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| 용산 서울 코어 YONGSAN SEOUL CORE | ||
| | ||
| 용산 서울 코어 조감도 | ||
| <colbgcolor=#0A1E64><colcolor=#fff> 위치 | 서울특별시 용산구 한강로3가 40-1 일대 | |
| 종류 | 융복합 도시개발 | |
| 용도 | 상업시설, 숙박 및 주거시설 업무시설, 녹지 | |
| 착공 | 2025년 하반기 | |
| 완공 | 2030년 이후 | |
| 공사비 | 미정 | |
| 공사면적 | 49만 5천㎡[1] | |
| 건물 수 | 미정 | |
| 운영 | 무료 개방 | |
| 최고 높이 | 약 100층 | |
| 계획 | 서울특별시 한국철도공사 서울주택도시공사 | |
| 시행 | 코레일 70% SH공사 30% | |
| 토지 소유 | 코레일 72% 국토교통부 23% 한국전력공사 등 5% | |
| 사업 진행 방법 | 공공기관 주도 개발[2] | |
[clearfix]
1. 개요
| 2024년 용산 서울 코어 조감도 |
속칭 단군이래 최대의 개발 프로젝트였다.[3]
고층 건물이 많지 않은 서울특별시의 특성상 서울의 중앙인 용산구에 고층건물이 정갈하게 들어서는 것만으로도 시의 스카이라인과 도시 경관에 큰 이점이 있다. 따라서 고도제한과 난개발로 인하여 스카이라인이 부실하다는 인식이 있던 서울에도 드디어 해외에 건설된 기업형 마천루 단지가 들어설 것이라는 큰 기대를 모았다.[4]
2024년 11월 28일, 서울시, 국토부, 코레일, SH공사가 공동협약서를 체결하면서 함께 공개된 용산국제업무지구의 브랜드명이 용산 서울 코어(YONGSAN SEOUL CORE)로 결정되었다.
2. 건축 계획
이 계획안은 2011년 용산국제업무지구 마스터플랜의 내용으로, 변경될 가능성이 매우 높습니다.
이 문서에는 현재 설계, 계획이나 공사 등의 이유로 건설되지 않은 계획안에 대한 정보가 서술되어 있습니다.
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| 용산국제업무지구 주요 시설 |
| 용산 서울 코어 주요 건축물 |
| 2011년 용산국제업무지구 조감도 |
| 2011년 용산국제업무지구 조감도 |
| 건물 목록 | 이름 | 높이 | 층수 | 용도 | 디자이너 |
| 1위 | 트리플 원 | 621m[5] | 지상 111층 / 지하 9층 | 랜드마크 타워 오피스, 전망대 | 렌조 피아노 |
| 2위 | 부티크 오피스텔 1 [6] | 440m | 지상 88층 / 지하 9층 | 제2 랜드마크 타워 고급 오피스텔[7] | 안드리안 스미스 |
| 3위 | 호텔 레지던스 | 386m | 지상 72층 / 지하 7층 | 6성급 호텔 | |
| 4위 | 부티크 오피스텔 2 | 378m | 지상 77층 / 지하 9층 | 제2 랜드마크 타워 고급 오피스텔 | 안드리안 스미스 |
| 5위 | 다이아고널 타워 | 363m | 지상 64층 / 지하 7층 | 오피스 타워 | |
| 6위 | 스카이워크 레지던스[8] | 333m | 지상 52층 / 지하 9층 | 고급 주상복합 아파트 | |
| 7위 | 펜토미니엄 빌딩 A[9] | 321m | 지상 60층 / 지하 8층 | 고급 주상복합 아파트 | |
| 8위 | 펜토미니엄 빌딩 B | 321m | 지상 60층 / 지하 8층 | 고급 주상복합 아파트 | |
| 9위 | 블레이드 타워 | 293m | 지상 56층 / 지하 7층 | 오피스 타워 | |
| 10위 | 더 클라우드 1 [10] | 269m | 지상 61층 / 지하 7층 | 고급 레지던스 빌딩 | 위니 마스 등 |
| 11위 | 더 클라우드 2 | 244m | 지상 56층 / 지하 7층 | 고급 레지던스 빌딩 | 위니 마스 등 |
| 12위 | 하모니 타워 | 243m | 지상 48층 / 지하 7층 | 오피스 타워 | |
| 13위 | 크로스 타워 A[11] | 215m | 지상 50층 / 지하 8층 | 임대 아파트[12] | 비아케 엥겔스 |
| 14위 | 크로스 타워 B | 215m | 지상 50층 / 지하 8층 | 임대 아파트 | |
| 15위 | 산들바람 A | 189m | 50층 | 임대 아파트 | |
| 16위 | 산들바람 B | 189m | 50층 | 임대 아파트 | |
| 17위 | 산들바람 C | 189m | 46층 | 임대 아파트 | |
| 18위 | 댄싱 타워 A | 188m | 47층 | 임대 아파트 | |
| 19위 | 댄싱 타워 B | 188m | 47층 | 임대 아파트 | |
| 20위 | 댄싱 타워 C | 188m | 47층 | 임대 아파트 | |
| 21위 | 아카데미 타워 | 160m | 25층 | 업무시설 | |
| 22위 | 벨로 타워 | 159m | 35층 | 외국인 임대 아파트 | |
| 23위 | 프로젝트 R6 | 144m | 36층 | 임대 아파트 |
3. 역사
3.1. 2001년 업무지구 지정
2001년 7월 10일, 국제업무지구라는 명칭이 처음으로 등장하였다. 국유재산이였던 용산 정비창 부지를 '지구단위계획구역'으로 지정하며 처음으로 '국제업무지구'라는 명칭이 등장했다. 다만 세부 계획이 있었던 것은 아니고, 정비창 부지 이전과 간단한 개발항목 정도만 있었다.2005년 1월 1일, 코레일이 새로 출범하면서 이 정비창부지를 코레일이 이어받게 된다. 이 과정에서 정비창부지 뿐만 아니라 고속철도 때문에 생긴 부채 10조원 중 약 4.5조원의 부채도 같이 떠 안게되고 만다. 어쩔 수 없이 코레일 측에서는 이 부채를 해결하고자 용산국제업무지구의 개발을 진행시키고자 했다.
