1. 개요
| (위) 경원선 의정부역 민자역사의 전경 (아래) 경부선 대구역 민자역사의 전경 |
역 시설 개선 필요성과 유동인구가 몰리는 중심지에 상권을 형성하고자 하는 이해가 맞물려 지어지는 역사로, 민자역사 내에 백화점 등과 같은 쇼핑몰을 유치하여 많은 사람을 모으는 장점이 있다.
2. 상세
2.1. 법적 근거
| 철도사업법 제42조(점용허가) ① 국토교통부장관은 국가가 소유·관리하는 철도시설에 건물이나 그 밖의 시설물(이하 "시설물"이라 한다)을 설치하려는 자에게「국토사업법」제18조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 시설물의 종류 및 기간 등을 정하여 점용허가를 할 수 있다. ② 제1항에 따른 점용허가는 철도사업자와 철도사업자가 출자·보조 또는 출연한 사업을 경영하는 자에게만 하며, 시설물의 종류와 경영하려는 사업이 철도사업에 지장을 주지 아니하여야 한다. |
민자역사의 설립 과정은 다음과 같다.
- 국가철도공단에서 시설이 노후하고 부지가 협소한 역사 중 사업성이 있다고 판단되는 역을 건립대상으로 선정한 후, 사업 계획을 수립하고 사업주관자를 공개모집을 통해 선정
- 한국철도공사와 사업주관자가 공동으로 출자한 주식회사인 출자회사를 설립
- 역무시설 및 상업시설 등을 갖춘 복합건물을 건립
이 때 민자역사 출자회사는 총 개발면적의 약 10%에 해당하는 면적의 역무시설을 준공과 동시에 국가에 귀속하며, 상업시설은 점용허가기간 동안 출자회사가 소유 및 운영하며, 국가에 점용료를 납부한다. 점용허가는 국토교통부가 시행하고, 점용허가(변경) 및 점용료 징수는 국가철도공단이 대행한다. 한국철도공사의 공사화 이전에는 점용허가와 변경 및 점용료 징수를 모두 철도청에서 시행했다.
현재 민자역사의 법적 근거는 '철도사업법'이며, 이에 따르면 점용대상이 '국가가 소유ㆍ관리하는 철도시설'로 규정되어 있으므로 정부가 소유한 철도역만 민자역사를 지을 수 있다. 그러니까 서울 지하철, 부산 도시철도 등 각 지방자치단체가 보유하는 지하철 역사에 민자역사를 짓는 것 등은 불가능하다. 사실 지하철의 경우 시설물을 크고 아름답게 지을 만한 여력이 없는 경우가 많고, 실제로 한다고 하더라도 지방공기업이 그런데 투자해서 골목상권 박살낼거냐는 논란도 있을 수 있다.
2.2. 실제 운영
보통 백화점 자본이 직접 민자역사를 짓거나, 그외 자본에 의해 컨소시엄 등의 형태로 쇼핑몰이 들어서고 거기에 할인점 등이 들어가는 2가지 형태 중 하나가 되는 경우가 많다. 민자역사가 생기는 이유는 세금을 아끼면서도 협소하고 노후화된 건물을 기업의 자본력에 의해 크고 아름다운 건물이 될 수 있다. #국내 최초의 민자역사는 기준에 따라 약간 다른데, 민자사업자 설립일 기준으로는 1986년에 사업자가 설립된 영등포역이 최초로, 롯데백화점의 자본으로 지어져 1990년에 완공되었다. 개장일 기준으로는 롯데마트 제타플렉스 서울역점 건물로 쓰이고 있는 서울역 1대 민자역사[1]로 1988년 개장했다. 이후 이 사례는 민자역사 설계의 좋은 본보기가 된다.
