Gap Investment
1. 개요
시세차익을 목적으로 주택 매매가와 전세가의 차액(gap)이 적은 집을 고른 후에, 주택을 매입 전후로 바로 전세 세입자를 구하는 것을 말한다.[1]전세가율이 높을수록 투자에 들어가는 자본이 적어진다. 예를 들면 집 구매자가 3억 원으로 아파트를 구하려 할 때 그 아파트의 평균 전세가가 80%(2억 4천만 원)이면 집 구매자는 그 아파트에 들어가 살 전세자를 구해 그 돈으로 대금의 대부분을 치르고, 나머지 6천만 원만 자기 사비로 내면 되는 방식이다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 더 적은 자본만 있으면 되는 것이다.
해외에서는 전세라는 제도가 있는 대한민국에 대해 이상하게 바라보나 실상은 사(私)금융을 일으켜 더 적은 투자금으로 주택을 구입할 수 있기에 존재하는 면이 크다. 더욱이 과거에는 금융지식 부족으로 '레버리지를 일으켜 투자하는 것'이라는 개념 자체가 없었음에도 70, 80년대 대한민국 강남 복부인들은 부족한 투자금을 보충하기 위해 경험적으로 이렇게 투자해 왔다.
2. 상세
갭 투자는 예로부터 "전세 끼고 아파트 매입"이라는 형태로 존재했다.2010년대에 다시 전세가율이 폭등하며 리스크가 줄어들고 대출규제 완화도 이루어지며 갭 투자가 각광받기 시작했다. 2013년 전후로 조금씩 생기기 시작했으며 2015년에 본격적으로 전개되면서 넘처나던 미분양이 대폭 감소하기도 했다. 한국 최고의 부동산 호황이던 2007년 연말 전국 미분양이 11만 3000채, 금융위기 터진 직후인 2008년 연말 미분양이 16만 채를 넘었는데, 2010년대에 들어서는 2015년 3만 가구 아래로 한때 떨어질 정도로 미분양이 줄었다.
부동산값 잡겠다고 내놓은 2017년 8월 '8·2 대책'은 오히려 갭투자를 증가시켰다. 다주택자 규제 및 서울 일부 지역에 대한 투기지역 지정, 재건축·재개발 규제, 분양가상한제 부활 등을 포함한 8·2 대책에도 갭투자 비중은 2018년 9월까지 30%를 웃돌았다. 2017년12월 임대주택등록 활성화방안을 발표함에 따라 이제 수백채의 갭투자로 가는 길을 열어버렸고 갭투자 역시 2017년 9월 14.3%에서 2021년 7월 41.9%로 3배 가까이 상승했다.#
갭 투자, 더 나아가 전세의 본질은 집을 담보로 전세입자한테서 전세금을 빌리는 사금융이다. 은행에서는 LTV니, DTI니, DSR이니 하는 등으로 대출을 못 받으니 전세입자한테서 돈을 빌려서 그 돈으로 신규 부동산 투자에 나서는 것이다. 그렇게 다음 주택도 전세입자의 전세대출금과 약간의 차액만으로 살 수 있어 한번 갭투자에 성공하게 되면 거의 폰지 사기처럼 증식시킬 수 있다.
다만 대치동, 압구정동, 목동신시가지아파트 등 토지거래허가구역에서는 원칙적으로[2] 이 행위가 불가능하며 잔금을 전액 지불하고 그 즉시 2년간 실거주해야 한다. 물론 전입만 해 놓고 공실로 두는 것까지 막을 방도는 없으나 2년간의 이자비용 손해가 최소 억 단위이니 불가능에 가깝다. 또한 금융사가 넘긴 경매의 경우 이론적으로는 허가구역일지라도 허가제의 예외대상(=갭투자 자체는 가능)이지만 낙찰자의 잔금납부 기간중에 명도와 새 세입자를 구하는 기간 차이가 현실적으로 길기 때문에 이 경우 역시 전액 현금이 필요하다.
그러나 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우라면 법원경매여도 사실상 갭 투자다. 토지거래허가구역이어도 그냥 입찰해서 낙찰받으면 되며 입주도 자금조달계획서도 필요가 없다. 다만 낙찰가에 보증금을 합해야 취득세 과세표준, 즉 취득가액이 됨을 주의할 것. 낙찰자가 임차인에게 "그냥 만기까지 사시고 갱신하실때 연락주세요"라고 하면 되며 임차인이 나갈 때 보증금을 돌려줘야 한다.