3.2. 2006년 계획 수립
2006년 1월, 노무현 대통령 기자회견에서 약 4.5조원의 철도부채를 해결하기 위한 정부차원의 필요성이 제기되었다. 이에 따라 건설교통부는 용산 역세권 개발과 철도경영 정상화 대책을 수립하고 본격적으로 사업을 추진했다.2006년 12월 20일 코레일에서 '용산역세권 개발사업자'라는 이름의 공모를 진행하였다.[13]
| 공모전 설명회 자료 |
2006년 12월 20일에 실시한 설명회 발표자료 중 일부인 윗 사진의 지도에 보이는 것처럼 초기에는 서부이촌동이 포함되어 있지 않았다.
2007년 3월 28일, 서울 도시건축공동위원회의 자문을 받아서 초고층 건물을 만드는 것으로 계획한다.
3.3. 2007년 마스터플랜 발표
그런데 코레일의 계획에 차질이 생긴다. 하필 예전 2006년 9월 26일 발표한 오세훈 서울특별시장의 한강 르네상스 프로젝트와 겹치게 되면서 서울시의 요구사항이 생기게 된 것이다. 서울시는 이 프로젝트에 강변북로를 지하화하고 서부이촌동을 추가로 포함할 것을 요구했다. 급기야 예정되어있던 코레일의 공모는 접수도 받아보지 못하고 취소된다.하지만 서부이촌동을 포함하려던 서울시의 요구와는 다르게 정작 서부이촌동 주민들은 이 개발에 반대하였다.
| 북한강 성원아파트 |
| 동원아파트 |
이 당시 서부이촌동의 북한강 성원아파트와 동원아파트의 외벽 모습이다. 사진에는 없지만 이촌대림아파트 외벽도 비슷했다. 이는 대형 현수막을 내건 것이 아니라 아예 도색을 한 것이다. 입주민들은 주택 가치 하락을 감수하고서라도, 사업이 무산될 때까지 도색을 유지했었다. 특히, 성원아파트와 대림아파트의 경우엔 한강변에 접하고 있어서 강변북로는 물론 강 건너편에서도 보일 정도였다. 이는 당시 로드뷰에서도 확인이 된다. 주민들의 반발이 얼마나 거셌는지 알 수 있는 부분이다.
그래도 서울시는 일단 이 개발을 이어나갔다. 이후 용산국제업무지구는 여러 수정을 거쳐 2007년 7월 3일, 마스터플랜이 다음과 같이 계획되었다.
| 2007년 마스터플랜 |
지금과는 다른 항아리 모양의 랜드마크가 특징이다.
결국, 2007년 8월 17일 서울시와 코레일이 공동 합의문을 발표하며 개발 계획이 정식 발표되었다. 예정 사업비는 28조원으로 측정되었다. 코레일이 주관사를 맡고 2007년 11월 2일 삼성물산이 사업자로 지정되었다. 이에 따라 2007년 12월, 용산역세권개발 주식회사와 드림허브 프로젝트 금융투자 주식회사(이하 드림허브)가 만들어졌다.
3.4. 2008년 사업 위기
2008년 7월, 취소되었던 공모전을 다시 열었다. 총 5개의 회사가 참여했다. 당선작은 다음과 같다.| 2008년 공모전 당선작 |
역시 지금하고 많이 다른 모습이다.
그런데 2008년 10월, 리먼브라더스 사태가 발생하여 금융위기가 불어닥쳤다. 금융위기 때문에 자금사정이 곤란해진 삼성물산은 토지중도금에 대한 지불 연기와 용적률 상향에 대한 요구를 하게된다. 그러나 이것이 삼성물산에 대한 특혜 시비 논란으로 이어지게 되고, 결국 삼성물산은 2010년 8월 31일에 사업시행자 지위를 포기한다. 그리고 롯데투어가 2010년 10월 대타로 들어온다. 이때 사업비가 31조원으로 증가했다.
그런데 코레일과 새로 들어온 롯데투어가 개발사업의 방향을 놓고 마찰을 빚었다. 코레일 측은 대규모 개발 프로젝트인 용산개발을 1, 2, 3단계 단계적 개발로 전환하여 분할 투자개발을 하자는 입장이였고, 롯데투어는 이미 철도 차량사업소를 헐어버렸고 서부이촌동 주민들의 재산권 행사를 못하게 막아버린 상황에서 단계적 개발로는 전환할 수 없다는 입장을 고수했다.
