1. 개요
2022년 12월 경 깡통주택을 많게는 수천 채 단위로 보유한 악질적인 임대인, 일명 '빌라왕' 몇 명 때문에 수백 세대의 세입자들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입게 되었음이 주요 언론에 보도되면서 대한민국의 부동산 시장이 갖고 있는 문제가 폭로된 사건. 수사가 진행되면서 이들의 행위가 조직적으로 이루어진 전세사기 범죄라는 정황이 드러났으며 심지어 이 '빌라왕'들 중 일부는 사망하여 아예 보증금을 돌려받을 길이 사라진 피해자들도 속출하였다.2. 주요 인물
- '빌라왕' 김대성[사망]: 수도권에 1,139채 소유[2]
- '강서 빌라왕'[A] 정 모[사망]: 서울 등에 200여채 소유.
- '청년 빌라왕'[A] 송 모[사망]: 인천 등에 58채 소유. 20대 청년. 자살로 내사 종결 #
- '빌라왕자'[A] 이 모[구속]: 수도권 일대에 479채 소유. 30대 세신사 겸 임대사업자. 2019년 5월 19일에 구해줘! 홈즈 출연 #1심 판결
- '광주(광역시) 빌라왕'[A] 정 모: 광주 등에 400여채 소유#
- '빌라의 신' 권 모: 수도권 외곽 지점 등 전국에 3,493채 소유 #1#2
- '건축왕' 남헌기[구속]: 총 2,709채 소유. 주로 인천 미추홀구에서 건설업을 하던 61세 건설업자. #1#2#3#4
- '화곡동 빌라왕' 및 '원조 빌라왕'[A] 강 모[구속]: 2023년 1월 4일 빌라 283채를 굴리며 31억원의 사기를 쳤다.#1 #2
- 진 모: 594채 소유. 보증금을 가지고 잠적. #
- '제2 빌라왕'[A][B] 김 모: 수도권에서 1,050채 보유. 경기도 시흥시 거주자. #
- 사 모[B]: 수도권에서 개인 명의로 694채 보유. 서울특별시 서초구 거주.
- 백 모[B]: 694채 보유. 인천광역시 부평구 거주.
3. 피해 사례
피해 사례는 2022년 12월을 기점으로 주요 언론에 보도되기 시작했다. #1 #2 #3 #4[18]
2022년 12월 23일 인천광역시 미추홀구에서 2,700채 빌라왕이 나타났다. 파악된 피해자는 327세대이며 피해액은 260억 원이 넘었다. #1 #2
2022년 12월 24일 기준으로 수도권에만 1,000채쯤 가진 빌라왕은 4명이며 300채 이상은 16명으로 확인됐다.
2022년 12월 26일 주택도시보증공사는 악성 임대인 30명이 세입자들에게 돌려주지 않은 전세보증금은 11월까지 7,250억 원에 달한다고 밝혔다. 그리고 노숙인 명의를 빌려 208채를 가진 광주 사건도 수사에 들어갔다.#
2022년 12월 30일 서울경제 단독보도릉 통해 김대성과 권 씨와 연결된 회사도 있음이 드러났다. 수도권 빌라 건축회사인 H사의 A이사는 인천광역시와 부천시 지역의 깡통 주택 전문 부동산의 B본부장을 만나 H사의 자회사인 HJ 부동산 컨설팅 회사를 설립했다. HJ 부동산 컨설팅 회사는 서울특별시 강서구, 인천광역시, 경기도 부천시와 광주시에 영업지점을 개설했고 여기서 김대성과 권모 등의 명의를 이용해 빌라와 오피스텔을 구입하면서 H사의 빌라와 오피스텔은 7,000여 가구가 되었다. 김대성과 권모는 명의대여와 별개로 각각 D하우징과 P주택을 앞세워 독립적으로 전세사기를 벌였다.
2023년 1월 5일 조직적 범죄 의혹이 보도되었다. 해당 문단 참고.
2023년 1월 10일, 서울 빌라왕 정 모씨의 배후에 컨설팅 업체가 있다는 정황을 확인하고 검찰이 컨설팅 업체 관계자를 대상으로 입건하여 수사에 들어갔고 신병이 확보된 관계자를 대상으로 구속영장을 청구하고 있다고 보도되었다. #
보도 영상
2023년 3월 2일 인천 전세사기 사건의 '건축왕'으로부터 피해를 입은 30대 남성이 사망한 채 발견돼 경찰이 수사에 나섰다. 이 남성은 숨지기 전 유서에 최근 직장을 잃은 데다 전세금 7000만 원까지 대출 연장 거부되면서 어려움을 토로했다고 한다.#
2023년 3월 16일 인천 미추홀구에서 104가구 중간 입주한 주거형 건물에서 단 한 가구를 제외하고 모조리 경매로 넘어간 사례가 나왔다. 건축주는 남 모씨로 알려졌으며 대출금과 전세보증금 등을 이용해 약 2천 7백여 채를 신축했다. 여기에서 사용된 명의 중 일부는 공인중개사라고 한다. 아예 공인중개사를 고용해서 성과급 등을 지급했고 기존 시세보다 높은 가격에 전세계약을 하도록 했다고 한다. 이후 하나둘씩 경매로 넘어가는 상황에 이르렀으나 이를 숨기고 새로운 계약을 반복한 것이다. 불안해하는 임차인에게는 공인중개사가 보증금을 대신 갚아 준다는 이행각서를 작성해 안심시켰으나 전체 690여 채가 경매로 몽땅 넘어가 버렸고 그 와중에 104 가구가 입주해 있던 주거형 건물이 단 한 가구만 제외하고 넘어간 사실이 확인되었다.#
2023년 최대 규모의 전세사기 피해가 있을 것으로 예상되었다. 빌라왕들이 집중적으로 주택을 구매한 시기는 2021년으로 시작은 이전부터였지만 가장 크고 많은 거래가 이뤄진 시기가 2021년이다. 그리고 2022년은 그 절반으로 급격하게 떨어졌다. 이는 빌라왕에 대한 집중취재와 관심들이 시작되던 상황과 맞물린다. 그리고 2021년 HUG 주택도시 보증공사 보험 대위변제액이 약 5,200억, 2022년 약 9,400억 가량으로 2년간 약 1조 5천억 원 가까이 터졌는데# 2021년 계약을 한 임차인들은 2023년에 만기가 도래하게 되었다. 2년 전 실거래가액 약 2억 7,000여만 원에 전세사기거래 약 8,000여 채를 추산해서 계산하면 최대 1조 8천억 원의 사기피해가 2023년에만 발생하는 상황이 생길 수도 있을 것으로 보인다고 전해졌다. 여기에서 대위변제로 보험을 받지 못하게 된 가구들은 통계에서도 잡히지 않았다는 걸 생각해 보면 피해는 얼마나 더 늘어날지 알 수 없다.##
2023년 2월 인천 미추홀구 건축왕 전세사기 피해를 입은 30대 남성이 처음으로 자살한 데 이어 4월 14일 또 다시 20대가 자살했다. 이후 사흘만인 4월 17일 30대 여성 A씨[19]가 사망했고 5월 11일 양천구에서 전세사기 피해자가 사망했다.# 사인은 스스로 생을 포기한 것은 아니고 뇌출혈이었다. 하지만 전세사기 피해자가 된 후 극도의 스트레스와 피로가 누적된 상태에서 빚을 갚기 위해 과도하게 무리한 나머지 뇌출혈로 쓰러졌다고 알려졌다. 이로서 관련 사망자는 총 4명을 기록했고 스스로 생을 마감하는 일이 아니라 전세사기에 의해 생긴 또 다른 문제로 인해 피해자가 늘어날 수 있게 된 상황이었음이 증명됐다. #
2023년 5월 24일 인천 전세사기 4번째 피해자가 또 다시 사망하고 말았다. 40대 남성인 A씨는 이날 오전 10시 16분께 인천시 미추홀구 숭의동의 한 노상에 주차된 차량에서 죽은 채 발견됐다고 한다. "술 취해 복도에 멍하니"…숨진 피해자 아파트엔 관리비 26개월 체납 공지만
보도 영상 #1#2#3#4
2023년 9월 25일, 수원 영통구 일대에서 빌라 전세금을 돌려받지 못하고 있다는 고소장이 접수되고 있다. 인터넷 커뮤니티에는 수천억대의 피해가 예정되어 있다고 글이 올라왔으나 경찰은 사실관계를 조사하고 있다고 말을 아꼈다.# 결국 해당 사건은 사안의 중대성이 심각하다고 보고 상급기관인 경기남부경찰청 직속으로 사건이 이첩되었다.# 자세한 사항은 수원 일가족 전세사기 사건에 기재되어 있다.
4. 조직적 범죄 의혹
명의만 빌려준 사실상 바지사장인 임대인 빌라왕이 2022년 12월에만 3명이나 사망한 것이 뒤늦게 알려졌다.# 이들의 피해자는 1,500명에 육박한다.해당 3명은 2021년 7월 30일에 사망한 42세 정모, 2022년 10월 12일 사망한 42세 김대성#, 동년 12월 초에 사망한 27세 송모다.# 정모는 서울 서남부 지역 빌라 200여 채, 김대성은 인천, 부천, 서울 서남부 지역에서 빌라 1,139채, 송모는 인천과 부천 지역에서 수십 채를 매입했다.## 그런데 이들이 구입한 빌라가 서로 겹치거나 거의 가까운 장소에 있었다는 것과 정모가 사망한 후에도 정모 명의로 빌라가 구입된 흔적이 나타나면서 이 3명 뒤에 동일 배후가 있음이 의심되었다.
그 밖에도 수백 건의 부동산 계약에는 의문이 많다. 빌라왕이 지적장애인인 경우도 있으며 무엇보다 2년도 안 되는 기간 동안 3명의 빌라왕이 연이어서 사망한 것인데 이로 인해 수백억 대의 전세사기 과정에서 입막음으로 빌라왕을 죽이고 여러 명의 바지사장을 조직적으로 세운 게 아니냐는 의혹이 제기되었다.
