1. 개요
土地去來許可制. 땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관, 시.도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도이다.토지거래허가구역은 최대 5년까지[1] 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.
이 제도는 1979년 처음 도입되었다.
- 토지거래허가제와 관련한 판결 (합헌)토지거래허가제는 토지의 처분을 전면적으로 금지하는 것이 아니라 특정 지역에 한해서 일정한 기간을 정하여 정상거래가 아닌 투기적 거래 등일 경우에만 제한하는 것이고, 또한 구제절차로서 토지소유자에게 불허가처분에 대한 이의신청권과 토지매수청구권을 부여하고 있으므로 사유재산권의 본질적인 내용을 침해하는 것이라 할 수 없다.헌재 1989. 12. 22, 88헌가1토지허가거래제는 사유재산제도나 사적자치원칙의 부정이 아니라 헌법의 명문(제122조)에 의거한 재산권 제한의 한 형태이고 토지의 투기적 거래를 억제하기 위하여 이 법이 정한 방법과 내용에 따라 그 처분을 일정한 범위 내에서 제한함은 부득이하고도 적절한 것이므로, 그것이 재산권의 본질적 내용을 침해한다거나 과잉금지의 원칙에 위배된다 할 수 없고 또 헌법상의 경제질서의 기본원칙에 위배되지도 아니한다 하여 합헌임을 선언하였는바, 지금도 이와 달리 볼 만한 사정변경이나 견해의 변경은 없다.헌재 1997. 6. 26, 92헌바5
토지거래허가구역의 아파트 등 주택은 구입주택에 잔금당일 전입[2], 허가증상의 결재일로부터 4개월 이내 잔금[3], 입주 후 2년간 실거주[4]해야 허가가 나온다. 토지거래허가제와는 상관없지만 주택담보대출이 있는 경우는 대출규제로 인해 타 주택이 잔금 당일 없어야 한다는 조건도 추가된다.
분양가상한제의 경우 서울시내 아파트에 대해서는 거주의무기간과 전매제한기간이 훨씬 길기 때문에 분상제의 경우 수분양자 입장에서는 토지거래허가제 기능을 포함한다고 봐도 된다. 토지거래허가제는 2년 거주만으로 양도가 가능하지만, 분상제는 3~8년 거주 후에 양도해야 하므로 토지거래허가제보다 훨씬 엄격하다.
농지의 경우 원래 농지취득자격증명을 받아야 하나 토지거래허가제는 농지의 경우 어차피 농지취득자격증명 발급자에게만 허가가 나기 때문에 별도로 농취증 제출의무가 없다. 즉 토지거래허가증이 농지취득자격증명을 포함하는 서류가 된다.
물론 정책기조가 실수요 1주택자를 위한 맞춤형 정책이니만큼, 토지거래허가구역에 집을 사서 직접 들어가려는 수요자에게만큼은 최고의 제도일 수밖에 없다. 투자유망지역을 저렴한 가격에 세입자 명도 걱정없이 입주하려는 목적이라면, 토지거래허가구역이 최고의 선택이다.
다만 최초 허가를 득한 자가 사망하여 상속으로 넘어간 경우 상속인[5], 원거리 전근된 경우 그 토지소유자[6]의 잔여 이용의무는 면제되며 즉시 매각 가능하다[7]는 유권해석이 존재한다. 또한 매매형식의 공유자 간 지분변경, 가등기도 별도의 토지거래허가 대상이다.
주요 적용 대상으로 2025년 3월 24일 계약자부터 강남구, 서초구, 송파구, 용산구의 모든 아파트에 추가 시행되며 기존 시행되던 압구정동, 여의도동[8], 목동신시가지아파트, 성수전략정비구역에 대한 토지거래허가제는 그대로 유지된다. 단, 오피스텔, 상가, 연립주택 등 비아파트는 극히 일부 신속통합개발계획지역을 제외하고 허가대상이 아니다. 그 외에도 각종 재개발 구역, 그린벨트가 허가제로 묶인 경우가 있으며 이는 각 광역단체의 공고문을 보는 것이 가장 확실하다. 서울시내 토지거래허가구역 지정현황
또한 토지거래허가구역의 거래는 자금조달계획서가 의무사항이라, 탈세나 법인자금 횡령, 심지어 사설 토토와 같은 불법자금을 차단하는 기능도 한다.