이에 따라 용산역세권개발주식회사는 2010년부터 계속 부도위기에 몰려 왔고, 그 때마다 코레일이나 롯데투어가 망하게는 하면 안 된다며 2년 넘게 유상증자나 전환사채(Convertible Bond) 발행 등의 방법으로 자금 지원을 해 가며 망하지 않게끔만 지원하다가, 다시 부도 위기를 넘기면 개발 방식을 놓고 대립각을 펼치는 악순환을 펼쳤다.
3.5. 2011년 사업 수정
2011년 7월, 사업 정상화 방안이 발표되었다. 코레일이 랜드마크 빌딩을 4조원이 넘는 금액으로 매입하기로 하면서 마무리를 지은 것이다. 이어서 2011년 10월 11일 기공식이 개최되었다.| 기공식 영상 |
여담으로 축하공연으로 걸그룹 티아라가 공연했다.
코레일에서는 이 사업을 2012년에 착공하여 2016년 완공을 목표로 하겠다고 발표했다. 이어서 2011년에 수도권철도차량정비단을 헐어버리고 서울우편집중국을 폐쇄하였다.
2012년이 되자 코레일은 서부이촌동 주민 보상계획을 발표하고 마스터플랜을 공개했다. 드디어 서부 이촌동 주민의 보상계획이 세워져서 진행이 수월해지는 듯 했다. 이때 완공 예정년도였던 2016년이 마침 코레일 창립 111주년이 되어서 랜드마크 건물의 높이를 111층(620m)으로 수정하기로 했다. 이 마스터플랜이 지금 우리가 아는 아래 사진이다.
| 2011년 마스터플랜 |
3.6. 2013년 사업 무산
2013년 1월, 자금조달을 추진했지만 코레일과 롯데투어의 갈등은 커져만 갔고, 결국 자금이 바닥나게 되었다.# 이에 코레일은 2013년 2월 26일, 삼성물산에게 다시 이 사업을 맡아달라고 요청했다.#삼성물산이 랜드마크 빌딩 시공비로 받을 예정인 1조4000억원을 출자전환하면 코레일도 2조6000억원을 시행사 자본금에 출자하고 사업 주도권까지 넘기겠다는 구상이였다. 그리고 바로 이틀 뒤인 2013년 2월 28일 롯데투어가 보유 지분 45.1%를 코레일에 넘겨버리고 사업을 포기하면서 용산개발이 다시 정상화되는 궤도에 올라서는 듯 했다.
그런데 갑자기 삼성물산 측에서 개발 사업에 단독으로 1조4000억원을 증자(增資)하지 않겠다고 밝혔다.# 이렇게 유상증자를 거부함에 따라, 드림허브측에서는 52억원[14]을 마련하지 못해 이자를 갚지 못하는 상황에 이르게 되었다.
이자를 갚지 못한다는 것은 사실상 사업이 무산되는 뜻이었기에 어떻게 해서든 돈을 마련해야했던 드림허브에서는 돈을 마련할 방법을 갈구하게 된다.
첫번째로 채권을 추가로 발행하는 방법이 있었다. 그러나 회사채의 발행은 최종 무산된다.
두번째 방법은 소송을 통한 방법이였다. 마침 서울우편집중국 부지를 우정사업본부가 계속 무단 점거하고 있었는데 이를 소송을 걸어서 1심에서 이긴 뒤 여기서 발생하는 돈을 이용하는 것이였다. 그러나 우정사업본부는 드림허브에게 돈을 주지 않고 대한토지신탁에만 257억원을 지급하였다. 대한토지신탁은 수탁사로서 최종 승소할 경우, 받은 돈을 드림허브에 지급해야 하는데, 패소하면 우정사업본부에 대금을 반환하고 드림허브로부터는 돈을 반환받기 어렵다는 이유로 자금 지급을 거절하였다. 드림허브는 대금 선지급을 요구하며 코레일이 대한토지신탁이 받은 돈으로 64억원을 보증하겠다고 했으나, 대한토지신탁은 2013년 3월 12일 257억원을 모두 보증해야만 대금을 지불한다고 밝혔다. 결국 다음날 은행 개장 시간인 3월 13일 09시까지 돈을 마련하지 못한 드림허브는 이자를 갚지 못하게 된다.
이자를 갚지 못했으므로 사실상 사업이 무산된 것이다. 그래도 이 망한 사업을 어떻게든 다시 살리고자 롯데투어는 기업회생절차(법정관리)를 신청하고, 코레일은 사업정상화 방안 발표 및 기자설명회 등을 한다. 하지만 2013년 4월 5일 드림허브 이사회에서 민간출자사들의 최종 반대로 결국 사업정상화는 부결되고 말았다.
2013년 4월 8일 사업 청산이 결정되었다. 개발은 완전히 좌초된 것이다.
만일 청산절차를 밞게 된다면 추산되는 매몰비용(회수불가 자금)만 1조원이고 코레일은 토지를 돌려받는대신 2조 4000억 ~ 2조 7000억을 반납해야 한다고 했다.
2013년 10월 10일, 서울시가 지구 지정을 해제했다.
| 용산 국제업무지구 부지의 2013년 모습 |
| 용산 국제업무지구 부지의 2013년 모습 |
잡초가 무성하게 자라다 못해 나무도 자라서 숲에 가까운 상태로 변했다. 사업 무산 이후 코레일과 시행사인 드림허브측에서 대규모 소송전으로 이어졌는데[15] 2015년 11월 24일 1심에서 코레일이 승소하였다.
그리고 결국 2019년 드림허브가 포기해 코레일이 최종 승소하였다.