2021년 후반기부터 시작된 물가상승, 미국 연방준비제도의 금리 인상으로 유동성이 낮아진 시점에 바지사장들이 사망하게 되면 법적으로 공소권이 없어지고 수백억 대의 사라진 전세금은 동일한 단체가 조직적으로 취한 것이 아니냐는 의심을 받게 된 것이다.
실제로 사망한 사람이 3일 뒤에 전세계약을 하거나, 서로 왕래가 없는 사망한 빌라왕들이 동일한 신축 건물 5채를 나눠 계약했거나, 서로 바로 옆 건물을 구매한 경우나 잔금 날짜까지 동일한 일자에 처리되는 경우도 있었다. 위 3명이 특정한 법인이나 업체가 연관되었다는 의혹이 언론 취재 중 제기되었다.
공소권 없음으로 수사가 종결될 경우 전세사기는 법적으로 안전한 범죄조직의 사업으로 활용될 소지가 있다. 또 사라진 전세자금을 가져간 것으로 추정되는 단체들은 공소권 없음으로 법을 피해 가는 방법도 기획했다. 이런 식으로 여러 건의 명의대여행위를 통해 경제적 이익을 취하는 범행 수법이 보이스피싱 조직과 동일하다. 최근 대법원 판례에서 보이스피싱이 사기죄에서 범죄단체조직죄로 취급되는 것처럼 범죄단체조직죄에 해당될 가능성이 있다.
빌라왕을 여러 명 거느리고 활동하는 조직이 실재한다는 보도가 나왔는데 아예 명의를 빌려 부동산 중개 법인을 설립해서 활동했다. 내부고발한 관계자에 따르면 본인이 속해 있었던 곳에서 5명의 빌라왕이 있었다고 한다. #1 #2 #3총책 - 영업책[20] - 대리인[21] - 빌라왕[22] 등의 역할들이 있는데 빌라왕은 은어로 블랙(신세가 망가진 사람)이라고도 부른다. 내부고발자의 말대로라면 이들 빌라왕의 사망이 자연사도 아니고 자살도 아닌 조직적 살인멸구 및 익절(손절이 아니라 익절이다!)의 과정일 수도 있다. 해당 조직은 불과 며칠 전까지 강서구에서 영업행위를 하고 있었는데 취재가 시작되자마자 자취를 감춰 버렸다. 이 조직에서 최소한 3,000여 채가 거래된 것으로 추정되었다.
빌라왕 사태가 본격적으로 수면 위로 올라오고 적극적으로 방송이 시작되면서 밝혀진 사실 중 하나가 부채비율이 80%에 가까운 소위 깡통주택이 서울시에만 50%가 넘고 그 중 이 사태에서 가장 크게 이슈가 된 강서구는 79%에 가까우며 인천과 경기도 역시 60%에 가까운 상황이었다는 것이다. 모든 깡통전세가 빌라왕 사태와 연결된 것은 아니지만 예상을 뛰어넘을 정도로 추측되었고, 최근까지 영업을 하던 조직이 사라진 강서구가 깡통전세 사례가 가장 많은 것으로 보아 상당수가 연관된 것으로 봤다. 위 강서구의 사례만으로 3,000여 채고 그 외 여러 언론매체에서 언급된 다른 지역의 사례만 합쳐도 몇천 채 이상을 진즉에 넘긴 상태라서 당장 터지지 않았을 뿐 피해자들의 수도 엄청나게 늘어날 가능성이 높고 조희팔의 사기보다 더 파괴적일 가능성도 높아졌다. 빌라왕 사태의는 압도적인 확률로 전세 보증금을 대출받아 입주를 한 상태로 수천에서 억대의 대출금을 깔고 가는 상태인 데다 상대적으로 젊은 층의 피해가 많고 회생조차 쉽지 않기 때문이다.
이러한 깡통주택 빌라가 강서구, 그것도 화곡동에 밀집된 이유로 김포국제공항 인근 지역이라 고도제한이 걸려 있는 지역이 많아서 높게 지을 수 있는 아파트가 적고 그 땅에서 올릴 수 있는 게 빌라밖에 없어서라는 분석이 있다.[23][24] 이렇게 만든 빌라가 우후죽순처럼 올라오고 공급이 폭발해 이를 처분하는 과정에서 동원된 게 이 빌라왕이라는 것이다.# 또 화곡동은 과거 화곡뉴타운 재개발 가능성 호재가 물거품이 된 후 점차 노후 가옥이 하나둘 철거되고 빌라촌으로 변모한 곳으로, 2022년 상반기까지만 해도 빌라 투자의 성지로 지목받던 곳이었으며# 사건이 본격적으로 공론화되기 한참 전부터 심심찮게 비슷한 전세사기 소식이 들려오던 지역이었다.#
빌라왕 문제는 비교적 초반에 잡힐 수도 있었던 것으로 보인다. 1세대 빌라왕이라고 불리는 강 모씨가 주인공으로 수년 전부터 사기를 치고 있었다가 전세사기 관련 문제가 수면 위로 올라오기 시작한 2023년 1월에야 구속됐다. 그것도 수사에 의한 구속이 아니라 피해자들이 3년 전에 고소했던 사건인데 수면 위로 올라오자 검찰에서 구속한 것으로 보인다. 하지만 강 모씨만 구속됐고 강 씨의 거래를 주선한 공인중개사 조 모씨는 사건이 조명된 후에도 활동하며 약 1,000여 채를 가지고 있는데 조 씨는 숨진 김 모씨가 있었던 부동산의 대표라고 한다. 1세대라고 불리는 강 씨와 이후에 등장한 김 씨 사이에 공인중개사 조 씨가 있었던 것으로 보이고 피해자들에게는 본인도 피해자라며 폐업을 하고 도망갔다가 잠잠해지면 다시 등장해서 영업하는 등의 행위가 반복된 것으로 보이지만 정작 구속은 강 씨만 된 것이다. 피해자들은 고소했을 때 손 놓고 있다가 이제 와서 강 씨 한 명 구속한 것을 보고 검찰이 사건을 키웠다고 주장했다. 게다가 경찰에서는 해당 사건이 형사사건(사기죄)이 아닌 민사관계라고 보아 수사 개시를 하지 않았고 쉬쉬한 것도 문제가 되었다.[25]
빌라왕자 이 모씨는 일명 세 모녀 전세사기 사건에도 연루되었다. 이 세 모녀 전세사기 사건에 관여한 업체의 직원 중 한 명인 신 씨가 똑같은 수법으로 사기를 쳤는데 그 사람이 강서 빌라왕 사건의 배후였다. 빌라왕 사태에서 나타난 수많은 인물들 중 직간접적으로 연결된 사람들이 있었던 것으로 밝혀지면서 부실하게 수사했다는 비판을 피할 수 없게 됐다. 심지어 몇몇 빌라왕의 주변인물들도 수사는 받았지만 별다른 조치가 없었는데 같은 방식의 사기를 치고 다니는 일까지 생겨서 암과 같은 존재들임이 증명됐다.#
심지어 피해자라고 주장했던 공인중개사 조 씨는 2년 전 부동산컨설팅 법인을 세웠고 2022년에는 빌라 밀집 지역 인근의 건물을 사들여 사무실을 차렸다고 한다. 이미 몇 년 전 PD수첩에서도 이에 관련된 문제를 방송한 적 있었고 이때와 현재의 수법이 똑같다.# 그리고 KBS도 빌라왕 사태를 수 차례 집중 취재하고 빨라도 재계약 전까지 본인이 피해자인 줄 알 수 없기 때문에 피해 사실을 모를 수 있다고 경고했다.
몇몇 곳은 건축 회사까지 전세 사기에 가담했는데 건축사에서 신축 빌라가 매매가 안 돼 부동산과 짜고 바지 주인을 구해서 매매가보다 비싼 가격으로 전세를 내고 건축사에서 전세금을 받고 수수료를 부동산과 바지 주인에게 나누어 갖는 방식이라고 한다.[26] 일명 건축왕이라고 하면 바지 주인은 정말로 아무것도 모르거나 돈이 급한 사람들로 명의를 빌려주고 고작 한 건당 100만 원-150만 원의 돈만 받는다고 한다. 바지 주인은 명의를 빌려주고 소유한 부동산의 부동산세만 해도 받은 돈의 몇 배로 내야 한다고 한다.[27] 그래서 속아서 명의를 빌려주었거나 지적장애인일 확률이 높다고 한다.[28]
전세사기범들을 위주로 조사가 이뤄졌고 뉴스에 다뤄졌지만 공인중개사들도 큰 문제가 있다. 과거에도 일부 공인중개사가 사기를 치는 경우가 있었지만 직접 집주인과 세입자를 속이거나 문제가 있다는 것을 알면서도 계약을 진행시켜서 수익을 올린뒤 나몰라라 하는 무책임한 단독범행이 벌어진것에 반해 이 사태에서는 전세사기 조직의 하부 부서로서 활동하거나 아예 법인을 설립해서 직접 주도하거나 부모가 건물주에 자식들이 중개사를 하는 등 가족 단위로 이뤄진 것이다. 미추홀구에서는 남 모씨의 딸이 중개인 역할을 하고 직접 대출을 받기도 했으며 1세대 강 모씨와 숨진 김 모씨의 중간에는 공인중개사 조 모씨가 있었던 것으로 보인다. 동탄에서는 중개인이 세입자들에게 전세보증보험 가입을 만류하고 있었다는 정황까지 파악됐다.#
2023년 3월 KBS와 연세대학교 사회학과 연구팀에서 사기조직과 연계된 것으로 보이는 다주택 악성임대인, 일명 빌라왕이라고 볼 수 있는 176명을 확인했다고 한다. 이 170여 명 중 경찰이 수사 중이거나 언론을 통해 알려졌거나 사망했던 사람들이 모두 포함되었고 핵심 그룹이라고 믿을 수 있는 합리적인 의심이 드는 또 다른 임대인들을 확인할 수 있었다고 한다. 그리고 이 170여 명 전체가 소유한 주택은 약 2만 6천여 채 가량이며 대부분 깡통주택이 돼 버렸을 우려가 있다고 한다. 지역별로 보면, 서울특별시 강서구 화곡동이 3천4백여 채로 가장 많으며 인천광역시 부평동과 주안동, 숭의동, 서울특별시 양천구 신월동 순이다. 여기에서 기준으로 삼은 다주택자의 주택수는 50여 채다. #1 #2
위 조사 결과를 경찰에 제공하고 경찰이 자료 보완 후 분석한 결과 7~8월 9천여체가 피해를 입을 수 있다고 전해졌다. 그동안 알려졌던 인천, 화곡, 강서가 아닌 구로, 양천, 금천, 관악, 영등포가 순서대로 1400여채에서 400여채, 전체 피해금액 약 9천억원의 피해가 예상된다고 봤다.#
2023년 3월 빌리왕의 배후를 구속기소하여 수사에 들어갔다.