2. 실무
토지거래허가제의 경우 계약서가 아닌 약정서를 써야 한다. 다만 허가전제 계약서[9]를 써도 된다. 이 경우 계약일자는 허가일자와 같거나 그 이후여야 계약이 유효하며, 공인중개사 시험 빈출 영역이기도 하다. 또한 계약서 특약에 토지거래허가증의 일련번호와 허가일자를 기재해야 한다. 만약 약정을 파기한 경우 배액배상 등은 일반 계약에 준해 업무 처리를 한다.또한 부동산대책 발표가 나온 경우 토지거래허가를 구청에 접수한 접수증의 날짜[10]에 준해서 계약서 작성으로 간주하는 특례가 6.27 대책 당시 적용되었다. 즉 일반적인 부동산대책은 계약서 작성일자 기준인데 토지거래허가구역은 예외적으로 토지거래허가 접수증상의 날짜로 인정한다는 의미다.
일선 현장에서는 중개업소에서 무주택 또는 임차계약 여부를 확인하고 허가접수를 하기 때문에 토지거래허가가 나오지 않을 가능성은 거의 없고, 강남3구+용산 지역은 사실상 100% 허가가 나온다. 사랑제일교회같이 5천건의 민원폭탄[11]이 구청에 날아온 그런 수준의 매우 특수한 경우이거나 농지취득 소명, 업무용 기숙사 등 특수목적 주택 소명서류 부족과 같이 일반인이 잘 접하지 않는 경우가 아니라면 허가가 거의 100% 나오니 일반적인 아파트 매수자 입장에서는 큰 걱정을 할 필요가 없다. 지자체는 토지거래허가 현황을 2개월간 공시해야 하는데 불허가 사항은 전국적으로도 극소수 사례다.
3. 6.17 부동산 대책 관련
2020년 문재인 정부의 6.17 부동산 대책의 주요 대책들 중 하나로 토지거래허가제(사실상 주택거래허가제)가 나왔다.이 제도가 도입된 지역은 실거주 목적을 제외하고는 거래가 금지되며, 구청에서 허락을 받아야 실거주용 거래가 이뤄질 수 있다. 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동을 대상으로 1년간 시행되고 있고 계속 갱신되고 있다.
단, 상속, 증여[12], 허가대상면적 미만의 토지(서울시내 주거지역은 대지지분 6㎡ 이하, 비서울권은 일반적으로 60㎡ 이하), 경매, 재개발보류지 등[13]은 허가제 예외건으로 실거주 의무가 없다.
재건축 조합원 지위양도 제한의 경우 서울시내[14]의 허가제 적용지역에 대해서는 더욱 엄격한 규제를 적용받는다. 재건축조합 설립(사업시행,관리처분 인가) 후 3년이내 사업시행 미인가(관리처분 미인가,미착공)시 양도제한이 잠시 풀리는 경우가 있는데, 이것은 허가제 지역에서는 적용되지 않기로 했으나 소식이 없다.
강남3구와 용산구의 토지거래허가구역 내 재건축 조합설립 주택은 딱 하나, 매도자가 ①10년 보유, ②5년 거주, ③1가구 1주택자이면서 ④매수자 세대원 전원이 무주택자로 허가대상 아파트가 1세대 1주택이 될 예정이며 ⑤계약일로부터 3개월 이내 잔금, ⑥잔금 6개월 이내 입주하는 경우[15]만 거래 가능하다. ①~⑥을 모두 만족[16]해야 하며 저 6가지 중 하나라도 어긋나면 매매계약 자체가 불가능하다.
2023년 11월 16일부터 송파구 잠실동, 강남구 삼성동, 대치동, 청담동의 아파트가 아닌(다세대, 연립, 상가 등) 모든 부동산의 토지거래허가구역이 해제되었다. 이전에 계약했어도 잔금 시 허가증이 불필요해지며, 2년 실거주 조건으로 입주한 사람도 즉시 퇴거 가능하고 갭 투자도 가능하다. 다만 아파트는 계속 허가제가 유지되며, 양도소득세 면제를 위한 실거주 요건도 그대로다.