참고로 그 당시 코레일의 사장이었던 허준영은 용산 개발 관련으로 3년 동안 불법정치자금 총 1억 3천만 원을 챙긴 혐의로 기소되었다. 2017년 3월 16일, 대법원에서 징역 1년, 집행유예 2년, 추징금 1억 원을 선고한 원심판결을 확정했다. 하지만, 1억 이상 뇌물을 받으면, 특가법으로 인해, 가석방 없는 10년 이상 징역형이 확정인데, 집행유예가 선고되는 바람에 솜방망이가 아니냐는 논란이 일었다.
3.6.1. 사업 실패 원인
3.6.1.1. 서부이촌동을 무리하게 사업 계획에 포함
만약 용산역 차량사업소 부지만 가지고 원래 계획대로 진행했다면 토지 보상 문제로 사업이 지연될 이유가 없었을 것이다. 즉, 서부이촌동(이촌2동)을 사업계획에 포함한 것이 사업 무산의 주범인 셈.사실 2006년 부동산시장 활황기에 추진된 초창기 계획 당시에는 서부이촌동이 포함되어 있지 않았다. 그리고 서부이촌동 주민들도 용산국제업무지구가 들어서면 업무지구 통근객을 상대로 상권이 형성될 것이라 생각했기에 사업에 호의적이었다. 즉, 내버려 뒀으면 아무 문제 없는 상황이었다.
그런데 2007년, 오세훈 당시 서울시장이 이 사업을 한강 르네상스 프로젝트와 연계하고자 하는 욕심에 서부이촌동을 개발부지에 포함하고 이 지역을 토지거래허가구역으로 묶어버리면서 문제가 생기기 시작했다. #1 #2 #3 오세훈은 주민 동의를 받았으므로 아무 문제가 없다고 주장하지만, 위의 링크에서도 볼 수 있듯이 시행사의 온갖 사탕발림에도 불구하고 50%를 간신히 넘는 동의를 얻었을 뿐이었다.
후술하듯이 안 그래도 리스크가 특히 넘쳐나는 개발사업이었는데, 신속하게 일을 처리하지는 못할 망정 수 만명의 이해당사자를 끼워넣는다는 것은 오세훈의 과욕이었다. 오세훈을 위시한 서울시, 사업 주체의 도를 넘는 랜드마크 과욕은 사업 속도를 지연시켰고, 사업이 지연될 수록 빚이 더욱 불어나면서 사업은 미궁으로 빠져들었다.
하지만 병풍처럼 한강변을 막고 있는 아파트를 같이 개발해 한강과 연계하지 못한다면 국제업무지구의 경관과 사업성 자체도 큰 폭으로 떨어질 수 밖에 없기 때문에 서부이촌동이 개발에 포함되는 것은 필수불가결하다는 의견도 있다. 단, 그렇다면 이를 위해 기존 주민들에게 충분한 의견수렴을 받고 보상이 이루어졌어야 했다.
3.6.1.2. 부족한 대규모 재개발 사업 경험
용산국제업무지구의 대지면적은 초기 약 44만㎡에서 서부이촌동 지역을 포함한 후 56만㎡까지 늘어났는데, 부동산 개발에 도가 튼 중국이나 선진국들에서도 이 정도로 대규모의 재개발 사업은 시도하는 경우가 드물다.그런 사업을 도심 부동산 재개발 경험이 부족했던 한국 업계에서 한번에 삽을 떠서 완공까지 노렸으니 처음부터 리스크가 컸다는 지적이 있다.
일본 도쿄의 대규모 도심 재개발 사업인 롯폰기힐즈도 11만여㎡ 정도의 면적이었다. 이것도 사업 착수부터 완공까지 무려 17년이나 걸렸다.
오사카역 일대 재개발 사업의 경우도 부지 면적이 현재 오사카역 신축역사로서 건설된 오사카 스테이션 시티보다 넓은데, 오사카역 북쪽에 있던 화물역이 헐린 이후로는 몇 년째 개발방향조차도 잡지 못하고 비어있는 땅으로 방치되어 있는 중이다. 오사카 일대 최고의 금싸라기땅임에도 몇 년째 삽조차도 못 뜨고 방치되고 있는 것이다.
말레이시아 쿠알라룸푸르에서 1980년대 후반부터 추진된 인민광장도 롯폰기힐즈보다 규모가 작았는데도 불구하고 정작 2017년 현재까지 방치되었으며, 공사를 재개할 예정이라는 소문이 있으나 다시 버려질 가능성이 높은 상황이다.
심지어, 뉴욕에서도 Battery Park City라는 도심 재개발 사업 부지 면적이 용산국제업무지구보다 작은 37만여㎡ 으나 1960년대 개발이 시작된 이래 아직도 그 부지는 다 들어차지 않았던 것을 감안하면 수많은 이해관계가 대립된 도심에서의 재개발 사업이란 것이 얼마나 쉽지 않은지를 보여주는 예시라고 할 수 있다.
용산국제업무지구는 롯폰기힐즈의 4배, 최종적으로 서부이촌동이 포함되어 5배 이상 큰 지역에서 사업을 시도함에도 계획을 발표한 2007년으로부터 완공시기를 겨우 10년 이내로 잡고 있었다. 정작 착공 예정일을 한참 넘긴 시점에서도 삽은 전혀 못 뜨지도 못하고, "누가 돈 더 낼거냐?"를 가지고 아웅다웅하고 있었던걸 보면 사업 실패는 예견된 결과였다.