수사에 들어간 인물 중 가장 악질적인 인물은 건축왕이라고 불렸던 남헌기 상진종합건설 회장[29]으로, 자신의 딸이 전세계약중계를 하기까지 했는데 문제가 터지자 집주인(아버지 남 모씨)이 누군지 모른다고 발뺌하기까지 했다.# 가족 단위로 사기 범죄를 저지르고 다닌 것. 한 술 더 떠서 피해자들을 협박한 정황까지 확인됐는데 '자신이 구속되거나 자살이라도 하면 해결되는게 없으니 난리 피우지 마라. 보도와 현수막은 집값을 떨어뜨린다 걷어라. 정부에 하소연해 봐야 법률지원 밖에 받을 수 없다. 낙찰받는 게 최고다.'라는 식이었다.[30] 더욱이 영장심사에서 8천억 원가량 처분할 재산이 있다는 말을 했지만 현실은 주요 자산인 건물은 신탁사로 법인은 진즉에 경매로 넘어갔다. 피해자들은 세금이 아닌 가해자의 돈으로 보상받고 싶다는 의견을 밝혔다. 더 어처구니없는 것은 영장심사에서 8천억을 주장했지만 추징보정절차 진행에 들어간 남 씨의 재산은 고작 8억 원이라는 점이다.#
2023년 2월과 4월 동탄과 부산에서도 동일한 수법의 전세사기가 벌어진 것이 알려졌다. 동탄에서는 건물주가 약 250여 채를 갖고 있는 부부로 소주자가 파산해 버렸는데 전형적인 빌라왕들의 사기수법과 동일하다고 보고 수사에 착수했고 피해액은 가구당 약 5천만 원 가량으로 추산되었다. 단순계산으로만 약 100억 원이 넘어간다.# 그것도 모자라서 부부의 아들에게도 소유권이 나눠져 있었는데 부모에게 이전시켜 버리고 사라졌다. 부산진구의 오피스텔은 69세대 약 60억 원가량이 물려있고 대다수가 30대 안팎의 청년 세대라고 한다. 수도권과 수도권 주변이 아닌 지방에서도 피해가 더 있을지 모르는 상황으로 전국적인 피해가 있을 것으로 봤으며 기존의 빌라에서 오피스텔로 확장되었다.# 부산의 상황은 이미 2개월 전에 알려진 적이 있었으나 제대로 이슈가 안 됐다가 4월 미추홀구의 한 피해자가 스스로 목숨을 끊고 동탄의 전세사기가 보도된 뒤 다시 한번 알려졌다. 경찰은 동탄에 250여 채를 소유한 부부와 위탁 계약을 진행한 공인중개사 등에 대해 출국금지 조치했다. #
2023년 인천시 건축왕에 대해 범죄단체조직 혐의 외에 추가 기소를 통해 특경가법위반(사기) 혐의도 적용할 계획이라고 전해졌다. # 반면 일각에서는 범죄 조직 내의 조종 관계가 확인되지 않았다며 범죄단체조직죄 적용에 회의적인 시각도 존재한다. #
5. 기타 사례
구로가 주요 활동 지역이었던 악성임대인이 확인됐다. 다른 악성임대인들의 사례들과 다른 건 중개인들이 대거 연관되었다는 건데 300여명이 넘도록 뒷돈을 받은 걸로 확인됐고 약 500여채에 달한다. #중개인이 나서서 임차인들에게 선순위임차인임을 강조하고 속이는 방법까지 동원된 사건까지 확인됐다. 아는 문제가 생겨도 임대인이나 부동산이 해결해 준다는 불확실성에 기대는 것도 아니고 법적으로 보호받을 수 있다는 식이다.#
추가적인 피해와 피해자 본인이 피해자인지 모르는 상황 등을 위해 신상공개를 해야 하지 않냐고 하지만 개인정보 문제로 인해 공개할 수 없는 상황으로 보인다.
공인중계사가 직접 바지임대인과 분양사업자, 세입자를 모집할 중개보조원을 데리고 사건을 저질렀다. 피해액은 약 350억원 가량으로 방식은 전형적인 동시진행이다.
사건 진행 과정 자체는 동일하지만 충격적이게도 총책인 연 씨는 '빌라왕을 시켜주겠다, 1000개 뜨고 장렬이 전사하면 된다 '며 사기라는 걸 숨기지 않았다고 총책이 공인중개사였다. 이전 사건들처럼 사업가나 투자자가 아니다.
일당 9명을 검찰에 넘기고 추가로 다른 중계보조원 20명으로 수사를 확대할 계획이라고 전해졌다.
인원이 총 90명인 전세사기 일당이 검거됐다. 조직폭력배와 중개사까지 낀 무등록 부동산 컨설팅업체를 운영하던 중 적발됐고 20명이 구속되었다.
6. 원인
이러한 사기가 가능했던 원인에 대해서는 여러가지 갑론을박이 이뤄졌다.첫째로 시세가 쉽게 피악되지 않는 신축빌라 분양 및 임대차 시장의 문제가 지목되었다. 이를 악용하여 조직적인 사기를 계획한 건축주, 분양업자, 바지사장 등이 분양가 및 매매가를 부풀려 놓고 간혹 몇 차례 자전거래까지 함께 진행함으로써 더 쉽게 속여넘긴 수요자에게 전세 및 매매를 유도하고 명의변경을 통해 전세보증금 상환능력이 없는 바지사장에게 명의를 넘긴 것이다. 이 과정에서 등기의 공신력이나 임차권등기설정, 집주인의 매매 및 명의 변경에 있어 일명 동시진행 수법에 의해 하루씩 시간차가 생기고 세입자가 후순위로 밀리는 등의 여러가지 제도적 허점이 메꿔지지 않고 방치됨으로써 사기꾼들이 활개치는 데 기여하기도 했다.
둘째로는 사기단에 포섭되어 피해자들을 끌어들이고 등쳐먹는 메커니즘에서 '맹활약'한 공인중개사들의 도덕적 파탄이 지목되었다. 세입자와 부동산 소유주의 이해관계가 충돌할 때 이를 중간에서 원활히 조정하고 합의를 이끌어냄으로써 그 용역의 대가로 중개수수료(일명 복비)를 받는 것이 공인중개사의 직업적 특성이지만 예로부터 많은 이들은 공인중개사가 실제로 더 많은 돈을 지니고 있으며 더 많은 비용을 지불하곤 하는 집주인(또는 집주인이 아니더라도 그 이상의 권력을 지닌 유력 인사)과 결탁해 있다는 공공연한 불신을 가져왔다. 그런데 대규모 전세사기 조직의 실체가 하나둘 밝혀지고 이들 조직이 중소형 건설회사 경영자뿐만 아니라 공인중개사와 감정평가사 등 시장이 돌아가는데 반드시 필요한 전문직 또는 그에 버금가는 전문가들로 구성되어 있음이 드러나자 이러한 불신이 사실로 드러나면서 이들 직군에 대한 국민적 신뢰가 완전히 사라졌다. 특히 공인중개사는 투자자, 실수요자, 세입자를 막론하고 빈자부터 부자까지 그 누구라도 삶의 터전을 구할 때면 한 번쯤 자문을 구하는 부동산 생태계의 파수꾼과 같음에도 이런 조직적 부동산 사기에 가담하였다는 점에서, 그리고 이런 일을 저지르고도 이들은 솜방망이 처벌만 받으면 얼마든지 다시 다른 이들을 등쳐먹을 수 있다는 점에서 국민들을 더욱 분노하게 했다. 국토교통부 장관이 뒤늦게 빌라왕 사기에 연루된 이들을 전수조사하여 자격을 취소하는 등의 중징계를 내리겠다 엄포를 놓았지만# 공인중개사 자격체계 쇄신, 직업윤리 확립을 비롯한 공인중개사 생태계의 전면적 물갈이가 없이는 공인중개사라는 직역이 시민들의 신뢰를 회복할 날은 멀어 보인다.
셋째로는 탐욕스러운 사기단뿐만 아니라 세입자들마저 코로나 버블 시기 자산시장에서 과도하게 풀린 유동성이 빠지는 거시경제의 파도에 휩쓸렸다는 점이다. 자산시장에서 잔뜩 거품이 낀 가격으로 계약한 집값이 떨어져 매매가보다 낮아질 경우 증권가 레버리지 투자에서의 마진 콜, 반대매매와 같은 상황이 벌어져 주택 소유자가 손절매도로도 세입자의 전세보증금을 돌려주기 어렵게 된 것이다. 이런 경우는 조직적 전세사기단만의 특수성에 기인한 것이 아니라 평범한 1주택 갭 매수자들도 겪는 디레버리징이라는 점에서 정부의 개입만으로 해결하기 더 난감한 부분이었고 결국 국토교통부는 전세사기 피해자 지원을 위한 특별법을 마련하는 과정에서 특별법상으로 피해자를 규정하는 6가지 까다로운 요건을 제시함으로써 고통스러워하는 피해자들을 더욱 분노하게 했다.
