1. 개요
分讓價上限制일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도. 주택법 57조에 근거한다.
2. 상세
2.1. 분양가격 산정
분양가격은 택지비 + 건축비로 산정한다.[1]사업주체는 산정된 분양가격을 입주자 모집공고에 세부내역과 함께 공시해야한다.
- 택지비
공공택지에 짓는 주택의 경우 공급가격 + 택지가산비
민간택지에 짓는 주택의 경우 감정평가액 + 택지가산비
택지가산비는 택지와 관련된 비용으로 국토교통부령으로 정한다.
- 건축비
기본형 건축비 + 건축가산비
기본형 건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 구성되며 국토교통부에서 6개월마다[2] 고시한다.
일정한 범위 내에서 시·군·구 별로 따로 정할 수도 있다.
일정한 범위 내에서 시·군·구 별로 따로 정할 수도 있다.
건축가산비는 국토교통부령으로 정한다.
2.2. 적용 대상
- 공공택지 내 공동주택
- 민간택지 중 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토교통부 장관이 지정하는 지역
다만, ①도시형 생활주택, ②재건축 등에서 조합원 공급분, ③30세대 미만 주택 등에는 적용하지 않는다.[3]
민간택지에서 아파트 등 분양 시 분양가상한제가 적용되는 지역은 다음과 같다.[4]
2.2.1. 지정 요건
투기과열지구에서 다음의 조건 중 하나에 해당해야한다.- 분양가격: 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과
- 청약경쟁률: 직전 2개월 모두 5:1 초과 [5]
- 거래량: 직전 3개월 주택거래량이 전년동기 대비 20% 증가
이러한 법정 요건을 충족시키는 지역 중 최근 1년간 분양가격 상승률이 높거나[6] 8.2 부동산 대책 이후에도 서울 집값 상승을 선도한 지역으로서[7] 일반분양 예정 물량이 많거나[8], 후분양 등으로 고분양가 책정 움직임이 있는 사업장이 확인되는 지역을 구(區) 단위로 선별하고, 지역 내의 정비사업 또는 일반사업 추진 현황, 최근 집값상승률, 고분양가 책정 우려, 시장 영향력 등을 종합적으로 고려해 동 단위로 지정한다.
2.2.2. 지정 효력 및 적용 시기
주택 공급자 입장에서는 분양가격에 대해 지방자치단체의 분양가심의위원회로부터 승인을 받아야 한다.분양을 받는 입장에서는 입주자로 선정된 날부터 다음의 의무 거주 기간에 도달할 때까지 주택의 전매가 제한된다.
참고로 토지거래허가제[9]보다 분상제 전매제한이 훨씬 엄격하다.
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2019년 11월 8일 이후 입주자 모집승인을 신청하는 분양분부터 적용된다.
다만, 관리처분계획 인가를 받은 재건축·재개발 단지는 2020년 7월 28일까지 입주자 모집 승인을 신청하면 적용이 제외된다.
당초 적용 유예기간은 2020년 4월 28일까지 였으나 재건축·재개발 정비조합 총회에 사람이 모여 코로나19가 확산할 것을 우려한 정부가 유예기간을 3개월 연장하였다.
3. 사실상 폐지
윤석열 정부가 들어서면서 사실상 무력화 되었다.분양 규제 확 푼다…전매제한 기간 줄이고 실거주 의무도 폐지
강남3구와 용산구를 제외한 전지역이 해제되었으며 전매제한도 완화되고
무엇보다 실거주 의무도 폐지를 추진하겠다고 발표했다.
다만 야당의 반대로 실거주의무는 폐지되지 않고 3년 유예하는거로 바뀌었다.#
추가로 중도금대출보증의 한도도 폐지 기존주택 처분 의무도 폐지 분양가격 기준도 폐지되고, 무주택자만 신청 가능하던 '무순위 청약' 신청도 주택 소유자가 할 수 있게 바뀌었다.
분양가상한제가 폐지된 이후로 전국적으로 분양가가 상승중이다.