2025년 2월 13일부터 소유권이전등기가 신청되거나 또는 잔금지급되는 거래건부터 삼성동, 청담동, 대치동, 잠실동의 토지거래허가제가 전면 폐지되었다. 단 재건축 14개 단지는 유지된다.
그러나 허가제 해제 이후 관련지역의 집값 불안정이 심화되면서, 3월 19일자로 재지정 되었으며, 대상지역이 강남 3구 전역 및 용산구로 확대되었다 . #
3.1. 비판과 논란
3.1.1. 주거이전의 자유 및 사유재산권 침해
토지거래허가제에 대해서 강남, 잠실 주민들은 헌법으로 보장된 주거 이전의 자유와 사유재산권을 침해하는 조치라고 반발하면서, 위헌 논란으로도 번지게 되었다.게다가 토지거래허가제는 신도시 개발이나 도로 건설 등을 할 때 투기세력 유입을 막기 위해 그린벨트처럼 비어있는 땅에 하는 조치로, 인구가 밀집한 강남 도심 한복판에 토지거래허가제를 실시하는 것은 유례가 없는 일로 사실상 '주택거래허가제'로 악용하는 것이기에 무리수라는 비판을 받게 되었다. # # # #
3.1.2. 거래 실종 및 집값 안정 효과 의심
토지거래허가제로 인해 거래 수가 작년 대비 80% 급감해 거래가 실종되었다. 그럼에도 불구하고 집값 상승은 멈추지 않고 있다. 대치 은마아파트, 대치 동부 센트레빌, 잠실 엘스, 리센츠, 트리지움, 잠실주공5단지, 아시아선수촌, 아이파크 삼성 등이 계속 신고가를 찍고 있는 상황이다. # #그리고 도곡렉슬, 반포동, 잠원동, 신천동 잠실 파크리오, 전용20㎡대 초소형 아파트(삼성동 힐스테이트 1차, 리센츠 등)같이 허가제를 절묘하게 피해간 지역으로의 풍선 효과가 극심하게 문제로 보였었다.
시장의 열기가 가라 앉은 2025년 2월에 해당 제도가 해제 되었는데, 곧바로 해당지역의 집값이 상승이 감지되어 논란끝에 재지정되었다. 결국 제도 그 자체는 지역한정으로 가격안정에 효과 있지만, 그저 과열된 시장의 열기가 너무 컸던 탓에 풍선 효과라고 불리는 현상이 있었다.
3.1.3. 공무원들의 월권행위
그리고 관할구청 공무원이 정상적인 실수요자들의 거래마저 허가하지 않는 월권행위가 발생했다. 일례로 대치동 대치아이파크에 사는 A씨는 4인 가족인데 아이들이 성장해서 30평대에서 40평대로 옮기겠다고 했는데, 강남구청 담당자가 "지금 살고 있는 집으로도 충분한데 왜 더 넓은 아파트로 옮기려 하느냐"는 핀잔을 주며 불허하기도 하였다. 피해자는 실수요 여부만 판단하고 나중에 입주하지 않으면 과태료를 물으면 되지 않느냐며, 공무원의 과도한 행정행위에 대해 분개했다. #4. 4.21 부동산 대책 관련
4.1. 서울시의 시행
2025년 오세훈 신임 서울시장이 압구정동, 여의도동, 목동, 성수동 등 재개발 구역 4동에 토지거래허가제를 도입하였다.허가제 도입 구역은 다음과 같다.