3.6.1.3. 경제위기에 취약했던 대규모 사업
이 정도 규모의 개발사업은 그만큼 외부 악재에도 취약한데, 2008년 세계금융위기도 용산국제업무지구를 휘청이게 하는데 큰 몫을 했다. 이 지구에서 공급 예정인 업무 공간 규모가 너무나도 크다보니 경제위기가 오자마자 사업의 지속성에 의문을 가지는 투자자들이 빠져나가기 시작한 것이다.당시에 서울의 도심, 강남, 여의도권에 공급되기로 한 오피스가 이미 과포화상태였기 때문에 용산개발에 대한 의구심은 더더욱 커져만 갔다.[16]
용산국제업무지구보다 훨씬 규모가 작은 오피스사업들도 부진을 면치 못하고 있는 마당에, 제대로 완공되었다고 해도 엄청난 공급 폭탄으로 오피스 임대시장에는 초대형 불황이 찾아왔을 가능성이 높다. 당시 오피스 수요도 생각하지 않은 채 다른 선진국들에서도 한 번에 시도하지 않는 규모의 도심 재개발을 무리하게 짧은 시간에 진행하려고 한 측면에서 결국 용산국제업무지구의 미래는 예견된 결과였다.
3.7. 2015년 박원순의 사업 재추진 시도
2015년 한국은행의 금리인하 및 정부의 경기 부양책 논의에 따라 서울특별시, 용산구, 국토교통부 등의 중재로 사업 재개 논의가 나왔다. 아예 코레일과 롯데투어 등을 전부 손 떼게 하고 미국이나 중국이나 중동 자본에 부지를 통째로 팔아넘겨서 재개발 사업을 재개하자는 논의였는데, 코레일이나 롯데투어가 합의를 본다면 이런 식으로 재개를 할 수 있다고 알려졌다.일단 서부이촌동 부분은 용산국제업무지구 부지에서 제외하여 자체적인 재개발 사업으로 전환키로 했다. 서울특별시에서 2015년 8월 5일 계획을 발표하였다. 2015년 12월 10일 서울특별시에서 용적률 300%로 제한하는 재개발안을 의결했다.#1#2 높이 제한은 이촌시범·미도연립이 35층 이하, 중산시범은 30층 이하였다. 다만 남산 조망이 필요한 중산시범의 경우 13층 이하로 제한되었다.
2016년 1월 20일, 코레일 측에서 용산국제업무지구 사업을 재추진하기 위한 계획을 수립 중인 것이 알려졌다. # 소송 및 서울특별시와의 협의 문제로 상당한 시간이 걸릴 것이 예상되므로 미리미리 준비하겠다는 입장이였다.
2017년 2월 7일, 서울시에서는 '용산 광역중심 미래비전 및 실현전략 수립' 연구 용역을 공고했다. 이어서 7월에는 경부선을 지하화해서 용산공원 일대과 같이 개발하는 것을 구상한다. 그러나 모두 흐지부지되었다.
2018년에는 박원순 시장이 싱가포르를 방문하더니, 갑자기 용산과 여의도를 통째로 개발하겠다고 발언하였다. 이어서 마스터플랜을 발표하고 2021년에 착공할 계획이라고 발표했다.# 그러나 발표 예정이었던 마스터플랜은 주변 집값의 상승으로 잠정 보류되었고 환경정화 작업을 우선 실시했다. # 사실상 좌초되었다.
3.8. 2020년 박원순의 미니 신도시 계획
| 용산 미니신도시 |
2020년 5월 6일, 국토교통부는 '수도권 주택 공급 기반 강화 방안'을 발표하면서 용산국제업무지구 부지에 8000세대 가량의 주택을 공급하겠다고 하였다.[17] 공급되는 8000세대는 주상복합으로 추진되며, 이 가운데 일반 분양은 5600세대 가량이고 나머지 2400세대는 임대주택으로 조성될 계획이였다. 2022년까지 관련 구획지정 등을 마무리하고 2023년 이후 착공할 예정이라고 발표했다.#
이전 국제업무지구 계획과 비교해 보면, 서부이촌동을 계획에서 제외해 구 용산정비창 부지에 개발이 집중되게 하였으며 주택 공급량이 6,000세대에서 8,000세대로 증가하였다. 다만 전체적인 주거면적 비율은 국제업무지구 추진 당시 50%에서 30%로 축소되었다. 이는 국제업무지구 추진 때에는 대형 평수 위주의 주택이 계획되었던 반면, 이번 계획에서 절반을 차지하는 임대주택이 소형 평수 위주로 구성될 예정이기 때문으로 추정된다.
국토교통부의 발표에는 구체적으로 언급되지 않았지만 주상복합 이외에도 업무, 상업시설 등 도시개발에 따른 부대 시설도 조성될 것으로 알려졌다.
계획 발표 이후 주변부로 부동산 열기가 다시 과열되는 양상이었다. 9억이었던 청파동의 한 건물이 14억에 팔렸고 인근 아파트 매물도 자취를 감추었다.# 이에 국토교통부는 용산 일대에 토지거래허가구역을 지정하여 거래를 조정하겠다고 하였다.