3. 리스크
갭 투자는 레버리지가 엄청나게 큰 투자로 크게 두 가지 리스크가 있다. 전세 세입자를 못 구하는 리스크, 집값(전세값, 집값 중 둘 중 하나만 하락해도 돈을 잃는다.) 하락 리스크. 레버리지가 크다는 것은 달리 말해 당장 실패하면 길거리로 나앉아야 한다는 의미다.전세자금대출제도가 법제화되기 이전까지는 일반 세입자가 전세라도 얻기 위해 돈을 빌리려고 할때 깔린 장벽이 매우 높은 대신, 일단 전세 세입자는 그 돈을 상환할 능력이 있는 사람들만으로 한정되었기 때문에 레버리지라는게 그다지 크지 않았던 시장이었다.[3] 임대인들 역시 모기지 시장의 장벽이 높아 임대인발 레버리지도 적었기 때문에 금리가 널뛰어 전세가격이 출렁대도 버틸려면 버틸 수 있었다. 시장이 빚 없이 돌아갔기 때문이다. 그런데, 주택담보대출의 확대와 함께, 전세자금대출제도가 생기면서 임대인, 임차인 양측에 없던 레버리지가 생겼다.
특히나 전세자금대출제도는 서민주거 복지라는 이유로 점차 대출규모가 확대되면서 임대인이 통제도 할 수 없고, 임대인이 모럴 해저드의 유혹에 빠지기 쉬운 남의 돈으로 돈놓고 돈먹기 놀이가 가능하도록 기능했다. 임차인은 임차인대로 신용카드 대금 5만원만 연체되도 칼같이 전화해 독촉하고 갚을때까지 카드가 정지되는데, 전세로 5억 대출해달라고 하면 어서옵쇼 하고 정부 시키는대로 대출해주는 환경에서, 가계부채 위험하다고 그걸 줄이겠다는 정치인은 투표로 응징할 수 있으니 정치인들은 표가 무서워 전세대출 줄이자라는 말을 못꺼내고 임대인은 이런 임차인의 정치공세에 편승해 임차인의 주거권을 인질로 다주택 보유여건을 개선해 달라며 정부에 역시나 투표로 압박을 하니 이런 포퓰리즘이 눈덩이처럼 불어나게 된다.
그렇게 이전까지 없던 양측에서 실제 경제상황과는 전혀 무관한 정치적 압력에 의한 레버리지가 동시에 발생하고 그로 인해 그 레버리지로 먹는 이익에 혹해 투자처를 찾던 시중 유동자금이 주택시장으로 쏠리면서 계속 가격이 상승하자, 사업자 규모가 아닌 개인 수준에서도 차익거래를 노리고 갭 투자가 가능해 진 것이다.
갭 투자의 근본적인 원인은 이름에서 말하다시피 어디까지나 높은 전세가율 즉, 갭 투자자가 낼 비용이 비교적 적다는 점에서 나온다. 이는 반대로 말하면 돈 대부분을 대줄 전세 세입자 자체를 못 구하거나 아니면 전세가율이 모종의 이유로 내려가면 그 역풍이 그대로 갭 투자자는 물론 세입자에게까지 돌아간다는 것이다.
가장 대표적인 원인은 인근에서 벌어지는 대규모 입주장이다. 2010년대 중후반 동탄2신도시를 예로 들면, 동탄2신도시 입주가 시작되자 48채가 한꺼번에 경매로 나오는 사건이 있었는데, 신축아파트 입주가 단일 중대규모 단지를 넘어 도시 단위로 벌어지는 경우 그 인근 단지를 넘어 인근 도시(동탄1, 병점, 오산, 권선, 영통...)에까지 전세가율 하락이 이어지고 그 시기에 맞춰 만기가 도래하는 전세계약분의 미반환 위험이 증가한다. 그래도 동탄2신도시의 경우는 최초입주장으로부터 시간이 흐른 2020년 기준으로는 만약 주택 소유주가 역전세대란을 버텼다면 세전으로 수십억대 차익을 얻었다. 이렇듯 제대로 타이밍만 맞춘다면 수익률이 천문학적으로 올라가지만 타이밍이 잘못 어긋나면 반대의 경우도 만만치 않아서 매가와 전세가 모두 내려가서 순 채무만 남는 경우도 있는 것이 갭 투자다.
