가와 대출이자 납부로 고통받고 있다"고 주장하며 경기유치원 측이 요구하는 200억 원대의 보상금을 받아들이지 않고 있는 상황이다.
입주지연으로 인한 피해가 커지자, 사건을 관할하고 있는 서울행정법원은 개포주공 4단지의 '준공인가처분 효력정지신청' 심문기일을 당초 예정된 17일에서 15일로 이틀 앞당겼고, 결국 법원이 강남구청의 부분 준공허가를 인정하여 15일부터 입주가 재개된 상황이다.
이 사태의 주요 원인은 유치원의 자리 변경으로 보인다. 원래 최초의 관리처분계획에서는 조합 측이 대지를 제공하고, 건축은 유치원이 하는 조건이었는데, 유치원 측이 2017년 관리처분계획 부분 취소소송을 제기하여 조합 측이 건축비와 교구비 등을 부담하는 것으로 관리처분계획을 변경하였다. 그런데, 이후 교육환경보호에 관한 법률이 개정되며 일조권 항목이 걸리면서 문제가 생겼다. 학교나 유치원 등은 학생들을 위해 일정 시간 이상의 일조권을 보장해야 할 의무가 생겼는데, 당초 설계대로 나간다면 아파트 등의 방해로 인해 일조권이 보장되지 않는다는 문제가 생긴것. 조합 측은 기존의 유치원 부지를 새로 옮겨 일조권 문제를 해결하려 하였고, 유치원은 이전할 위치가 좋지 않으니 기존 위치를 고수하겠다고 하고 있는데, 조합 측이 현 위치(대모산 인근)에 유치원 건설을 강행하였고, 이에 유치원 소유자는 유치원 개설 허가도 내지 않고 조합에 대한 소송전을 벌이고 있는 실정이다.
2024년 2월 16일, 항소심에서 법원이 유치원의 청구를 모두 기각하며 조합의 손을 들어주었다.
7.3. 사우나 공용 물품 도난 사건
입주민들 전용 사우나 여탕에서 지속적으로 공용 50만원대 다이슨 헤어드라이어가 도난당하는 사건이 발생했다. 결국 2024년 초 기존 다이슨 헤어드라이어를 유닉스 제품으로 교체하게 되었다.8. 관련 문서
9. 둘러보기
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[1] 모르는 사람을 위해 설명하면, 용적률은 대지 면적 대비 건축물의 총 바닥면적 비율로, 용적률이 낮을수록 건물의 높이나 건폐율이 줄어들어 훨씬 쾌적한 아파트가 되며 채광이나 바람길, 세대간섭 등 거의 모든 면에서 유리해진다. 그러므로 아파트에서의 용적률은 무조건 낮을수록 유리하다. 보통 반포나 대치의 신축아파트들의 용적율은 299%나 298%가 보통이며, 250% 이하일 경우 매우 낮은편에 속한다.[2] 철거 직전의 더 많은 사진은 개포동 나무 프로젝트로[3] 당시 주택건설촉진법에 의해 연탄난방으로 건축된 아파트는 연도에 관계없이 재건축이 가능했다.