넷째로는 저금리 및 양적완화 시기에 시행된 정부 정책의 실패가 꼽힌다. 2022년 집권한 국민의힘에서는 2020년 문재인 정부와 거대여당 더불어민주당이 만든 임대차 3법으로 인해 이 사태가 빚어졌다고 주장한 반면 더불어민주당이나 정의당 등은 임대차 3법은 기껏해야 거품을 부채질하는 촉매 노릇이나 했을 뿐이므로 임대차 3법을 본질적인 원인으로 지목할 수는 없다고 반박했다. 야권의 반응은 책임공방으로만 여겨질 수도 있지만 다른 시각에서 보면 2년 후 올릴 수 있어야 하는데 못 올릴까봐 최초 계약부터 전세보증금을 부풀려 뜯어낸 임대인들에게 누가 칼 들고 보증금 올리라 협박했냐고 에둘러 비판하는 말이니 제법 일리가 있는 말이다. 하지만 전세 시세는 더불어민주당이 21대 총선에서 180석에 가까운 압도적 승리를 거두고 임대차 3법이 처음 검토되던 4, 5월부터 시장이 이 영향을 선반영하여 전세 시세를 끌어올리던 임대인들의 부정적 반응을 당정이 예상하지 못했다면 당정은 정책적 실패라는 비판을 면할 수 없다. 더욱이 계약갱신청구권과 전세보증금상승률 5% 제한이 본격적으로 시행되기 직전 발표한 7.10 부동산 대책 당시 정부는 취득세 중과를 선언하면서도 공시가격 1억원 미만의 주택에 대해서는 무주택자, 1주택자는 물론 다주택자에 대해서마저 취득세를 중과하지 않는 예외로 두기로 했는데 이 예외가 풍선효과로 이어져 한 사람이 269채를 쓸어담는 부동산 쇼핑이 벌어졌을 정도였고 이렇게 취득세 부담이 덜했던 주택 사재기 사례의 절대다수가 세입자에게 목돈을 받아 자금을 조달하는 갭 매수의 원리로 이뤄졌던 것, 그리고 이 세입자들이 체결한 전세 계약의 2년 만기가 2022년부터 도래하기 시작했음을 생각하면 임대차 3법이 없던 문제를 만들어낸 만악의 근원인지 혹은 그냥 양적완화 시대를 잘못 파악하여 문제를 키워 버리는 불쏘시개에 불과했는지와는 별개로 문재인 정부의 책임론을 완전히 부정하기는 어려워 보인다.
다섯째로는 보다 본질적이면서도 고질적인 문제가 지목되었는데 전세라는 사금융 제도가 내포하고 있는 근본적 문제점과 전세자금대출, 전세보증금반환 보증을 통해 이를 부채질하여 부동산 경기를 과하게 끌어올린 대한민국 역대 많은 정부의 실책, 그리고 이를 이용해 실수요자 임차인들을 착취하던 금융기관의 욕심이 꼽힌다. 전세라는 것은 근본적으로 주택을 실제로 소유하는 임대인을 채무자로 하고 임차인을 일정 기간에 걸친 부동산 사용권리를 이자로 받는 채권자로 하는 사금융 대출 계약인데 이 과정에서 임차인 겸 채권자는 임대인을 제대로 검증할 방법이 없다. 제1, 2금융권의 여러 금융기관에서 돈을 빌리려는 사람은 자신이 돈을 빌리려는 목적의 소명으로 시작해 직장 재직증명서와 소득증명, 각종 자격면허, 기존에 보유하고 있는 자산 및 부채 현황 등을 금융기관으로부터 면밀히 검증받고 금융기관은 차주의 능력과 자신들의 자금조달금리, 수익률 등의 리스크와 이윤을 저울질함으로써 차주에게 매길 금리를 산정하는데 사금융인 전세계약에서 돈을 빌려주는 부동산임차인 겸 채권자가 시중 금융기관만큼의 세밀한 검증과 리스크 관리 능력을 갖췄을 리가 만무하다. 그렇기 때문에 최소 2011년 이전까지만 해도 전세자금대출은 차주(임차인)의 신용을 많이 보는 신용대출의 성격으로 극히 제한적으로 대출되었으며 그 금리 또한 담보대출보다 높았다. 영세민을 위한 극히 소액의 전세대출 정도가 저금리였을 뿐.
그런데 2011년부터 전세가의 급격한 상승이 일어나면서[31], 서민들의 주거안정을 위한답시고 이명박 정부에서는 (이전까지는 제한적으로만 이뤄지던) 전세자금대출을 보통의 중산층, 상류층 다주택자와 형편이 여의치 않은 저신용자 서민과 청년들에게까지 대거 확대하여 부동산 경기 부양의 수단으로 쓰기 시작했다. 박근혜 정부에서도 집주인이 지급해 주지 못할 경우 대신 보증금을 지급해 주는 보험상품인 전세보증제도를 이명박 정부에서 이미 1억에서 2억 규모까지 확대한걸 다시 5억으로 대폭 확대하였으니 은행들은 별다른 리스크를 질 필요도 없이 저위험 고수익의 효자상품이 되어 버린 전세자금 대출 상품을 절찬리에 판매하였다. 게다가 여야가 뒤바뀐 문재인 정부에서도 가계부채 문제를 해소하기 위해 시작한 DSR 40% 제한 규제에서 전세자금대출만은 예외로 두는등 방관자적 태도를 견지했다. 임대차 3법을 비판하는 연설로 화제가 되었던 미래통합당 윤희숙 前 의원도 연설에서 전세가 사라지고 월세밖에 살 수 없는 시대가 도래할 것이라며 우려했을 정도였으니 현행 전세제도의 위험에 대한 안이한 인식은 여야를 가리지 않았다고 볼 수 있다. 결국 이런 서민 주거안정이라는 이상론에 함몰된 역대 정부가 절대 포기하지 않고 불씨를 감당할 수 없을 정도로 키워 버린 전세자금대출은 전세라는 사금융에서 대출을 쉽게 받기 어려운 투기꾼에겐 NINJA 임차인도 쉽게 대출을 받을 수 있게끔[32] 무주택자들에게 편의를 봐주는 정책기조를 이용하여 신용을 외주화하는 부동산투기용 변칙 자금조달 수단이자 부동산 투기의 기본기가 되어 버렸다. 흔히 통화정책에 있어 중앙은행을 두고 마지막 대부자라고들 하는데 여기서는 사실상 무주택 서민들이 마지막 대부자가 되어버린 셈이다. 이로 인해 여러 전문가들은 코로나 버블 이전부터 전세자금대출 폐지를 주장해왔으나 서민들의 주거안정, 부동산 경착륙 방지 등을 이유로 이명박, 박근혜, 문재인, 윤석열에 이르기까지 그 어느 정부에서도 이는 실현되지 않았고 이와 같은 전세보증금 미반환 및 전세사기 사태는 2010년대에도 잊을 만하면 터져서 많은 서민들을 신용불량, 파산으로 이끌어 민생을 짓밟았으며 2020년대에도 빌라왕 사태로 재현되고 말았다.
게다가 이 전세대출과 보증은 실질적으로 금융 파생상품에 가까운데 특히 보증보험의 경우 일정 기간 임차인(채권자)이 회사(보증보험 판매자)에게 프리미엄(보증료)을 지불하다가 만약 임대인(채무자)이 지급불능에 빠지면 전세보증금반환채권을 회사가 임차인으로부터 액면가에 사들여 임차인 대신 전세보증금반환채권을 들고 채무자에게 이행을 요구하는 임대인부도스왑 성격의 상품이라는 것을 명심할 필요가 있다. 빌라왕 사태로 고생하는 일부 피해자들이 안도의 한숨을 내쉴 수 있는 버팀목이 되기도 했지만 실제 채무자인 임대인들에게 구상권을 청구하더라도 임대인들의 이행능력이 아예 없다면 이 전세보증금반환 구상권 채권은 휴짓조각과 다름없는 정크본드가 된다. 하지만 이런 위험을 전세보증보험을 판매하는 여러 주택도시보증공사 HUG, 주택금융공사 HF, SGI서울보증보험 등의 공기업들은 거품이 낀 시장과 부동산 사용권 담보 사금융거래라는 전세 제도의 본질적 리스크를 제대로 파악하지 못한채 정부의 정책자금지원만 믿고 무분별하게 상품 판매에 나서면서 세금의 블랙홀이 되었다는 지적을 받았다.
결국 위에 열거한 원인을 비롯한 수많은 요인이 복합적으로 작용하여 전세 임대인 겸 채무자들의 대규모 파산 및 계약 이행 불가 사태가 일어난 것이 빌라왕 사태 및 깡통주택 역전세대란의 본질로 볼 수 있다. 거시경제적 여건, 여야를 가리지 않는 정부 및 규제당국의 무능과 무책임한 태도, 허술한 법과 제도, 금융기관의 욕심을 십분 악용하면 수많은 서민들을 등쳐먹을 수 있는 조직적 사기는 필연적이었던 셈이다. 재정건전성이나 거시경제에 대한 장기적 통찰이 결여된채 주택시장은 무조건 우상향한다 믿고 막연히 서민 주거안정만을 추구하며 부실대출을 남발하고 파생상품으로 거품을 불리고 불리다가 서브프라임 모기지 사태와 세계금융위기, 대침체로 이어졌던 미국의 사례를 연상케 하는 사건이다.
7. 대응
정부는 이 사태가 크게 공론화되자 일선 법원, 조세당국, 그리고 금융기관과 채권추심업자 등의 선순위채권자들에게 경매를 연기할 것을 지시하였고 전세사기 피해자들에겐 임시 주거지원, 경매에서의 우선매수권 보장, 주택금융상품에 적용되는 DSR 등의 규제를 적용하지 않는 저리의 장기 대출 지원, 매입을 희망하지 않을 시 LH의 공공매입 예산을 전용한 매입임대 형식으로 최장 20년까지 안정적인 주거 보장하는 등의 대책을 내놓았다. 그러나 이에 대해 실효성이 전혀 없이 눈가리고 아웅이나 마찬가지라는 비판이 나왔다. 피해자들은 국가가 전세사기가 사회적 재난으로까지 번지도록 방조한 책임을 지고 피해자들의 전세보증금반환 채권을 국가(정확히는 KAMCO)가 매입할 것을 요구했으나 정부는 이에 대해서는 완강히 거부했다.[33]7.1. 사법부
2023년 1월 17일 대법원은 임대차계약체결 후 임대인이 사망한 경우 임차인이 임대인의 상속인을 대신해 상속을 원인으로 한 소유권이전등기(대위상속등기)를 하지 않아도 임차권등기를 할 수 있도록 임차권등기명령 절차를 개선하고 대위상속등기를 선행하지 않아도 임차권등기명령에 따른 주택임차권등기가 가능하도록 등기선례와 송무선례를 제정했다고 밝혔다.'빌라왕' 사망에 피해자 속출… 대법원 "전세사기 구제 절차 간소화"7.2. 행정부 유관기관
230118_보도자료(검찰·경찰·국토부_「전세사기_대응_협의회」_개최)-대검찰청.pdf하지만 정작 피해자 측은 전세 사기 피해의 입증 책임을 피해자한테 떠넘기는 행태를 보인다며 비판했다. 탐사기획 스트레이트의 2023년 4월 30일자 방영분을 보면 알 수 있다.