△압구정아파트지구(24개 단지)
△여의도아파트지구 및 인근단지(16개 단지) [17]
△목동택지개발사업지구(14개 단지) [18]
△성수전략정비구역 [19]
이외에도 신속통합기획 재개발, 재건축지구에 대해 허가구역을 확대 적용하고 있으며 잠실 장미아파트, 신반포2차, 서초동 진흥아파트, 수궁동 우신빌라 등이 신규 지정되어 있다. 오세훈 시장은 토지거래허가제에 대해 극찬한 적이 있으며 윤석열 대통령도 안정하향을 목표로 하므로 윤석열 정부 기간 동안 토지거래허가제가 축소될 가능성은 없다고 봐도 된다. 2023년도에도 잠실 장미아파트 등 신통기획 관련 허가구역이 전부 갱신되었고 위 4개 지역은 물론 MICE 관련 허가구역마저도 갱신 가능성이 높게 점쳐지고 있다.
2023년 4월 5일, 위 4개 지역의 토지거래허가구역 고시가 갱신되었다. 2023년 6월 7일, 위 6.17 대책과 관련한 잠실동 등 허가구역 고시도 역시 갱신되었다. 2024년에도 위 4개 구역은 물론 박원순 시장이 생전 지정했던 곳들까지 모조리 갱신되었다.
2023년, 사랑제일교회의 장위8구역 사우나 건물 매입시도가 있었으나 성북구청에서 도장을 찍어주지 않아 무산되었다. 기존 8구역 소유자들의 탄원서와 민원폭탄, 그리고 10구역 사태를 잘 아는 성북구 입장에서는 거래에 대한 허가를 하지 않는 것이 구 전체의 사회질서 유지라는 측면에서 큰 이득이었기 때문이다. 물론 당연히 합리성을 가진 정책이다. 결국 이로써 토지거래허가제가 제대로 작동한 예시로 등극하였다. 부동산거래신고법 12조 2항의 나. (전반생략) 주민의 건전한 생활환경 보호에 중대한 위해를 끼칠 우려가 큰 것이 그 이유로 추정된다.
2024년 8월, 강남3구와 용산구만 신고가를 계속 찍는 상황이 되자, 오세훈 시장이 강남3구와 용산구 전역에 토지거래허가제를 전면 확대 시행할 가능성도 있다[20]고 발표하였다. 당장은 아니어도 시장에 큰 영향을 끼치는 발언이 되었으며, 극히 일부 해제지역을 제외하면 사실상 토지거래허가제 확대를 시사한 것이다. 이 발표 이후 강남3구 및 용산구 아파트는 묻지마 상승세에 휘발유를 뿌린 결과를 낳아버렸다.
결국 부작용이 심하다고 판단한 서울시는 토지거래허가제의 폐지를 검토하겠다고 밝혔다.#
그리고 2025년 2월 12일자로 재건축 일부 지역을 제외한 상당수 지역의 토지거래허가제가 폐지되었다.#
그러나 허가제 해제 이후 관련지역의 집값 불안정이 심화되면서, 3월 19일 자로 재지정 되었고 24일 계약자부터 적용된다. # 강남3구와 용산구의 모든 아파트가 해당한다. 5년간 토지거래허가제 미시행으로 인해 온갖 갭투자자들의 성지로 이름을 떨쳤던 반포동은 물론 송파구의 최외곽인 거여동, 마천동, 위례신도시(성남, 하남 제외)도 포함된다.
5. 경기도의 시행
이재명 경기도지사 역시 경기도 일부 지역에 토지거래허가제를 도입하였다. 분당신도시 및 기타 경기도 유명 택지지구의 경우 외국인 및 법인에 대해서는 아파트 매수시 허가제 적용대상이다(일반 내국인 개인은 허가제 예외).2022년 5월 1일부터 경기도내 외국인 및 법인 토지거래허가제는 폐지되었다. 거주의무 조건으로 계약하고 실거주 중인 외국인이나 법인에 대해서도 소급하여 거주의무가 자동 폐지되었다.
2023년 3월 20일부터 e편한세상 용인 한숲시티 일부 대형평형 세대에 대해 국토교통부 장관의 명령으로 토지거래허가제가 시행된다. 삼성전자 반도체 클러스터 조성사업에 대한 투기방지 대책으로 남사읍 일원이 전부 허가제로 지정된 데 대한 일부분이다.