대부분이 수도권에 위치하며, 지방 광역시에서는 찾기 어렵다. 수도권의 경우 경부선, 경인선 등 국철에 1호선 광역전철이 운행하면서 철도역 인근 상권이 발달했기 때문이다. 반면 광역시들은 중장거리 이동시에만 국철 철도역을 이용하는 경우가 많다보니, 철도역과 주요 상권이 따로따로 발전한 경우가 대부분이다. 도심이 하나뿐인 대구광역시의 대구역은 다소 예외적 사례다.
롯데쇼핑의 경우 롯데가 직접 운영하는 민자역사 내 백화점 매장은 모두 롯데역사(주)에 위탁 중이다. 따라서 이들 매장에서는 롯데쇼핑 대신 롯데역사로 영수증에 찍힌다.
국내의 민자역사 상당수는 부채에 시달리고 있다고 한다. 신촌기차역은 이미 전설은 아니고 레전드고 의외로 자본잠식 상태인 역들도 꽤 있다고.기사 민자역사의 경우 한국철도공사에 기부채납의 형태로 건물을 기부하는 형태라서 초기 비용이 일반 매장에 비해 훨씬 많이 들어가고 철도 특성상 공공재로서의 역할로 인하여 건물 구조를 민자사업자 마음대로 하기도 힘들다. 이러한 특징들 때문에 민자역사로 재미를 봤던 롯데쇼핑이나 신세계그룹도 민자역사 입찰을 꺼리는 분위기이다. 한화커넥트도 큰 역 두개만 손을 댔고.
별도의 자본을 끌어와 짓는 민자역사와는 다르게, 한국철도공사가 직접 상가를 짓는 방법도 송내역을 필두로 실험되고 있다고 한다. 다만 첫 시도인 송내역 상가에서 시행사의 문제가 있다.
2.3. 점용 허가 만료
2017년 12월에 민자역사 설립이래 역대 처음으로 서울역(롯데마트가 위치한 민자역사), 영등포역, 동인천역의 점용허가 만료 기한이 돌아왔다. 이들은 모두 1988년에 점용허가를 내줬는데, 철도사업법 시행령 제 13조에 따라 국가가 소유ㆍ관리하는 철도시설에 대한 점용허가의 최장 기간이 30년이기 때문이다. 그런데 국토교통부에서 이 3군데의 민자역사 상업시설을 정부로 무상귀속 후 사업자 재선정을 한다고 내부 방침을 정한것으로 알려지면서 유통업계에 총공깽을 안겨줬다. 이렇게 국가귀속으로 적용되면 귀속된 민자역사에는 국유재산법이 적용되어 새로 입점 계약을 한다 해도 기존 30년[2] 허가 대신 10년 허가를 받을 수 밖에 없다고 한다.#, #이러한 방침에 서울역과 영등포역에서 알짜 장사를 하고 있는 롯데쇼핑[3]이 3개월 내로 매장을 정리하고 나가야 하는 상황이 되어버려 못 나가겠다고 소송까지 불사하겠다는 입장을 보였다.