7.3. 피해자 인정 기준 발표
앞으로도 전세 피해가 계속 발행할 가능성이 높은 만큼 기준을 만들어둘 필요성이 있다. 이에 따라 4월 27일 정부는 피해자 인정 기준을 발표했다.# 하지만 이마저도 탐사기획 스트레이트의 2023년 4월 30일자 방영분을 보면 알 수 있듯 기준을 너무 까다롭게 잡았다는 비판이 쇄도했다.- 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인
- 임차 주택에 대한 경·공매 진행(집행권원 포함)
- 면적·보증금 등 고려한 서민 임차주택
- 수사 개시 등 전세사기 의도 존재
- 다수의 피해자 발생 우려
- 보증금 상당액 미반환 우려
당초 정부는 이상의 6가지 요건을 모두 충족해야 전세사기 특별법으로 지원을 받을 수 있는 피해자로 인정한다 발표하였으나 이에 대해 너무 까다롭다는 비판이 끊이지 않아 여야의 기싸움이 이어진 끝에 다음과 같은 방향으로 약간 완화하기로 결정했다. (서울경제)
- 대항력·확정일자 요건을 충족하지 못해도 임차권등기를 마친 경우
- 경·공매가 개시되지 않더라도 임차인이 파산·회생절차를 개시한 경우
- 임대인의 기망 등 전세사기 유형 폭넓게 인정
- 대상주택 면적 요건 삭제·보증금 최대 4억 5천만원까지 인정
- 보증금 상당액 아닌 전부 또는 일부를 변제받지 못한 경우도 포함
그리고 2023년 5월 25일 전세사기 피해자 지원 및 주걸안정에 관한 특별법이 국회 본회의를 통과하였고 2023년 6월 1일 공포되어 즉시 시행되었다. 특별법은 한시법으로 2년 간 시행될 예정이다. (YTN) 피해자들에게 최우선변제금만큼 최장 10년까지 무이자 대출을 지원하고 최우선변제금을 초과하는 금액에 대해서도 2억 4천만원까지 1.2%~2.1%의 저리로 대출을 지원하는 방안을 포함하였으나 야권에서 주장하던 보증금반환채권의 매입을 골자로 하는 선지원 후구상 방안은 배제되었다.
7.4. 범야권
더불어민주당, 정의당, 기본소득당, 진보당 등의 범야권에서는 피해자들의 요구를 따라 전세보증금반환채권을 국가가 매입하고 후에 회수하게끔 하는 '선 구제, 후 회수' 지원모델을 따라 특별법을 제정하라고 주장했다. (서울경제) (용혜인 의원 트위터) 그러나 이에 대해 원희룡 국토교통부 장관을 비롯한 당정 인사들은 이러한 조치가 선 반환 無 구상이고 채권의 매입가가 전세금의 10~20%에 그치기 때문에 실효성이 없다, 나중에 구상권을 청구하려면 최대 200%까지 지출해야 한다며 전세보증금반환채권의 매입을 완강히 거부했다. 그럼에도 야권에서는 이에 대한 비판이 끊이지 않았고, 제22대 국회의원 선거를 앞둔 2024년 2월엔 국회 본회의 직회부까지 강행하며 전세사기 피해자 선구제 후회수 개정안을 강력히 주장하고 있다. (KBS 보도)8. 부동산 투자자 및 업계의 주장
한편 이에 대해 정부 및 여야 정치권이 갈팡질팡하고 갑론을박하는 대립양상을 비판하면서 오히려 정반대의 의견을 내놓는 이들도 있다. 간단히 말하면 피해자를 무질서하게 땜질식으로 지원하느니 차라리 경매 낙찰자를 지원함으로써 입찰경쟁률과 낙찰가율을 높여서 시장의 제3자들로부터 최대한 많은 돈을 뜯어내야 한다는 주장으로, 피해자들로부터 '경매꾼'으로 비난받는 부동산 경매, 공매 및 전문 투자자들이 주로 이런 주장을 펼친다.이들의 주장은 어차피 끝없는 임기응변으로 점철된 초법적 땜질식 지원으로는 끝이 없으며 사실 피해자들 스스로도 임차하여 살던 빌라를 실제 가치보다 훨씬 바가지 씌운 가격[34]으로 우선매입씩이나 하고 싶어할 가능성은 낮으니[35] 차라리 후순위 보증금까지도 최대한 뜯어낼 수 있게끔 피해자 뿐만 아니라 경매 낙찰자 모두에게 큰 당근을 내걸어서[36] 이에 낚인 많은 경매꾼들이 높은 가격으로 많이 입찰하여 낙찰가격이 치솟고 후순위 채권자에게까지 과실이 돌아갈만한 해결책을 내놓으라는 주장이다.
일견 무자비하게만 느껴지는 이런 주장을 이해하려면 부동산 경·공매 시장에 참가하는 이들의 특성과 빌라의 상품가치를 먼저 살펴볼 필요가 있다. 부동산 법원경매, 공매 등에 참가하는 플레이어들은 기껏해야 주택청약을 처음 공부하는 무주택 실수요자들과는 비교를 불허하는 피도 눈물도 없는 노련한 사냥꾼들이기 때문에 전세사기 피해자들이 이들과의 입찰 경쟁을 최소한의 피해로 이겨내기는 절대 쉽지 않다. 위에서부터 시세파악이 쉽지 않은 불투명한 빌라 매매 및 전세시장의 문제점을 지적해오고 있지만, 수십번 낙찰을 받고 현금흐름을 창출하고 세입자를 내쫓고 시세차익을 실현해본 경험이 쌓여 있는 투자자들의 눈으로는 얼추 견적이 나오며[37] 이런 정보의 격차 때문에라도 전세사기 피해자들이 직접 낙찰을 받는 것은 매우 위험하고 부담스러운 선택지가 된다.
수십억원을 넘어 수백억원에 달하는 부동산 자산을 보유하고 있다고 알려진 여러 부동산 강사나 전업 부동산 투자자들은 인천 미추홀구 일대 전세사기의 제1원흉으로 꼽히는 남헌기와 마찬가지로 법인을 세워 움직이곤 하며 경매 낙찰시 잔금 지불을 위해 필요한 경락자금대출도 DSR가 포화상태에 달해있는 개인 대출이 아니라 90%까지 받아낼 수 있는 법인 신탁 등을 이용하여 진행한다. 자금을 동원할 수 있는 여력에서부터 이미 자본잠식 상태로 경매에 나서는 개인들과는 차이가 크다. 그리고 남헌기처럼 지나치게 탐욕을 부리는 경우가 아니라면 이들은 세입자의 전세자금을 갖고 돌려막기에 나서기보다는 보증금은 최우선변제가 될 정도로만 받는 대신 월세를 받아냄으로써 대출이자를 상회하는 고정된 현금흐름을 창출하고자 투자에 나서는 경우가 대부분이다. 즉, 이들에게 빌라는 시세차익형 부동산이라기보다는 수익형 부동산이다. 게다가 주택청약 등 무주택자에게 더 다양하게 주어지는 부동산 투자에의 선택지를 잃지 않기 위해서라도 빌라 매매 시장에는 자가 실거주를 원하는 중산층이 드물기 때문에 빌라 매매 시장은 결국 안정적인 현금 흐름을 원하는 부자나 사업가, 전문 투자자들을 위한 수익형 부동산의 시장처럼 형성된다. 이 사건에서 문제가 된 무자본 갭투기꾼과 조직적 사기단의 경우를 논외로 한다면 말이다.[38]
또 입주자들에게 전세보증금 반환을 해야 하는데 목돈을 마련하기 어려워진 임대사업자를 다수 포함하는 다주택자들은 자신들에게 전세보증금반환대출, 퇴거자금대출 등에 있어 DSR, LTV, RTI[39]를 대폭 완화[40]하고 매매나 또는 사업자 말소 시 따르는 임대사업자에 대한 불이익[41]을 한시적으로나마 없애는 등의 임대인 대상 지원을 요구하며 반환을 용이하게 해 달라는 요구를 했다. (땅집고 4월 26일 촬영 영상)
다만 낙수효과에 가까운 경제이론이 다 그렇듯이 이 사건을 사회적 재난으로 규정한 전세사기 피해자 및 지원단체에서는 이 문제를 경매시장과 금융시장을 활성화하여 해결하자는 시장만능주의적 주장에 대해 반감이 크다. 이렇게 보증금 반환 불능 상태에 빠진 갭 투자자들이 주장하는 바는 전세 제도의 가장 본질적이고 가장 큰 문제를 무궁히 존치시켜 달라는 주장이나 마찬가지이기 때문이다. 전세사기 피해자들을 반드시 보호해야 한다는 관점에서 이는 인질범이 세입자들을 끌어안은 채 자폭 협박을 하는 미치광이 전략 인질극과 다를 바 없다. 그리고 공인중개사, 감정평가사들이 가담하여 전세 피해자를 등쳐먹고 임대차계약과 매매 동시진행으로 임차인의 권리를 후순위로 밀어 버리는 등의 다양한 수법에 당한 전세사기 피해자들에 대해서는 주가 조작이나 승부조작과 다를 바 없는 부동산 시장조작의 피해자로 보고 지원해야 하는데도 경매 낙찰자들에게 당근을 걸며 경매 낙찰자들의 돈만 뜯어내는 방식은 공인중개사에게 속거나 동시진행 등의 수법으로 억울하게 후순위로 밀려난 피해자들이 입은 피해를 충분히 메꿀 방안이 못 된다는 반론도 있다. 이에 대해서는 결국 공인중개사들의 배임, 기망의 결과를 누가 책임져야 하는가에 대한 가치판단의 문제이므로 진영간 합의가 필요한 부분이지만, 전세사기 피해자들의 피해 회복 뿐만 아니라 사태의 재발 방지까지 추구하는 입장에선 시장이 잘 굴러가게 하자는 주장은 결국 돌려막기의 연장에 불과하므로 동의할 수 없다. 스스로 파악하던 가치를 넘어선 비용을 전보다 치열해진 입찰 경쟁에서 지출하게 된다면, 새로이 빌라 소유주가 된 낙찰자들 역시 거시적, 미시적 경기변동에 따라 다시금 위험한 무자본 갭투기로 이끌리고 이와 같은 사태를 다시 일으킬지도 모른다. 그런 점에서 낙찰가 띄우기 대책도 결과적으로는 일회성 땜질 처방일 뿐 전세사기 사건의 근본적인 재발 방지에는 하등 도움이 되지 않는다는 회의적 시선을 지울 수 없다. 또 이런 임대인 겸 채무자들에 대한 금융지원은 바젤 III 기준으로 대표되는 국가 차원의 가계부채 디레버리징 기조를 거스르는 땜질에 불과하다는 점에서 국가와 금융기관의 재정건전성을 위해서는 지양해야 한다는 반론도 있다.