"숨이 탁 막힙니다" 고삐 풀린 분양가…상승세 전국 확산 [10]
4. 논란
4.1. 재건축, 재개발 위축 및 조합원 재산권 침해
기존에는 공공택지(신도시, 택지지구)에만 분양가 상한제를 적용하였으나 문재인 정부 들어 지속된 집값 상승이 사회 문제가 되자 민간택지(재건축, 재개발 물량이 대부분을 차지한다.)에도 분양가 상한제를 적용하면서 사유재산 침해라는 논란이 일고 있으며, 장기적인 분양가 상한제로 인하여 재건축, 재개발 사업이 위축되고 장기적으로 주택 공급을 위축시킬 것이라는 평가가 있다.재건축, 재개발 사업은 기본적으로 새 아파트를 신규 입주자에게 판매하는 수익으로 조합원의 아파트 건축비를 충당하는 사업이다. 그러나 분양가 상한제가 시행되면서 사업 추진의 동력이 되는 아파트 분양수익이 급감하게 되었다. 심지어, 조합원은 토지를 가지고 있기 때문에 일반분양 입주자 대비 저렴한 가격에 새 아파트를 분양받을 수 있었으나, 분양가 상한제로 인하여 주택청약 당첨자에게 판매하는 분양가가 조합원에게 비용정산시 사용되는 조합원 분양가에 비해서 더 저렴한 기현상이 나타나고 있다. 조합원 입장에서는 사실상 사유재산을 강탈당하는 것. 거기에 기부채납을 통해 정부나 지자체에 그만큼의 토지를 제공하는 측면도 있기 때문에 조합원의 입장에서는 이중의 부담으로 작용하게 된다.
조합원이 상대적으로 가진 자니까, 가지지 못한 무주택자들에게 조금 이익을 나눠줄 수 있는 것 아니냐 할 수 있는데, 이것이 이익을 조금 나누는 수준이 아니다. 사실상 조합원의 이익분을 고스란히 일반분양자에게 줘버리는 것이고, 이렇게 옮겨진 이익은 그대로 시세차익화되어 일반분양자의 분양가상한제로 인한 전매제한(대개 10년)이 지나면 일반분양자의 호주머니로 들어가는 구조가 되어버린다. 왜 이렇게 되냐면 일반분양자가 추후 매매할 경우, 분양가에서 조금 더먹는 것이 아니라 근처 아파트 시세에 맞춰 매매를 하기 때문에 분양가상한제를 적용받은 재건축, 재개발 단지가 근처 시세를 붙잡아두긴커녕, 오히려 근처 시세에 딸려 올라가 집값제어 효과는 미미하게 되고, 최소 5년에서 10년 가까운 시간동안 돈과 시간, 정신적인 스트레스 등의 비용을 갈아넣어 되돌아온 조합원들의 이익을 정부가 뜬금없이 일반분양자를 줘버리는 셈이다.[11] 때문에 조합원들 입장에서는 말 그대로 이익을 강탈당한다고도 말할 수 있다.[12]
4.2. 청약의 로또화 및 집값 안정 실패
분양가가 낮아지는 만큼, 수요공급 원리에 의해 신축 아파트 공급은 줄어드는 반면 신축 아파트 수요는 늘어날 수밖에 없다. 주변 시세에 비해 분양가가 크게 낮으니 해당 아파트는 '로또 아파트' 취급을 받아 청약 경쟁률이 올라갈 수밖에 없고, 현행 가점제 체제와 맞물리면서 무주택기간 및 부양가족수 측면에서 불리하여 가점이 낮은 젊은층 및 미혼층(비혼층)이 크게 불리해져, 청약통장을 아무리 길게 넣어도 사실상 청약은 불가능한 지경에까지 이르렀다.실제로 분양가상한제 시행 직후 서초구 서초동 '서초자이르네'는 청약 경쟁률 300.2:1을 기록했고, 이어 강동구 고덕동 "고덕 아르테스 미소지움"은 537.1:1을 기록해 서울에서 역대 최고 청약 경쟁률을 기록했다. #
그리고 분양가상한제는 분양가만 상한선를 두는 제도일 뿐, 분양 이후의 시세에 상한선을 두는 제도가 아니다. 단, 최장 10년 까지 전매 제한 기한을 설정해 이익실현을 제한하는 효과는 있다지만 대부분은 이 경우 거주요건만 채우고 전세로 돌리는 등의 갖가지 방법을 동원해서 이를 회피한다. 일각에서는 분양가상한제로 주위 단지들의 가격이 낮아지는 효과가 있다고 주장하지만, 실제로는 주변 집값을 낮추는 효과는 없었고 오히려 상한제를 적용받은 단지들의 시세가 폭등했다. 그 예시로 분양가상한제를 적용받은 서초구 서초동 래미안 에스티지, 마포구 공덕동 공덕파크자이, 동대문구 답십리동 래미안위브 등은 분양가 대비 2배 이상 올랐다.