그러나 정작 용산구 주민들은 미니 신도시 계획에 부정적이었다. 용산주민들은 2020년 8월 16일 오후 4시부터 용산역 전면 잔디광장에서 시위를 하며, 용산국제업무지구 계획 원상 복구를 정부에 요구했다.#
3.9. 2021년 오세훈의 재추진 계획 발표
| 용산경제정책을 발표하는 오세훈 당시 서울시장 후보 |
2021년 재보궐선거에서 오세훈 후보가 당선되며, 선술한 미니 신도시 계획은 없어지고 용산국제업무지구 재추진에 힘이 실리게 되었다. 비록 이번 시장직 임기가 1년밖에 되지 않지만 오세훈 시장은 매일경제 인터뷰에서 용산정비창 개발 가이드라인 용역이 진행 중이며 2021년 12월이면 결과가 나올 것이라고 밝혔다.# 또한 2021년 하반기에 새로운 설계공모를 시행할 예정이라고 발표했다.#
2021년 7월, 서울시는 시간단축을 위해서 예정되었던 설계공모를 생략하였다. 대신 이전 2011년에 확립된 마스터플랜을 그대로 개발계획으로 삼기로 했다.# 오세훈 시장 1기 재임 때 추진됐던 원안을 거의 그대로 따라가는 것이다. 또한 용산전자상가나 경부선 지하화, 용산공원 조성 등 다양한 사업과 연계할 계획이라고 했다. 다만 임기도 1년 밖에 되지 않고, 재보궐선거로 갑작스럽게 당선된 만큼 민주당이 다수인 시의회와 이런저런 큰 갈등을 빚어 난항을 겪었다. 때문에 오 시장은 다음 시장직에서나 본격적으로 할 수 있을 것으로 보았다.
2022년 1월, 용산국제업무지구의 면적이 축소되었다. 7500㎡ 부지에 경찰청 별관을 짓기로 한 것이다. 따라서 총면적은 서부이촌동을 제외하고 44만2625㎡에서 43만3856㎡로 줄어들었다.#
2022년 5월 15일 오세훈 시장은 매일경제와의 인터뷰에서 용산국제업무지구를 한꺼번에 하는 통개발이 아닌 단계적 개발로 전환하겠다고 밝혔다. 과거 본인이 시장이었을 땐 너무 원대한 포부와 비전으로 계획해 실현이 어려웠는데, 몇 개의 지구로 나눠 단계적 계발을 하면 부담이 줄어드므로 실현 가능성이 더 높다고 판단한 것으로 보인다.#
2022년, 오 시장은 1년의 임기가 끝나자 바로 그 다음 서울시장 선거에도 출마하였다. 선거운동기간에는 오 시장후보의 반대 후보인 더불어민주당 송영길 서울시장후보가 용산정비창부지에 UN 아시아 본부를 유치하는 것을 서울시장 선거 공약으로 걸었다. 송영길 후보는 "오 후보가 용산에 국제업무지구를 만든다고 하는데 비싼 땅에 건물만 지으면 바로 외국 유명회사가 들어오느냐"며 오 후보를 비판하였다.#
하지만 2022년 6월 2일, 송영길 후보가 낙선하고 오세훈 후보가 서울시장에 4선에 당선되며 UN 유치안은 가능성이 없어졌다. 또한 서울시 의회 의석 수의 2/3를 국민의힘계 의원이 차지하며 더불어민주당계 의회를 몰아내는데 성공하여 용산국제업무지구 개발에 청신호가 켜졌다.
2022년 6월 29일, 코레일이 부채 감축을 위해 서울의 용산정비창 부지의 매각을 추진하겠다고 국토교통부에 보고하였다. 코레일의 부채는 총 18조 원이 넘는데, 토지의 매각가를 4조~5조 원으로 추정하고 있어서 매각에 성공할 경우 부채의 25% 정도를 해결할 수 있을 것으로 전망하였다. 다만, 이 땅을 한 번에 살 매수자가 나타날지는 아직까지 미지수이며, 이전처럼 드림허브에 매각했다가 무산되었던 일이 또 반복될지도 모른다. 게다가 이는 2006년 당시의 감정가로, 부동산 가격 상승이나 위치 등을 감안하면 이보다 훨씬 높은 가격이 책정될 것이다.
2022년 7월 26일 오세훈 서울시장은 서울시청 브리핑실에서 기자설명회를 갖고 '용산국제업무지구 개발구상'을 발표했다. 서부이촌동 일대는 제외되었으며, 면적은 총 약 49만3천㎡로 줄었다. 지상부에는 공동주택 약 6천호가 배치되며 서울시 최초로 법적 상한 용적률 1,500~1,700%를 허용하면서 트리플 원보다 높은 초고층 건물도 건립이 가능해졌다. 전체 규모에서 주거비율은 약 30%를 차지한다. 또한 내부를 지상‧지하‧공중으로 연결하고 용산역까지 이어지는 '입체보행네트워크'도 만든다고 밝혔다. 서울시는 기반 시설 구축에만 총 12.5조원이 투입될 것으로 내다봤다. 코레일이 약 5.5조 원(현물출자), SH공사는 약 2조 원(순수 공사채 발행)을 투입한다. 여기에 더한 토지분양 이익금 약 5조 원이 사실상 기반시설 비용으로 활용될 예정이다.영상 기사
| 2022년 용산국제업무지구 개발구상 |
3.10. 2024년 오세훈의 본격 사업 추진
| 용산국제업무지구 예상조감도 |
| 용산국제업무지구 예상조감도 |
| 용산국제업무지구 예상조감도 |
| 용산국제업무지구 스카이트레일 예상조감도 |
| 여의도 일대에서 바라본 용산국제업무지구 조감도 |
| 용산역에서 바라본 용산게이트웨이 조감도 |
| 서부이촌동에서 바라본 용산국제업무지구 조감도 |
| 용산국제업무지구 현황 |
2024년 2월 5일, 서울시는 '용산국제업무지구 개발계획(안)'을 마련해 본격 사업을 추진한다고 밝혔다.#
용도에 따라 국제업무·업무복합·업무지원 등 3개 존으로 나뉜다.