이외에 빌라왕 사태의 전반에 걸쳐 공인중개사들에 대한 불신이 확산되자 이종혁 한국공인중개사협회장은 조선일보의 부동산 유튜브 채널 땅집고에 출연해 국민들에게 사과하고 정부에게도 무분별하게 허용되는 전세자금대출의 규제 강화, 공공 주거복지 확대를 위한 주거정책 개선, 공인중개사 손해배상책임보험을 공인중개사 1인당 '연간' 1억이라는 유명무실한 현행 상한이 아닌 '계약건당' 범위로 책정함으로써 실질적으로 상향하여 보장하기 위해 필히 요구되는 중개수수료 인상의 필요성, 보험공인중개사협회의 법정단체화를 주장했으나 공인중개사 외에 감정평가사나 건축업자, 시행자, 컨설턴트 등의 다른 직역도 관련되어 있는데 공인중개사에게만 화살이 돌아가고 있다며 다소 변명조로 들릴 만한 주장을 내놓기도 했다.
극단적인 반론으로는 차라리 대한민국 전체 인구 중 상당수가 연루된 전세제도의 붕괴로 노동가능인구 상당수가 신용불량자 및 구직불능자가 되어서 경제가 망가지나, 물가가 급격히 상승해서 경제가 망가지나 그게 그거이므로, 어차피 이리 망하나 저리 망하나 별 반 의미 없으니, 고의적으로 인플레이션을 일으키자는 말도 있다. 쉽게 말해서, 한국은행에서 현찰 찍어내서 은행과 피해 세입자에게 보조금으로 뿌려버리고
물론 이성적으로나 경제적으로나 현실적으로나 이런 해법은 자폭에 가까우므로, 현실성은 없다. 이미 코로나 시절 불가항력적인 양적완화로 인한 물가급등조차 욕을 뒤지게 처먹었는데 쉽게 선택하기 힘들 것이다. 경우는 좀 다르지만, 1차대전 직후 바이마르 공화국 시절 독일이 각종 배상금과 전쟁 후폭풍으로 내/외부적인 연쇄적 채무불이행 및 노동가능인구 대다수의 경제능력이 고자가 되어 국가경제가 정지하는 대란이 닥치자 해결책으로 선택한 방법이다. 그리고 망했다. 실질적으로는 그리 의미있는 주장은 아니고, 아래에 경매 유튜버 또는 누칼협을 남발하는 사람들 대상으로 같이 죽어보자고 악쓰는 것에 가깝다.
9. 기타
- 이미 경매에 넘어간 경우 소위 경매꾼들의 먹잇감이 돼 버렸는데 내용이 가관이다. 낙찰자가 경매로 매입한 주택을 담보로 또다시 대출을 받아 경매를 통해 다른 건물을 낙찰받을 것이라는 것이다. 반면 경매에 넘어간 곳을 낙찰받기로 각오한 피해자도 있었는데 문제는 경매가 열리지 않고 있다는 것이다. 이유는 사망한 빌라왕의 채납액이 너무 커서 경매를 취소시켜버렸기 때문이라고 한다. 2023년 4월 개정된 국세기본법은 전입 신고 후에 발생한 세금채납에 관해서만 적용되기 때문에 전세사기 피해자들에게는 의미가 없는 대책이라고 여겨진다. 세입자들이 세금채납 자체를 알 수 없는 상황이었기 때문에 적용받을 수 있는 사람은 어쩌다 운이 좋은 극소수일 뿐이라는 것. 정부에서 경매유예를 추진하기로 했다지만 이것도 강제할 수는 없다. 대출이 있었을 경우 금융기업에서도 언제까지 손 놓고 있을 수 없는 상황이고 유예는 말 그대로 얼마간 시간이 생길 뿐이라 어차피 경매를 진행해야 한다. 우선매수권이 생긴다 해도 대출받아서 낙찰받아야 하는 입장일 텐데 입찰가보다 높게 측정해서 확정적으로 낙찰받아야 할 판이다. 문제는 세입자들이 매입할 수 있을 만큼의 재산이 있었다면 애초에 입주를 할 이유가 없다 보니 대출을 또 받아야 되는 악순환이 시작될 뿐인 데다 사기피해금액조차 환수하지 못하고 있다.
- 한 경매 유튜버가 '협박문구 가득한 인천빌라를 낙찰받았습니다'라는 제목의 영상을 제작했다가 비판받았고 영상을 비공개로 전환하는일이 있었다. 이 사태로 인해 경매로 넘어간 곳을 반값에 낙찰받았고 세입자들에게 보증금을 물어줄 필요도 없다고 강조한 영상이었는데 매물이 쏟아지면 호재라거나 줍줍했다는 영상을 제작하고 있었다. 일부 피해자들은 목숨까지걸었거나 스스로 생을 포기하는 일까지 생긴 상황에서 보란듯이 이런 건물을 어떻게든 붙잡으라며 부추기는 영상을 그 건물 앞에서 찍어서 업데이트하는 행위가 피해자들을 능욕하는 모습으로 비춰진 것으로 보인다. 사람들이 화가 날 수 밖에 없었던 것은 피해자들이 아예 낙찰받으려고 경매에 참여해도 낙찰을 못 받는데 경매꾼들은 뒤에서 히히덕대고 피해자들이 현장에서 눈물을 보이데다가 경매업체 직원은 '멍청해서 당한 거다'라는 말까지 하는 기괴하고 충격적인 모습을 보았기 때문이다. 그 외에 소위 경매꾼들이 이번에 경매로 넘어간 곳을 노다지로 보고 모여들었다고 한다. 낙찰받은 개인들 중 60% 가량이 인천 외 지역에서 살고 있으며 투자인 것으로 보고 법인들은 은행, 저축은행, 자산관리공사, 대부업체까지 뛰어들었다. 이 법인들의 목적은 의외로 단순한데 최대한 빨리 낙찰받아 팔아넘겨서 남 씨에게 받지 못한 돈을 회수하기 위해서이다. 경매가 잠시 유예됐지만 조만간 속행신청을 할 것으로 보인다.
- 전국구 규모로 퍼질 가능성이 예측된 가운데 경기도 구리시와 대전에서도 발생했고 구리시는 중계업자를 포함한 20여 명을 입건했으며# 전남지역과 광주에서도 피해가 발생했다.
- 하나의 건물로 4번의 대출을 받는 방식도 발견됐다. 깡통주책 집주인이 가짜 세입자들을 모집하고 가짜 세입자들은 대출을 받는 방식으로 진행하는데 금융권 실사를 속여서 대출을 끌어모았다. 여기에서 무주택 청년지원 전세 대출이 이용했다. #
- 이 사태에 관련된 일당들 약 50여 명의 대출자료를 분석한 결과 시중은행이 아닌 상호금융을 이용했고 몇 명이 한 곳에서 대출받고 한도가 차면 다른 곳에서 같은 방식으로 대출을 받는 방식으로 진행했다. 대출액은 약 2,400억 원, 전국 180여 곳에서 대출을 받았다고 한다. 대출금 상환이 안 되자 부실채권으로 팔아버린 곳도 있으며 2022년 초에 부실채권으로 넘긴 곳까지 있었다. 건축왕이라고 불렸던 남 모씨의 딸도 약 170억 원을 빌렸다. LH투가 사태 당시에도 상호금융이 투기꾼들의 돈줄이었는데 달라진 게 없었던 것.#
- LH도 남 모씨의 오피스텔등 60채를 매입 임대를 통해 주변 시세보다 높게 매입했다고 한다. 남 씨는 이 사건이 터지자 세입자들에게 LH의 매입가를 근거로 그보다 높은 가격에 매입할 것을 제안하기도 했다. LH 인천지역본부에서는 매입임대를 담당했던 간부가 브로커에게 뒷돈을 받고 미분양 주택을 비싸게 사들였다가 적발되어 파면된 사례도 확인됐다. #
- 뉴스들마다 피해자 구재 대책이나 빌라왕 사태 같은 일이 벌어지지 않도록 제대로된 대책을 내놓으라는 의견이 주를 이루었지만 간혹 피해자들에게 누가 칼 들고 위험한 전세 살라 협박했냐는 등의 악플을 남기는 경우도 있다. 이는 직접 당해 보지 않으면 쉬이 체감하지 못한다. 사기를 치기 위해 서류조작, 통정매매, 업&다운계약이 기본이고 세입자가 임차권등기와 입주를 마치는 당일 효력이 발생하는 근저당을 걸어 임차권등기를 후순위로 밀어내거나 건물이 올라간 날 주인을 바꾸는 등의 다양한 수법으로 작정하고 속이려고 드는 조직 앞에서 일반인들은 중개인을 믿고 진행하는 게 대부분이다. 본인들이 알아보고 진행하려고 해도 건물주나 집주인이 중개인을 통해서만 진행한다고 고집하면 어쩔 수 없다. 피해세입자들은 같은 조건이라면 조금 더 싼 곳을 찾았다거나 아예 공인중개사들을 대거 포섭하고 중개법인까지 설립해놓고 사기를 치는 일당들에게 장악되어 심각하게 왜곡되어 있고 정보의 균형 역시 심각하게 기울어진 운동장에서 사기꾼들의 그물망을 벗어날 수는 없었다. 의사, 간호사, 교사, 변호사 등의 전문직 종사자나 삼성전자, 현대자동차 등 대기업에 재직하는 고소득자, 심지어 지상파 방송사에 재직하는 언론인 등 소위 말하는 '식자층'도 모자라 '공무원'조차 피해를 입었다. 이토록 많은 피해자가 나온 것이 과연 사기 피해자들이 모두 멍청해서였겠는가? 과거 한 방송에서 부동산 사기에 관한 내용들을 설명하던 중 짜여진 판이면 동업자도 피해자로 만들 수 있다는 언급을 했는데 해당 부동산 전문가조차도 운이 좋아서 경매로 넘어가기 직전에 사실을 알게 됐고 계약을 이행하지 않았다고 했을 정도다. 지금까지 본인에게 문제가 없었다는 건 운이 잘 따라 준 것뿐이지 뛰어난 감이나 사기 등에 관련해서 조심성이 있고 잘 알기 때문이 절대 아니라는 걸 강조했다.