6. 대구경북신공항 인근
대구경북신공항 건설과 관련하여 군위군 지역의 부동산 투기 및 알박기 등 개발방해를 방지하기 위해 2023년 7월 3일을 기해 군위군 전역에 토지거래허가구역이 지정되었다. 주거지역은 60㎡ 이상이므로 아파트는 해당사항이 없었다.그러나 2024년 초, 군위군 기존 신공항 관련지역 일부를 제외하고 70% 이상 지역에서 해제되었다.
2028년 9월 7일까지 신공항 관련으로 지정된 토지거래허가구역은 다음과 같다. 농지 500㎡, 임야 1000㎡ 초과 토지 거래시 각 군청의 허가가 있어야 한다.
- 군위군 군위읍 (대흥리), 소보면 (내의리, 봉소리, 봉황리)
- 의성군 비안면 (도암리, 쌍계리, 화신리), 봉양면 (신평리, 안평리, 화전리, 사부리)
7. 수도권 외국인 토지거래허가제
앞서 서술된 이재명 경기도지사 당시 경기도의 택지지구 내 외국인 토지거래허가제를 2025년 8월 26일 계약자부터 확대 부활시켰다. 서울 25개구 전역, 경기도, 인천의 거의 모든[21] 시군구 지역에서 대지지분 6㎡을 초과하는 아파트, 단독, 연립, 다가구 등 모든 형태의 주택에 대해 시행 중이다. 최초 지정기간은 2026년 8월 25일까지 1년이다.8. 둘러보기
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, [[https://namu.wiki/w/?uuid=#s-|번 문단]]}}} ([[https://namu.wiki/history/?from=|이전 역사]])}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}}[1] 이론적으로는 5년이다. 그러나 명령권자가 2명이므로 무한반복 가능하다. 군무이탈 이후 참모총장이 복귀명령을 잊을만하면 내는 것과 비슷한 원리로 무한갱신이 된다. 서울시장 명령으로 지정된 허가구역을 국토부장관이 다시 동일하게 명령하면 되며, 그 반대로도 당연히 가능하다.[2] 기존주택은 매도나 임차계약서가 있어야 한다.[3] 잔금일을 과도하게 길게 잡는 꼼수 차단.[4] 중간에 추가주택을 구입하지 않았다면 12억 이하분의 양도소득세 비과세 조건이 자동 충족된다.[5] 토지정책과-5812호(09.12.4.)[6] 토지정책과-1114호(08.11.27.)[7] 물론 매수자는 허가조건을 만족해야 한다. 앞서 2가지 경우 매도자는 현 상태에서 이용의무가 종료되었다.[8] 20세기 아파트에 한한다. 여의도자이 등 21세기 아파트는 허가예외.[9] 허가증 번호가 나오면 유효가 된다는 의미로.[10] 허가증상의 날짜보다 약 2~3주 이른 날짜.[11] 원래 있던 장위 10구역, 새로 허가신청을 낸 8구역은 물론 장위뉴타운 타구역 소유주들이 그야말로 똘똘 뭉쳤다.[12] 부담부증여는 실거주 의무 있음[13] 나머지 조건은 특이한 케이스이므로 나무위키에서는 생략한다.[14] 정확히는 투기과열지구 모두에 해당한다.[15] 관리처분인가 이후에는 재건축 준공 이후 즉시 2년 실거주 의무 부여됨.[16] 물론 상속이나 세대원 전원 해외이주 등의 경우도 가능은 하지만 그런 예는 대단히 특수하고 위험성이 높아 일선 중개업소에서는 거의 생각하고 있지 않는다.[17] 자이 등 2000년대 재건축된 곳과 오피스텔 등 상업지구는 제외한다.[18] 신시가지 14개 단지 이외의 모든 부동산은 전부 예외지역이다.[19] 왕십리로, 동일로, 뚝섬로로 둘러싸인 지역 전부. 단, 트리마제, 강변건영, 한진타운, 두산위브, 대명루첸 등 5개 아파트는 허가예외.[20] 반포동, 잠원동, 한남동, 도곡동, 역삼동 등 기존 토지거래허가제 미시행 지역을 의미한다.[21] 경기도 양주, 이천, 의정부, 동두천, 양평, 여주, 가평, 연천, 인천 동구, 강화군, 옹진군 제외.