일단은 영등포역 같은 경우 규모와 입주업체의 피해를 생각해 롯데백화점 영업을 1~2년 정도 더 연장해주는 방향으로 가닥을 잡았다.# 다만, 그렇다고 회수가 취소된 건 아니고 정부에선 임대기간이 돌아오는 대로 민자역사 회수 후 최대 10년 단위로 운영주체를 다시 입찰에 붙이든가 국가로 귀속하겠다는 방침인 듯.# 당장 큰 불은 껐지만 앞으로 민자역사를 두고 정부의 공공성 강화냐 경제 논리냐 논란이 일 듯. 방향이 어찌됐든 지금처럼 대기업들이 가만히 앉아 편하게 매출을 올리는 건 어려워질 듯 하며, 최소 가장 현실적인 방안인 임대료 현실화나 철마다
2019년 4월 5일자로 철도사업법 개정안이 통과되어 민자역사 낙찰 후 기존 최대 10년에서 추가로 10년 더 임대가 가능해져, 사실상 총 20년간 민간사업자가 민자역사를 운영할 수 있게 되었다. 또 문제가 되었던 '재임대 불가'[4]까지 해결되어 앞으로 법이 추가로 개정되지 않는 한은 민자역사 운영에 유리해진 환경이 조성되면서 유통업체들이 계속해서 민자역사에 눈독을 들일 듯.# 당장 2019년에 계약이 끝나는 서울역, 영등포역
업체가 망한 동인천역은 원상복구 방침이 내려졌는데 법적 분쟁이 생긴 상황이다. #
3. 목록
3.1. 일반철도역
- 경부선(KTX) 서울역
서울역에는 두 개의 민자역사가 존재한다. 1987년에 완공된 민자역사는 문화역서울 284 바로 옆에 붙은 선상역사로, 본래 역무시설과 상업시설이 동시에 들어서 있다가 2003년에 새로운 역사가 완공되자 역무시설은 신역사로 이전하고 상업시설로만 쓰이고 있다.[5] 2003년에 완공된 유리궁전 신역사 역시 민자역사이다. 두 역사는 서로 다른 점용기간을 가진 민자역사로, 1987년에 완공된 민자역사는 2018년에 점용기간이 만료된 후 다시 점용을 연장한 것이고, 2003년에 완공된 유리궁전 신역사는 2032년에 점용기간이 만료된다. - 사업자: 한화커넥트
- 입점 점포
- 1987년 완공 역사: 서울프라자쇼핑 → 갤러리아백화점 서울역점 → 롯데마트 제타플렉스 서울역점
- 2003년 완공 역사: 갤러리아백화점 콩코스점 → 롯데아울렛
- 경부선(KTX) 용산역
- 경부선(KTX) 영등포역
- 사업자: 롯데역사
- 입점 점포: 롯데백화점 영등포점
- 경부선 안양역
- 경부선(KTX) 수원역
- 사업자: 수원애경역사
- 입점 점포: AK플라자 수원점
- 경부선 평택역
- 사업자: 평택역사
- 입점 점포: AK플라자 평택점
- 경부선 대구역[비수도권유일]
- 사업자: 롯데역사
- 입점 점포: 롯데백화점 대구점
- 중앙선(KTX) 청량리역
- 사업자: 한화커넥트
- 입점 점포: 롯데백화점 청량리점, 롯데마트 청량리점
3.2. 광역전철 전용역
- 경인선 부천역
- 사업자: 부천역사
- 입점 점포: 이마트 부천점 등
- 경인선 부평역
- 사업자: 부평역사
- 입점 점포: 롯데마트 부평역점 등
- 경인선 동인천역
- 사업자:
동인천역사(파산)
본래 인천백화점으로 개업했으나 1997년 외환 위기와 인근의 인천 인현동 호프집 화재 참사 등의 여파로 문을 닫았다. 그래서 민자역사를 피해서 지어진 선하역사가 어중간하게 되어 버렸다. 한때 재개장을 준비했으나 점용허가 기간 만료로 원상회복(=철거) 명령이 내려진 상황이었다. # 이로인해 법적 분쟁이 발생했으나 결국 2025년에 역을 철거하기로 결정했다. 철거후에는 복합건축물을 신설할 예정이라 한다. - 경의선 신촌역
- 경원선 왕십리역[7]
- 경원선 의정부역
- 사업자: 신세계의정부역사
- 입점 점포: 신세계백화점 의정부점
- 안산선 산본역
3.3. 추진중
- 동해선 부전역: 1998년부터 계획 중인데, 지지부진하다 2010년대 들어서야 KTX 부전역 건설과 함께 복합환승센터 건설을 추진 중이다.
- 경원선 광운대역: 2000년대부터 계획되어 2010년에 서울시의 지원으로 본격적으로 추진되는 듯 싶었으나 사업자의 경영난으로 인해 무산되었다. 이후 광운대역세권개발사업이 확정되면서 다시 추진하고 있기는 하지만 아직 구체적인 계획은 없다.
- 경원선 창동역: 짓다가 시행사의 경영악화로 구조물만 남긴 채 11년 동안 방치되었었지만, 현재는 아레나X스퀘어로 시행사가 변경되어 2022년에 공사가 재개되었다.