이렇게 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있다 보니, 오히려 분양가상한제로 인해 청약시장에 불필요한 초과수요가 몰리는 실정이다. 즉 평소에는 별다른 생각없이 천천히 집을 마련할 생각을 한 사람도 '로또 아파트'라는 자극적인 문구에 이끌려 청약을 넣게된다. 대부분의 분양가상한제 지역은 시세대비 반값인 경우가 많았고 누구나 살고 싶어 하는 신축 아파트를 그것도 반값에 주는 상황이다보니 이쯤되면 안 넣는게 바보인 상황. 분양가상한제로 눌린 분양가는 그대로 '시세차익', '안전마진', '웃돈'이 얼마라는 식으로 불리며 사실상 흔히 말하는 부동산 업계의 프리미엄(P)로 인식이 되어 버려서 오히려 청약을 통한 투기심을 부추긴다는 지적이 나온다.[13]
4.3. 건설비용 상승으로 인한 공사 중단 가능성
2022년 기준으로 건자재와 인건비, 유류 가격이 폭등하면서 기존에 책정된 단가로는 공사가 불가능하게 되었고, 협력업체 등에서 건설비를 올려달라는 요구가 빗발치면서 공사를 중단하거나 아예 위약금을 치르고 공사를 포기하겠다는 업체가 나오고 있다. #5. 역사
1977년에 주택청약제도 시행과 동시에 분양가 상한 규제가 실시되었다. 평당 상한가격을 정하여 그 이상으로 분양가를 책정하지 못하게 하는 정책이었으나, 부작용이 심해서 1981년에 전용 85 제곱미터 초과 민간주택에 대한 분양가 상한제를 폐지하였다.1989년에는 노태우 정부가 주택 200만호 공급 정책 달성을 위해 기존의 획일적인 규제에서 벗어나 원가연동제를 실시하였다. 원가연동제는 현 분양가 상한제의 근간이 된다.
1999년에는 외환위기 이후 주택 시장이 침체되자 국민주택기금이 지원되는 공공주택 이외에는 분양가 상한제를 전면 폐지하였다.
2005년에는 참여정부에서 부동산 시장 폭등의 원인을 건설사로 보고 공공택지 내 전용 85제곱미터 이하 아파트에 분양가 상한제를 적용하였다. 공공택지에만 적용한 이유는 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 경우 재건축, 재개발 사업 추진에 장애가 되기 때문이며, 이 당시 적용된 분양가 상한제는 건설사의 적정 이윤을 보장해주는 원가연동제 형식이었다.
그러나 2007년 참여정부는 수 차례에 걸친 부동산 대책에도 집값이 잡히지 않자 재건축, 재개발 등 민간택지로도 분양가 상한제를 확대 적용하였다.
2014년 박근혜 정부는 민간택지 내 분양가 상한제가 재건축 등 도시정비사업을 위축시킨다고 보고 신도시, 택지지구 등 공공택지를 제외하면 분양가 상한제를 폐지하였다. 일명 부동산 3법이라 불린다. #
경실련은 조사 기간을 분양가 상한제 적용 여부를 기준으로 4개(1993∼2000∼2007∼2014∼2020년) 구간으로 나눠 각각 상승률과 상승폭을 비교하였는데, 폐지된 이후인 2000∼2007년, 2014년∼2020년 구간에서 상승률과 상승폭이 더 컸다고 분석했다.#
2017년 문재인 정부는 원가연동제 방식의 분양가 상한제에서 벗어나서 주택도시보증공사가 고분양가를 심사하는 형식으로 초법적으로 분양가를 규제하기 시작하였다. 근처 지역에 최근에 분양한 아파트 값을 기준으로 10% 이상 못 올려받게 한 것이다. 그러나 이는 선분양제 아파트에만 적용되었기 때문에 과천 등지에서 고분양가 통제를 우회한 후분양제 아파트가 등장하기 시작하였다. 선분양 제도가 아파트의 부실공사를 유발한다고 해서 후분양을 주장하는 사람들에게는 의도치 않은 목적 달성이 됐다지만 대신 이 경우 분양가가 확 오른다는 문제가 남아있다.
2020년 7월 부터 민간택지에서도 전면적으로 분양가 상한제가 실시되었다. 새 아파트를 주택청약 당첨자에게 조합원 가격보다도 훨씬 저렴한 헐값에 넘겨야 하는 재건축, 재개발 조합에서는 사업 일정을 무기한 연기하고 있다.[14]
하지만 문재인 정부의 공시지가 현실화 정책과 맞물리면서 오히려 재건축 조합이 분양가상한제로 이득을 보는 경우도 있다. 래미안 원베일리는 정부가 급상승시킨 토지비 상승분을 활용해 분양가상한제 적용 분양가를 HUG분양보증가보다 16% 상승한 5,668만원을 허가받아, 문재인 정부의 의도와 다르게 흘러가게 되었다. 결국 문재인 정부의 부동산 정책에 제대로 타격을 입힌 셈.