그래도 이런 역전세 현상의 경우 외환위기, 서브프라임 모기지 사태, 2022년 전 세계 물가 폭등, 코로나 버블 수준의 어지간히 심각한 경제위기가 터지지 않는 이상 흔히 보이지는 않지만, 세입자가 장기간 존재하지 않은 미입주 상태가 약간만 지속되어도 갭 투자는 지속불능하며, 이 때문에 갭 투자 매물 대부분은 미입주가 생겨도 빨리빨리 메꿀 수 있는 역세권이나 선호 시설이 많은 대단지 아파트, 학군지 등지에나 있다. 기본적으로 전세를 원하는 세입자들이 계속 와주기만 하면 되는 일이라 거주 인구가 많은 곳이면 큰 걱정는 없는 편이었으나...
2022년 약 1,200여채의 빌라를 소유한 사람이 출현했다. 몇년전 서울 화곡동에서 500채가 넘는 빌라를 사들여 갭투자를 벌이다가 수백 명의 피해자를 양산한 일명 화곡동 세 모녀 사건의 2배 이상이며 다른 사람과 계약한 사람들이 더 있었는데 이들의 연락처 모두가 1,200여 채의 빌라를 소유한 사람의 연락처와 같았다. 한 사람을 중심으로 몇몇이 같은 방식의 동시진행이 이뤄지고 있었다는 것. 이들 모두 한통속이라면 빌라는 약 3,000여 채에 달한다고 한다. 이 엄청난 수의 빌라를 소유하게 된 방식은 일명 동시진행으로 전세가 = 매매가인 셈인데 세입자들은 처음에 건설사와 거래를 시작하지만 잔금이 치러지면 집주인이 바뀌거나 계약서를 바꿔서 다시 쓰는 식이다. 갭 투자를 넘어서 무갭 투자다.
여기서 문제가 발생해 경매로 넘어가면 전세가가 70% 이상일 경우에 해당하기 때문에 전세금 전액을 돌려받을 수 없다. 그리고 빌라 1,200여채의 소유자는 체납액 70여억 원을 미납해서 경매로 넘어갈 판이다. 피해자의 거의 실시간으로 늘어가고 있다고 하며 소송을 준비중이다. # 이들 중에서 가장 이름이 알려진 권씨의 경우 별명이 빌라의 신인데 갭투자도 아니고 무갭투자 즉, 자기자본은 단 한푼도 쓰지 않고 수천채의 빌라를 소유했기 때문이기도 하지만 이 방식을 처음으로 만든 사람이기 때문이라고 한다. 빌라 1200여채를 소유한 권씨의 별명이 '빌라의 신'인데 그는 TV에 출연까지 했다. 하지만, 그 실체는 중개보조원, 즉 공인중개사도 아니었다. 이후 체포되어 검찰에 송치되었다.
MBC가 주택도시보증공사에서 작성한 203명의 나쁜 임대인 명단과 수도권 다주택 보유자들을 대조해본 결과 보증금을 돌려주지 않거나 보증공사 돈을 상습적으로 떼먹는 등의 행위를 하고 있는 소위 나쁜 임대인들과 수도권 다주택 보유자들 약 30% 가까이가 중복되는 결과를 얻었다. 즉, 이들 중 상당수가 사기꾼이라는 뜻이 된다. 결국, 전세 사기로 인해 정부가 떼인 돈은 무려 7천여억원에 육박한다. 특히나 이들중 상위에 포진되어있는 인물들은 건수로만 개개인이 약 200여건 가량에 금액으로 각각 500여억원이다. 100억여원 이상 떼먹은 상위 14명이 전체 보증사고의 58%를 저질렀다.