3.4. 무산
- 경부선 천안역: 실제로 계획이 실행되었다면 비수도권에서 대구시 다음으로 민자역사가 있는 도시가 될 수 있었으나 취소되었고 현 역사를 증축하기로 결정되었다.[8]
- 경부선 대전역: KTX 개통 이전에 합작법인까지 세워졌지만 결국 무산되었다. 지금도 민자역사 떡밥은 존재한다.
- 경부선 노량진역: 한국철도공사가 김태석이라는 전과 11범(...) 사업자에게 각종 의혹을 무릅쓰고 승인 및 인허가를 내주며 초반부터 말이 많았다. 개관식 때 한국철도공사의 이름을 걸고 분양사업자를 모집하는 것도 방치했는데, 엄청나게 많은 분양인을 모집한 후 사업을 사실상 공중분해시켰다. '사기꾼에게 인가 → 분양으로 분양자 모집 → 어느정도 자금 모이면 공중분해 → 2~3년후 다시 민자역사논의' 이 패턴을 반복적으로 하면서 분양자들의 돈을 모은 후 음성 자금으로 흘러들어가게 한 다음 공중분해시키는 패턴을 반복하고 있었다가 사기꾼이 체포되고 난 후 사업이 아예 취소되었다. 다만 최근 들어서서 민자역사 사업이 다시 추진되려는 듯 보인다.[9] 이 때문에 9호선과의 환승이 한동안 간접환승 방식으로 운용되었다.
- 경부선 구미역: 원래 민자역사로 지을 예정이었으나, 상기된 대구역이 민자역사로 확정되면서 투자처를 찾지 못해 민자유치 실패. 덕분에 5년 동안 미완성 건축물로 방치된 바 있다.
- 안산선 중앙역
- 경의선 일산역: 철도청 시절 일산신도시 사업과 경의선 복선화 사업을 진행하며, 민자역사화 할 계획을 세웠다. 이에 따라 1995년 철도청이 공고한 사업자 공모에 따라 대우그룹이 단독으로 사업신청서를 접수하였고, 6층 규모로 백화점 등이 입점할 계획을 가지고 있었다. 대우그룹이 주관사로 선정됨에 따라, 대우전자 5억과 철도청 5억, 기타 투자 10억 등 총 20억 규모의 자본금으로 일산역사 주식회사가 설립 되었으며, 1997년 중 착공을 목표로 진행되었다. 그러나 외환 위기에다 1999년 대우그룹 해체, 2000년 각종 사업 인허가 과정과 점용기간 갱신 불가 등 각종 사유로 사업이 좌초되었다. 이 즈음에 함께 좌초되었던 민자역사들이 대전역, 천안역 등이다.
4. 기타
- 민자역사가 여럿 생겨나면서 대부분 상업시설로 구성된 거대한 역사를 전부 민자역사라고 인식하는 사례도 생겨나고 있지만, 위에도 나와있듯 한국철도공사와 합작법인을 설립하여 역사를 건설하고 철도사업법에 따라 점용허가를 받지 않은 그 역사는 엄밀히 말해 민자역사가 아니다. 다음은 자주 혼동되는 대표적인 사례들.
- 경인선 개봉역: 1999년 현재 역사 개업 당시부터 민자역사라고 주요 언론에 광고를 때렸지만, 개봉역 건물은 개봉역 내 상업시설인 개봉역프라자를 운영하는 주식회사 경우물산이 현재의 개봉역 역사를 기부채납한 것이기 때문에 민자역사들처럼 상업시설이 많이 입점해 있지만 엄밀히는 민자역사가 아니다.
- 분당선 서현역/수내역, 용산선 홍대입구역/공덕역, 과천선 범계역: 이쪽은 지하역사가 먼저 건립된 이후 지상 부지에 백화점이나 상업시설이 들어선 케이스다. 따라서 지하 역무시설 건축과 지상 건물 건립이 애초부터 별개의 사업으로 진행된 것으로 민자역사가 아니다.