- 피해자들중 20~30대, 사회초년생들이나 신혼부부 등 상대적으로 경험이 적은 피해자들이 많은 것을 볼 수 있는데 짜 놓은 판 위에서는 같은 선수도 속일 수 있는 상황에서 상대적으로 경험이 적은 청년층들을 속이는 건 문제가 안 된다. 입주할 주택에 관련된 다양한 서류를 떼서 확인하고 어떤 집을 어떻게 알아봐야 하는지도 수많은 경험자들과 사례들을 함축해서 알려주는 것이고 어느 정도는 도움이 됐지만 이 사태의 경우는 일반인들이 잘 알 수 없었거나 경험해 볼 일 없는 갭투자, 다세대주택 매입, 대출, 건축, 부동산 중개인들까지 총 동원한 대규모 사기라서 아는 사람들보다 더 쉽게 속일 수 있었다.
- 2022년 빌라왕 사태로 인해 전세 기피 현상과 부동산 중개인을 믿지 못하는 일들이 반복되면서 월세가 부각되기 시작했는데 아니나다를까 월세사기도 등장했다. 각종 사이트 등을 통해 여러 가지 이유로 비어있는 집 상태의 건물들을 알아낸 뒤 각종 어플을 사용해 자신이 집주인처럼 행사하면서 보증금을 받아 챙기는 방식이다. 전세만큼은 아니지만 한국의 월세 역시 보증금으로 월세의 2배를 상회하는 상당한 금액을 맡겨 놓아야 한다는 지역적 특성이 있기 때문에 예외가 아니었다. 한 사람이 서울, 부산 등의 지역에서 120여명에게 피해를 입혔다. 상대적으로 소액이라고 하지만 피해 금액을 단순하게 합산만 해봐도 적은 금액이 아니다. #
- JTBC는 건축왕이라는 말 대신 건축사기단으로 명칭을 통일하기로 했다.
- MBC 소속의 남효정 기자도 피해자가 됐는데 전세사기를 알고 난 뒤부터 보증금을 돌려받기 위한 수 개월의 여정을 뉴스로 만들었다. 각종 내용증명, 분쟁조정상담, 전 월세 종합지원 센터, HUG, 은행, 법원, 임차권 등기명령 등등 서류는 서류대로 떼야 하고 각종 기관 등 여기저기 다녀야 하지만 누구 하나 제대로 알려주기는커녕 개인이 알아서 떼서 수많은 정부 기관에 제출해야 한다는 것을 보여줬고 심지어 법원마다 처리 방식이 어떻게 되는지 알 수도 없고 시간마저 오래 걸리는 등의 상황을 재현이 아니라 직접 자료로 남겨서 뉴스로 보여줬다. 남 기자의 경우 임차권 등기명령을 신청한 지 1개월이 지났는데 등기명령이 나오지 않아 연락해 보자 기다리라는 말 만 돌아오고 2주 뒤 다시 확인해 본 결과 법원 직원이 추가 서류 요구를 까먹고 통보하지 않았다. 즉, 임차권 등기명령을 신청한지 1개월 하고 절반이 지난 상태인데 법원에서 추가 서류 제출 요구서를 깜빡하여 발송하지 않았기 때문에 중간에 연락을 안했다면 그냥 날려먹었을 상황이었다. 등기명령에도 두 달이 걸린 것. 등기부등본 반영에도 2주가 더 걸렸으며 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 답변을 듣기도했다. 사태에 관련된 일처리 자체가 제대로 된 순서도 없고 제대로 매끄럽게 이뤄지지도 않았음을 자신의 피눈물로 보여준 뉴스가 아닐 수 없다. 뉴스를 보고 많은 이들이 안쓰러워하면서도 슬퍼한 부분이 있는데 바로 집주인에게 내용증명을 보냈지만 전달되지 않아서 집배원과 통화하는 부분이다. 집배원에게 답변을 들은 후 앞날이 아득해지는 절망감에 사로잡혀 금방이라도 흐느낄 것 같이 떨리는 목소리가 걸러지지 않고 그대로 전달되어 많은 시청자들을 덩달아 눈물짓게 했다. #
- 기존과 같은 방식이지만 더 과감하게 사기를 치는 방식이 등장했다. 연루된 사람 중 가장 큰 역할을 한 것은 중개인. 기존과 같이 매입할 주택의 90%를 대출받아 다가구주택을 하나 매입한 임차인 A와 일당들은 이를 담보로 다시 대출을 받아 건물을 세우고 세입자를 받는 부분까지는 기존과 동일하다. 하지만 중개인이 나서서 융자가 있긴 한데 당신은 선순위 임차인이다 안심시키고 전세계약을 성사시켰다. 이전까지는 부동산이 보상하겠다는 방식이 동원했지만 선순위임차인이기 때문에 경매로 넘어가서 낙찰되도 보호를 받을 수 있다는 식으로 속인 것이다. 사기 일당은 갭투자를 했는데 집값이 떨어질줄 몰랐다며 사기가 아니라는 개소리나 했지만 중개인이 세입자들을 속였고 세입자에게 이미 경매가 진행 중임을 밝히지도 않았다는 것만으로도 충분히 문제가 된다. 심지어 경매가 끝나 버린 주택까지 있는 걸로 보아 이번에 빠르게 정리하고 발을 뺄 생각이었던 것으로 보인다. 경매가 낙찰된 주택 세입자의 피해복구는 불가능해졌다. #
- 비질란테 2부에서 관련 내용을 다뤘다.
10. 언론 보도
'빌라왕 급사'‥세입자 망연자실, 보증보험도 소용없어'빌라왕'의 갑작스러운 죽음…1,000 채 보증금 어쩌나
한 푼 안 들이고 줍줍‥빌라왕들 실체 드러났다
"한 달째 친구 집에서…" 빌라왕 피해자들 '분통'
빌라왕은 살아있다…너의 이름은?
빌라왕, 임대사업자 보증보험 가입 44채뿐
'95년생 집주인'의 갑작스런 죽음‥남긴 깡통전세 수십채
"1년 새 58채‥하루에 2채 사기도"‥사망한 빌라왕 또 있다
20대 집주인 사망 이유는?‥연이은 '빌라왕' 사망
'빌라왕' 대책 나와도…"방법이 없다네요"
숨진 빌라왕 또 있었다 "사망일까지 집 사"
'임대인 사망' 3명째‥1년이 넘게 전세금 못 받아
'빌라왕', 그게 다가 아니었다…또 드러난 숨진 바지사장
숨진 빌라왕 송 모 씨‥"일감 받아 심부름한 사람이었다"
빌라왕 뒤의 빌라왕‥끝은 어디인가?
조직적 전세 사기인가?‥송씨 사망에 경찰 수사는
숨진 ‘빌라왕’, 사망 사흘 뒤에도 빌라 거래
숨진 ‘빌라왕’들, 같은 빌라를 나눠 샀다…배후는 동일 조직?
‘빌라왕’들은 연결돼 있었다…배후 세력은 과연 누구?
명의 빌려줬다가 '빌라 바지사장' 된 20대…"속았다"
'꿀 알바라고 했는데'‥2억 넘는 깡통주택 떠 안은 '바지 집주인'
"도장도 필요없어요" ‥명의 대여는 일사천리로
'명의 대여자' 모집책 김 씨가 총책‥?
전세 사기에 월세 선호 현상까지‥1월 중 전세사기 방지위한 '앱' 나온다
경찰, 지난해 숨진 '인천·강서 빌라왕' 수사 착수
“빌라왕 여러 명 거느린 배후 조직 있다”…법인 세워 버젓이 영업
숨진 빌라왕도 그의 아래 있었다…위임장 쓰고 모든 권한 넘겨
빌라왕 거느린 ‘조직적 사기’ 피해 더 키웠다
'빌라왕 사기' 막는다…4월부터 주인 동의 없어도 '체납 열람'
최초 확인, ‘사기 조직 연계 빌라왕’ 176명…2만 7천 채 굴렸다
질긴 공생 관계로 얽혔다…빌라왕 126명은 지금도 ‘관리 사각’
‘1조 8천억’ 전세 사기 폭탄 터진다…올해 역대 최다 추정
사기 위험 뻔한데 1명도 못 걸렀다…보증보험은 ‘무사통과’
‘빌라왕 176명’ 검은 먹이사슬의 고리를 끊으려면?
- 그것이 알고싶다 2023년 1월 14일(#1136) 방영분에서 보도되었다.
- PD수첩에서도 보도하였다. 1-11-22-12-2
- 시사직격에서도 2022년 10월 7일(집 없는 죄 - 전세보증금과 회장님), 2023년 4월 26일(전세사기의 덫 - 벼랑끝으로 내몰리는 세입자들) 보도되었다.