이후 HUG의 고분양가심사기준이 사실상 무력화되어 심사기준 개선을 검토 중이다. 덕분에 다른 민간시행사들도 제도개선을 기다리는 중이며 주택 공급의 물꼬가 트길 기대하는 부분도 있다.
2022년 5월 23일, 윤석열 정부의 원희룡 국토교통부장관은 다음달부터 분양가상한제를 일부 개선하겠다고 밝혔다. 원자재가격 상승분을 현실화해 공급에 숨통을 틔워주겠다는 건데, 시장 혼란을 우려해 전면 폐지가 아닌 미세조정에 나설 방침이다. #
[1] 토지임대부 분양주택의 경우에는 건축비만 해당한다.[2] 3월 1일, 9월 15일[3] 경제자유구역에 짓는 외자유치 촉진과 관련된 공동주택 (경제자유구역위 심의·의결 필요), 관광특구에서 짓는 초고층 건축물도 적용이 제외된다.[4] 2019.12.17. 개정된 주택법 시행령 기준[5] 국민주택규모이면 10:1 초과[6] 직전 12개월 평균 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과[7] 8.2 대책 이후 누적 집값 상승률이 서울 평균 초과[8] 일반분양 예정물량이 1천 호 이상[9] 서울시내 아파트의 경우 무주택세대로 2년 거주 의무만 채우면 되며 이후에는 매각 또는 퇴거해도 된다.[10] 기사 본문에도 나오듯이, 분양가 상한제가 풀리자 올라가는 것이 아닌, 기존의 공사 원가 반영 및, 그동안 분양가상한제 적용으로 인해 줄어든 아파트 공급량 대비 여전한 청약 수요로 인해 오르는 것이다[11] 이것이 사회에서 환수해야할 불로소득이라서 빼앗는게 당연하다는 위험한 논리까지 치닫는데, 이는 명백한 불공정이라서 문제다. 조합원의 지위라는 것이 한 번 임명된 소수만 유지되는 것이 아니라, 충분히 해당 지역 주택이나 상가, 토지를 매입하여 획득할 수 있고, 재건축이나 재개발 초기에는 툭하면 엎어지기 때문에 시세도 크게 오르지 않는다. 수도권의 어떤 지역은 10년넘게 조합이 생겼다가 사라지는 등의 군불떼기만 하는 지역도 있다. 그래서 초기 조합원 출신들은 10년에 가까운 시간동안 녹물 등으로 대표되는 해당 아파트의 노후화를 온몸으로 견디고, 사공이 많은 배에서 아웅다웅하며 사업이 몇번이나 무산되었다가 재건되는 것을 다 눈으로 지켜보면서 정신적으로 고생값을 치렀는데, 이런 리스크를 지지 않은 일반분양자가 정부를 등에 업고 조합원에게 고생값과 리스크 감내 따라 돌아가야할 시세차익을, 고스란히 가져가니 여기에 대해서 불공정하다고 느끼는 것.[12] 때문에 원래도 조합원 VS 일반분양자 간의 갈등이 없지는 않은 편이었는데, 이러한 갈등이 더 격화되었고 조합원들은 이익을 강탈당하는 만큼, 조합원분에 대한 우대를 계속적으로 높여 또 다른 부작용을 낳았다. 분양가상한제 아파트에서 조합원분은 별도의 고급자재를 썼다느니 하는 것이 이런 것.[13] 게다가 청약제도 본연의 기능인 수요조절 기능도 약화시키는 부작용이 나왔다. 오직 자신이 원하는 지역을 신축으로 시세보다 저렴하게 잡아보겠다는 일념하나만으로 신혼부부 특별공급 또는 생애최초 특별공급 등을 기다리는 사람들이 상당히 많은 수가 존재한다. 이들이 청약을 기대하고 준비하고 있는 것만으로 기존 매매시장에는 수요가 적정한 수준으로 억제되고 상황.[14] 특히 둔촌주공아파트가 분양가상한제로 인한 논란이 가장 크다. 이쪽은 아예 후분양으로 가겠다고 하지만 금융비용 문제로 건설사가 반대하고 있다.관련 기사 그리고 그 결과 공사가 중단되는 대형 참사가 벌어지고 말았다.