- 분당선 죽전역, 경부선 동대구역: 각각 신세계백화점 경기점, 대구신세계가 입점해 있으나, 이 역시 역사 바로 옆에 백화점이나 마트가 들어섰을 뿐 역사 건립과 백화점 건립이 완전히 별개의 사업이라서 민자역사가 아니다.
- 특이 사례로 영동선 양원역과 하고사리역의 사례를 들 수 있는데, 이 역들은 교통의 불편과 인근 철도역과의 거리 이격으로 인하여 지역 주민들이 십시일반 돈을 모아 선로상에 지은 임시승강장이다. 법적인 의미의 민자역사는 아니지만, 민간의 자본으로 지었다는 '민자역사'의 본뜻에는 완벽하게 부합하기 때문에 국가철도공단의 공식 소개 문구에서도 민자역사라고 불러주고 있다.
- 철도대국 일본에서는 한국의 민자역사와 유사한 개념으로 민중역(民衆駅, 민슈에키)라는 사업모델이 있다. 태평양 전쟁으로 붕괴된 일본 국철의 철도역사를 복구하는 과정에서 현지 민간 자본의 투자를 받고, 대신 국철은 역사의 일부 공간을 상업시설로 조성하여 투자자들이 그곳에서 상업활동을 할 수 있도록 허가했다. 국철이 상업시설 입주자들에게 점용료를 징수하는 것도 한국의 민자역사와 유사하다. 주요한 차이점은 한국의 민자역사는 대부분 전국 단위 대형 자본이 참여하는 반면 일본의 민자역사는 대부분 현지 자본이 참여한다는 것이다. 사실 이런 사업 모델은 일본 제국 시대부터 대형 사철회사에서 해온 방식인데 국철이 본받은 것이라고 할 수 있다. 1970년대부터는 국철이 수익성 개선을 위해 본격적인 상업시설을 갖춘 역사를 지어 임대하기 시작했고, 국철민영화 이후로는 JR그룹 각 회사가 같은 방식으로 수익을 올리고 있다.
5. 관련 문서
6. 출처
[1] 롯데아울렛 등이 들어서 있는 유리로 된 2대 민자역사와는 다르다.[2] 초기 15년 허가 후 추가 15년 연장[3] 서울역이야 당연히 서울의 관문에 입점해있다는 상징성과 롯데마트가 은근 쏠쏠하게 장사를 하고 있고, 영등포역 롯데백화점은 2016년 기준 연매출액 5천억원으로 빅3인 본점, 잠실점, 부산본점 다음으로 장사가 잘되는 초우량 지점이다.[4] 그 전에는 임대받은 건물에 또 다시 임대를 주는 사업은 불가였다. 한마디로 백화점에 다른 회사의 매장을 들일 수 없는 것이라 백화점 운영에 치명적인 조항이였다.[5] 역무시설 이전 이후에는 구 역사(문화역서울 284)와 이어지지 않는다.[비수도권유일] [7] ITX-청춘이 일 6회 정차하기는 하나 ITX-청춘은 기본적으로 광역철도본부 소속 열차이다. 본래 삼미그룹이 왕십리역에 백화점을 지으려고 했으나 실패를 했고, 다음으로 청구그룹이 백화점을 지으려고 했지만 이 역시 실패를 했다. 이후 비트플랙스가 민자역사 사업을 맡게 되었다.[8] 이런 상황으로 인해 졸지에 천안역은 민자역사 설립 전까지만 운영하려 만든 가건물 임시역사를 20년이 넘은 현재까지 사용하고 있다. 이마저도 증축할 때 경부선 쪽 역사만 증축하고 나머지 기존 역사는(장항선, 1호선 등) 모두 존치하기로 결정하면서 졸지에 임시역사가 정식 3대 역사가 되어버렸다.[9] 60층 초고층건물을 포함한 민자역사로 지을 계획인 듯 하다.