- 8시간짜리 묶음 영상
11. 외부 링크
12. 둘러보기
[사망] [2] 더 충격적인 것은 주택 1,139채를 보유한 김대성은 전세금 미반환 총액 순위로는 334억원으로 고작 8위에 해당한다는 것이다. #[A] 일부 언론에서만 해당 명칭을 사용[사망] [A] [사망] [A] [구속] [A] [구속] [11] 사기죄 10년에 대한 경합범 가중(10년*1.5)[A] [구속] [A] [B] 소유 건물 대다수 (가)압류 상태#[B] [B] [18] 같은 수법의 사기는 2019년 MBC PD수첩과 2022년 5월 KBS에서 방송했는데 2022년 12월부터 집중적으로 보도되기 시작했다.[19] 전직 해머던지기 선수로(정확히 말하면 중학교 시절에는 원반던지기 선수였다.) 2010 광저우 아시안 게임 국가대표 경력도 있었다.[20] 빌라 매물 확보 담당[21] 빌라왕 대신 세입자와 계약하고 각종 업무를 대리[22] 명목상의 소유주[23] 이는 사실과는 좀 차이가 있다. 화곡동 빌라촌보다 더 공항에 가까운 아파트촌은 많이 있다. 이렇게 된 가장 큰 이유는 화곡동의 도시계획에 있는데, 1960년대 당시 서울 도심에서 제법 먼 곳이지만 평지가 많은 곳이라 계획적으로 격자형 단독주택 주거형태를 만들었고, 당연 단독주택이 들어섰다가 1990년대 이후 하나 둘씩 빌라화 되었다. 계획적 격자형 단독주택 지역이라 달동네처럼 재개발지역으로 지정, 아파트를 짓기도 어려웠고, 이미 1960년대부터 구획정리 된 곳이라 1980년대 후반부터 유행한 아파트 위주 택지개발을 할 땅도 없었다. 지리적으로 은평구나 중랑구에 이런 지역(격자형 단독주택 단지면서 도심과 적당히 멀어 저렴한)이 많은데 왜 화곡동이 타겟이였는지는 불명.[24] 여담으로 1960년대 화곡동이 구획정리 될 무렵 이웃한 목동 등은 그대로 농경지로 남았는데 그 시절만 해도 하천범람을 제대로 치수할 수 없었기 때문에 개발을 안 한 것이다. 당연 이곳이 개발될 1980년대면 이미 시내 대규모 토지는 아파트 위주 택지개발을 할 때라서 아파트촌으로 개발된다.[25] 이것은 한국 경찰의 고질적인 문제점이라고도 할 수 있는데 한국에서 벌어지는 부동산(건물·토지 관련 사기) 또는 준부동산(대포차)과 관련한 범죄행각을 자꾸만 경찰에서는 민사분쟁으로 일축하며 사건을 키워왔기 때문이다. 그동안 피해자의 재산 피해 및 억울함을 해소하지 않았고 범죄자는 증거를 은닉하거나 도주하는 시간을 확보해 사회적 손실이 이만저만이 아니다.[26] 신축 빌라라서 매매가 설정이 쉽지 않고 대개 사회 초년생이 걸렸다.[27] 세금 체납으로 빌라의 압류가 들어온다.[28] 노숙자에게 돈을 주고 명의를 사거나 아는 지인이 빌려 달라고 해서 대출받는다고 공인인증서 넘겼다가 갭투자라면서 투자금을 받고 집을 받지만 전세 사기 집인 등 어영부영 집주인이 되고 받지도 못한 전세금을 반환해야 하는 경우가 생기고 부동산세까지 내야하게 되었다. 그래서 월급이 차압당하거나 개인 재산, 통장까지 압류당한 사례가 많다.[29] KBS 시사직격 2022년 10월 7일 방송분에서는 이 인물이 강원도 동해시 망상1지구 개발사업에도 손댄 인물임이 알려졌다. 빌라왕 관련 취재에서 본명이 공식적으로 드러난 보도는 빌라왕 사태의 대규모 공론화 이전에는 드물었으나 망상1지구 개발사업과 관련하여 마찰을 빚으면서 언론을 탄 바 있다.[30] 낙찰인이 돼서 소유권을 이전받으면 보증금반환채권이 소멸된다.[31] 2008년 대침체 무렵부터 국내 부동산 시장이 얼어붙어 주택매입을 꺼리고 전세를 선호했는데 이게 수년간 지속되면서 신규 주택 공급 부족, 전세가 급상승이 일어났다.[32] 학자금대출을 갚는 중도 아니고 학자금대출을 새로 실행하면서 학교를 다니는 대학생들이 수천만원의 전세자금대출을 받을 수 있을 정도이다.[33] 일회성 지원이라 본질적으로 문제를 해결할 수 없던 점은 차치하더라도 일단 물량이 장난이 아니기 때문에 감당이 안되기 때문이다.[34] 경매가 끝나면 돌려받게 될 전세보증금과 경매 낙찰가액을 상계하는 방식으로 경매에 나서게 되지만, 다른 노련한 프로 경매'꾼'들이 평가한 가격 이상으로 입찰가를 써내야 한다는 것부터가 본질적으로 초보 입찰자에겐 쉽지 않은 문제이다. 그렇게 높은 금액으로 낙찰받아봤자 엑시트를 어찌 한단 말인가. 취득세와 등기비용도 문제이며, 생애최초주택구입자에게 주어지는 주택청약 및 주택담보대출에서의 각종 혜택이 날아갈 수 있다는 점 또한 만만찮은 기회비용이다. 피해자가 실질적으로 빌라를 자신의 소유로 만드는 데에 들이는 비용이 눈덩이처럼 불어나는데 시세파악이 어려운 빌라 매매 시장이 수반하는 자산관리 측면에서의 리스크까지 고려하면 차라리 보증금 손실을 일직 확정짓는 것이 재도약을 위해서는 더 나을지도 모른다. 전세자금대출 연장 거절 등으로 이미 심각한 고통을 겪고 있는 피해자들의 입장에서 이런 식의 손절은 차마 선택할 수 없는 선택지라는게 큰 문제일 뿐이다.[35] 대한민국에서 전세제도만큼은 아니지만 제법 유구한 역사를 자랑하는 주택청약제도의 맹점이 여기에도 일정 부분 영향을 끼친다. 젊은 신혼부부나 다자녀가구, 주택보유이력이 없는 사람들에겐, 차라리 빌라 같은 상품가치 낮고 가격 상승 전망도 없는 주택을 직접 매입하는 대신 무주택 세입자로만 오래 머무르며 주택청약 가점을 쌓다가 3040 전후로 제법 쌓인 주택청약 가점과 1순위 자격을 통해 매력적인 분양매물을 보고 도전한 청약에 당첨되어 신축 아파트로 첫 자가를 마련하는 것이 정석으로 여겨진다. 경기도에서 괜찮은 신축 및 준신축 아파트를 직접 매입할 수 있는데도 굳이 서울 셋방살이를 견뎌내는 돈 많은 세입자들이 의외로 많은데, 물론 자녀 교육과 직장 등의 이유도 있지만 한편으로는 이런 무주택 실수요자를 위한 혜택을 노리며 존버를 거듭하는 성격 또한 있다. 문제는 주거용 부동산 시장의 수요를 분산하는 목적에서 마련된 이 제도가 현실에서는 제법 괜찮은 집을 스스로 살 능력이 있는 사람들에게조차 집을 매입하지 않고 더 좋은 입지에서 더 큰 시세차익이 기대되는 더 좋은 아파트만을 노리게 만드는 희망고문을 한다는 것. 일단 정부에서도 이 문제를 어느 정도 파악은 했는지 불가피하게 직접 낙찰받은 전세사기 피해자들을 무주택자로 간주하겠다는 방침을 내놓기는 했다.[36] 취득세를 전액 감면한다거나, 유주택자가 낙찰받아도 대출 신청시 DSR 규제를 적용하지 않는다거나, 다주택자 규제를 가하지 않는다거나... 사실상 전세사기 피해자들에게 주어지는 대부분의 지원을 경매 낙찰자들에게도 베풀면 된다.[37] 다만 이런 전업 투자자들의 시선에서도 신축빌라 매물의 가치를 파악하는 것은 수차례의 임장을 거치면서도 구축빌라에 비하면 부담이 크다. 짓고 나서 가격을 임의로 선언해버릴 수 있는 신축빌라는 전세를 구하는 세입자 못지 않게 매매를 원하는 투자자에게도 불확실성이 크다.[38] 반면 오피스텔은 건축법상 주택으로 간주되지 않아서 젊은 실수요자들도 주택청약 가점 리셋의 부담이 없다보니 직접 매입하는 경우가 꽤 있어 시세 형성이 상대적으로 잘 이뤄지는 편이다. 물론 상업지구의 어수선한 거주환경이나 카탈로그상 면적과 실제 사용 면적의 차이, 관리비, 취득세 같은 여러 문제로 인해 중·대형 아파트단지에는 미치지 못하는 경우가 보통이며 오피스텔 역시 빌라에 비해서는 시세를 파악하기 쉬운 장점에도 불구하고 무자본 갭투자를 지나치게 불려나가다가는 동탄 사건처럼 파국으로 치닫곤 한다.[39] 연간 이자비용 대비 연간 임대소득 비율(Rent To Interest ratio)이라는 지표로, 많아야 한 채 정도나 보유한 실거주자 및 세입자들이 계산기를 두들겨볼 일은 별로 없는 지표이다.[40] 2023년 상반기 부동산 시장의 뜨거운 감자로 꼽히는 특례보금자리론에서 퇴거자금 목적의 대출을 제공하고는 있지만 다주택자는 이 정책금융상품의 지원 대상이 아니다.[41] 계약기간을 준수하지 않고 양도할 경우 호별로 3천만원의 과태료가 부과된다.(의무임대기간 내 양도금지의 의무) 그리고 임대사업자는 전세보증에 가입하지 않으면 보증금의 10%에 달하는 과태료가 부과된다.[42] 빌라왕 사건을 취재한 MBC에서 오픈했다.