- 국제업무존(8만8천557㎡)
- 제3종일반주거에서 중심상업지역으로 용도지역을 올려 최대 용적률 1천700%까지 부여해 100층 안팎 랜드마크 예정, 랜드마크 최고층(100층)에는 전망대·공중정원 등을 조성, 금융과 ICT 기업을 위한 프라임급 오피스와 마이스, 호텔, 광역환승센터 등, 저층부에는 콘서트홀, 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등으로 구성된 서울아트밴드(가칭)를 계획.
- 업무복합존(10만4천905㎡)과 업무지원존(9만5천239㎡)
- 일반상업지역 등으로 용도지역을 상향해 전체 사업지구 평균 용적률 900% 수준으로 계획, 고층부(45층)에 스카이트레일을 도입.
- 국제존
- 프라임급 오피스, 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 랜드마크 최상층에는 전망시설·어트랙션 등 복합놀이공간도 계획.
- 복합존
- 업무 및 기업지원시설이 입주.
- 지원존
- 주거·교육·문화 등 지원시설이 입주.
만초천 물길의 흐름을 이어받아 수(水)공간을 만들고, 공간 전체를 입체적으로 활용해 50만㎡ 수준의 녹지를 확보하며, 한강공원·노들섬까지 걸어서 이동할 수 있는 강변북로 상부 덮개공원을 조성한다.
2024년 상반기 도시개발구역 지정과 개발계획 고시를 끝내고, 2025년 실시계획인가를 거쳐 2028년까지 기반 시설 조성을 마무리하는 게 목표라고 밝혔다.
개발이 완료되면 14만6천명의 고용 창출, 연간 32조6천억원의 생산 유발 효과가 기대된다.
4. 논란 및 난점
4.1. 용산 참사와의 연관성
결론부터 얘기하면 전혀 연관성이 없다. 용산 참사가 터졌던 용산4구역, 한강로3가 지역은 1993년 주거개선사업단지로 지정되어서 재개발이 추진되었던 지역으로, 1997년 외환 위기를 맞아 사업이 한 차례 중단된 뒤 다시 사업이 추진되는 과정에서 용산 참사가 발생하였고, 2012년에도 사업자가 나오지 않아 사업이 중단된 상황이었다.#[18]| 용산 참사 |
용산국제업무지구와 그에 부속된 주변사업지구. 이 지역에 대해서 드림허브가 개발하도록 되어 있으나, 나머지 지구는 부속되어 있지 않은 걸 알 수 있다.#
용산국제업무지구 주변사업이라 해도 용산4구역 남일당빌딩 쪽하고는 전혀 연관이 없다. 서부이촌동, 즉 위 지도에 있는 이촌2동 주민센터 주변쪽과 용산전자상가 재개발 정도가 용산국제업무지구에 연계된 재개발이 추진되는 사업구역이다. 또한, 용산국제업무지구가 현재의 계획으로 확정된 건 2006년이므로 연관이 있을 수가 없다.#
몇몇 단체에서는 용산국제업무지구 사업을 반대하기 위해 용산 참사 사건을 꺼내지만, 같은 용산구에 위치했을 뿐 전혀 연관성이 없는 일이다.
4.2. 침체 상태의 부동산 경기
2023년 급격한 금리인상으로 부동산 경기는 침체 상태이다. 성장은 정체되고 물가는 오르는 스태그플레이션에 인구는 감소추세이다. 건립된 기존 마천루나 건립될 마천루들을 보면 파크원은 현금부자 통일교가 건립했고, 삼성동의 한전 부지를 매입한 현대자동차그룹은 초고층 사옥 건축비 부담으로 인해 105층 1개동에서 50층대 3동으로 글로벌비즈니스센터 짓는 방향으로 계획을 수정하였다.롯데월드타워의 경우 롯데 현회장인 신동빈을 비롯하여 수많은 롯데관계자들과 정치인들의 반대에 불구하고 신격호 롯데 창업주의 평생의 집념과 끈기로 겨우 세웠다.[19] 즉, 성공적으로 마천루를 올리기 위해서는 투자금 조달과 건설, 기존 또는 건립예정인 마천루와 제로섬 게임 등 풀어야 할 숙제가 너무 많다는 우려가 있다. 오세훈 서울시장의 임기내에 위의 그 플랜이 순항한다면 좋겠지만 그러기 위해선 아직 갈 길이 멀고도 멀다. 단군이래 최대의 사업이 될지, 아니면 또 페이퍼 플랜에만 그칠지 앞으로도 계속해서 지켜봐야 할 일이다.