하지만, 이것도 보증보험에 가입되어 있는 사람들만 추려서 낸 결과이기 때문에 전체 사례의 일부에 불과하다. 여기서 피해가 늘어나는 이유 중에서 하나는 보증공사에서 일명 나쁜 임대인들을 개인정보 보호 때문에 비공개로 해놔서 이름 석자만 알아도 계약을 하지 않는 상황 즉 피해가 늘어나는 상황을 미연에 방지할 수 있었는데 무능하게 대처하는 바람에 할 수가 없었다는 것이다. 원래 이것도 법을 개정할 예정이었지만 현재 계류중이며 상임위도 제대로 열리지 않고 있다고 한다.#
그리고, 집값 하락 또한 전세가율 하락과 비슷한데, 결국 갭투자 또한 전세 주는 것의 일종이며 전세금으로 돈을 굴려야 이득을 볼 수 있다. 그런데 집값이 하락하면 그만큼 자기 수익도 하락하니 환영할만한 사태는 아닌 셈. 이 경우는 위의 역세권 등 목 좋은 곳이라도 생길 가능성이 없진 않은 데다가 전세가율처럼 어지간히 큰 위기에만 벌어지는 경우도 아니라 소소하지만 확실하게 피해를 본다.
4. 사례
박정수 PJS컨설팅 대표라는 사람은 자신이 300채 이상 집을 갭 투자로 보유하고 있으며 다른 사람들한테도 갭 투자를 통해서 부자가 되라고 강연을 하고 다닌다. # 하지만, 불법에 관여했는지 대부업 위반으로 검찰에 체포되었다고 한다.#이렇게 수백채 단위로 집을 보유하려면 대부분의 주택을 전세낀 레버리지 갭 투자로 보유하고 있으며, 일부는 월세로 전환해서 대출 이자를 변제하는데 쓸 수밖에 없다. 지역에 따라 다소 차이는 있겠으나 조정대상지역 같은 규제라도 걸리면 양도소득세 폭탄 역시 필연적.
일부 신혼부부들은 신혼집 마련 때 혼인신고를 하지 않은채 부부간 전세계약을 체결하고 같이 입주하는 방식으로 대출 문턱이 낮은 전세자금대출을 끌어와 셀프 갭투자를 벌이기도 한다. 서울경제 기사에 나온 것처럼 은행이 검증하길 귀찮아해서 암암리에 이뤄질 뿐 일단 걸리면 사기죄로 아작나는 아슬아슬한 방법이긴 하나, 동성결혼이 법률혼과 사실혼 모두 인정되지 않으므로 법적으로는 영원히 남남일 수밖에 없는 동성부부들 중에서는 주택청약이나 전세자금대출에서의 신혼부부 우대도 먼 나라 이야기인 현실에서 몇 안되는 합법적 틈새시장이기 때문에 양쪽 모두 경제력이 충분할 경우 이런 식으로 내집마련에 나서는 경우를 흔히 볼 수 있다.
2023년 9월 27일 교육부의 한 공무원이 겸직허가도 받지 않고 50채에 가깝게 아파트와 빌라를 무자본 갭투자로 사들여서 임대사업을 한 것이 감사원에 적발되기도 했다. # 여기서 해당 공무원이 보유한 주택들 가운데에는 총 6건의 17억원 규모의 전세 보증 사고가 일어난 것으로 나타났다. 이 중 보증공사가 대위변제한 3건은 경매 절차까지 진행 중이다.
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[1] 갭 투자의 성행은 주택가격 상승을 일으키며, 일부 신축빌라는 전세가가 매매가를 초과하는 깡통주택이 되어 사회적인 문제를 야기했다. 수사기관에서는 일단 무자본 갭투자시 사기고의가 있다고 본다. 돈 없이 갭투자, 세금도 못 낸다면… 전세사기 수사 받을 수도[2] 예외적으로 토지지분 18제곱미터 이하인 경우가 있다. 잠실 리센츠 최소전용면적이 그 예였으나 2022년 6월부터 그 지분을 6제곱미터로 축소하여 리센츠 최소평형마저도 허가제가 적용된다.[3] 현재도 강남같이 투기과열지구로 지정되어 전세 9억, 매매 15억 이상 주택은 대출보증을 제한하는 제도가 적용되는 곳은 큰 돈을 대출 없이 내야하고, 주택자금 조달 계획서를 은행에 제출하는 등 아주 빡세게 돈 떼일 가능성을 관리하기 때문에 과거와 동일하게 진입장벽이 높은 반면 상대적으로 레버리지는 없거나 매우 적다.