사실, 용산국제업무지구가 정말로 2000년대부터 추진되었다면 시기상으로 완공이 될 2010년대 이후의 시기부터 전세계가 코로나 시국이 되고 경제위기를 거대하게 맞으면서 마천루의 저주로 고생했을 확률도 매우 높았을 것이다. 물론, 그 당시로서는 원치 않았던 결과였을 수도 있겠지만 용산 재개발 계획이 조기에 무산되어버린 것은 차라리 전화위복으로 다행일 수도 있었던 셈이다.#
게다가 집값이 지나치게 폭등하는 문제점을 어떻게 해결할 것인가에 대한 문제가 있다. 가장 대표적인 사례를 보더라도, 현재 서울 용산 아페르 한강 고급 빌라의 가격은 무려 70억원 ~ 300억원 이다. 실제로, 용산공원을 조성하면서 아페르 한강 아파트의 집값은 급등한 바 있다.
아무래도 수도 서울의 최중심지에 마천루 단지를 건설한다는 전례가 없는 상징성을 가진 개발이기 때문에 친개발 성향 시민들과 반개발 성향 시민들 사이의 치열한 공방전과 그에 따른 잡음이 오갈 확률이 크다.
[1] 뉴욕 최대 복합개발지인 허드슨 야드의 4.4배 규모인 세계 최대 규모의 수직 도시[2] 공공기관 주도 개발로 사업 안정성을 확보하고 개발이익은 공공 배분을 유도[3] 총 비용이 약 31조 원으로, 약 40조 원이 투자될 송도국제도시에 밀렸다. 인천경제자유구역 개발 자체를 단일 프로젝트로 취급하면 그 규모는 훨씬 커진다. 페이퍼 플랜까지 합치면 317조원 짜리 에잇시티도 있었다. 4대강 사업은 23조 원이었다. 물론 현재 재추진되는 본 사업이 얼마나 규모가 클지는 아직 모르므로, 다시 최대의 프로젝트가 될수도 있다.[4] 영국의 시티 오브 런던, 러시아의 모스크바 시티, 중국의 상하이 푸둥 지구, 프랑스의 라데팡스와 같은 마천루 단지가 한국에는 없었다. 서울 강남의 테헤란로는 한 줄로 길게 뻗은 선형 모양이여서 '단지'라고 하기에는 애매하고, 여의도는 다른 국가에 비하면 규모가 한참 부실하다. 현재 서울 야경이라고 검색하면 제일 많이 나오는 사진은 남산타워를 배경으로 한 사대문 안인데, 서울에서 가장 건물이 빽빽한 곳이지만 난개발이 이루어진 편이고, 고도제한이 걸려있는 곳이라 건물들이 짜리몽땅한 느낌이 든다.[5] 완공된다면 555m의 롯데월드타워를 제치고 대한민국에서 가장 높은 건물이 된다.[6] 디자인이 2WTC와 닮았지만, 정작 2WTC는 디자인을 변경해서 이젠 독자적인 디자인이 되어버렸다. 그런데 2WTC가 다시 노먼 포스터의 설계안으로 돌아가면서 다시 비슷해졌다.[7] 75층 지점에 수영장이 개설될 예정이었다.[8] 지상 160m, 260m 지점에 원 모양의 산책로가 타워를 감싸는 형태이다. 입주민만 이용할 수 있는 형태.[9] 최상층이 B동과 연결된 쌍둥이 빌딩이다.[10] 이 빌딩은 9.11 테러를 연상시킨다고 여러 논란에 휩싸인 바 있다. 해당 디자이너는 빌딩 사이에 구름이 껴 있는 걸 디자인 한 것이라고 해명하긴 했으나, 건물 디자인 자체가 구 세계무역센터와 비슷한 직육면체였으니...[11] 원래는 정식 명칭이 없다. 외국에서는 모양이 #과 비슷하다고 해시태그 타워라고도 부른다.[12] 서부이촌동 주민들 입주도 계획한 빌딩이라는 카더라.[13] 공모 이름에 '국제업무지구'라는 명칭이 없던 것은 국제업무지구는 핑계이고 빨리 부채부터 갚으려는 코레일의 의도라고 보는 시선도 있다.[14] 언론에 따라서는 59억원이라는 곳도 있다.[15] 소송을 2014년 1월에 제기하였다.[16] 여의도의 경우 2019년 5월 기준으로 낮아지고 낮아진 오피스 공실률이 10% 내외다. 관련 기사 이마저도 낮은 공실률을 기록하고 있는 서여의도권이나, 한국거래소부터 KBS 별관 사이에 밀집한 중소형 오피스빌딩 덕택에 수치가 낮아진거지, 전경련회관, 서울국제금융센터 등 프라임급 오피스는 여전히 공실률이 어마어마한 수준이다. 괜히 파크원 착공 이후로 증권사들이 여의도 건물 팔고 도망가는 게 아닌 상황. 이는 도심권도 마찬가지라서, D타워 등의 공실률이 여전히 높다.[17] 이 시기는 문재인 정부의 각종 부동산대책으로 인해 공급이 매우 부족하여 집값이 급등한 상태였다.[18] 현재는 재개발이 완료되어 효성 해링턴 스퀘어가 들어선 상태다.[19] 그것도 그 위치가 서울공항(성남비행장) 활주로 진행방향과 마주보고 있는 곳'''이라 만약 기후가 갑자기 나빠진다든가, 기체 고장이 생긴다든가 해서 잠깐만 조종사가 통제 불가능한 상황이 오면... 충돌로 이어지는 대참사가 날수가 있어 이러한 위험성 때문에 노태우-김영삼-김대중-노무현 등 4명의 대통령을 거치는 동안 공군과 국방부의 결사반대로 막았다.