오피스텔

일반적인 모습의 오피스텔

복층형 오피스텔[1] 메조넷토 내지 메조네트라고도 불린다.

고급형 오피스텔[2]

1. 개요

2. 용어 번역의 어려움

3. 역사

4. 오피스텔의 법적 지위

5. 소형 오피스텔

5.1. 특징

• 소규모 사무실을 내면서 같이 기거할 목적으로 사람들이 많이 찾는다. 또한 학교나 직장으로 통근/통학을 위해 자취할 목적으로도 많이 입주하는 편이다. 다만 순수 자취의 목적만으로 지내기에는 월세 및 관리비가 다소 높은 편이다. 보통 오피스텔에는 1층과 지하 1층에는 편의시설[7] 등이 들어가고, 2~3층에는 치과, 내과 등 작은 개인 병원들이 주로 입주한다. 주거/사무용도로 사용하는 층수는 주로 4층 이상을 사용한다.

• 소형 오피스텔은 1인가구 대상 상품이기 때문에 대부분 풀옵션이다. 풀옵션이라 함은 일반적으로 냉장고, 에어컨, 세탁기, 주방과 같은 기본적인 가전 제품과 옷장, 탁자 등과 같은 가구가 기본적으로 들어있다는 뜻. 그렇기에 오피스텔에 입주할 때는 입주금이 그렇게 많이 들지 않으며, 다른 곳으로 이사를 가더라도 옮길 것이 많지 않아 이사 비용이 많이 들지는 않는다. 하지만 근래 수도권의 임대사업자들은 임대 목적으로 내놓은 물건에 대부분 풀옵션을 추가하는 추세이기 때문에 현 시점에서는 오피스텔만의 장점이라 볼 순 없지만, 오피스텔은 준주택이라는 특성상 사업용으로 쓰일 여지도 있기 때문에 침대가 기본으로 들어가진 않는다.

• 소형 오피스텔은 매매나 전세가 가능하긴 하지만, 주로 월세로 나간다. 보증금은 적어도 5,000,000원, 보통은 10,000,000원에서 20,000,000원 정도고, 월세는 임대료가 전국에서 비싼 축에 들어가는 서울특별시 종로구 쪽에 있는 오피스텔들을 기준으로 최소 600,000원에서 최대 1,500,000원 정도다. 20대 청년도 아르바이트 한달 꼬박 일하면 월세 정도는 낼 수 있다. 하지만 이렇게까지 비싼 오피스텔에 경제력 없는 젊은이가 들어가는 일은 (당연히) 거의 없으며, 대부분은 금수저이거나 전문직에 종사하는 사람들인 경우가 많다.[8] 대부분은 아니고 일반적인 오피스텔을 보면 회사원, 배달원, 3인 이상의 가족 등 꽤나 다양한 직업군과 구성원이 섞여 있는 경우를 쉽게 볼 수 있다. 원룸과 하숙이 경쟁력을 가지는 이유.

• 보통 전월세로 들어갈 경우, 전입이 불가능한 경우가 있다. 이유는 업무용으로 분양받은 오피스텔에 집주인이 일반임대사업자를 냈다면 10년간 의무 임대를 하는 조건으로 집주인이 건물가액의 10%를 부가세 환급으로 되돌려 받을 수 있는데, 일반임대사업자는 업무용으로 적용되어 사무실이나 상가로만 사용해야 하기 때문이다. 전입신고를 하게 되면 자동적으로 주거용 오피스텔이 되어 부가세를 내야한다. 게다가 업무용 오피스텔은 사무실 취급이므로 세금 계산시 주택수에 산입되지 않는데 세입자가 전입신고를 하게 되면 세법상 주택이 되기 때문에 집주인은 다주택자가 되어 각종 불이익을 받게 된다. 하지만 전입신고를 하지 않으면 전세 보증금을 지키기 위한 대항력을 얻기 위해 전세권 등기 같은 번거로운 절차를 거쳐야하기 때문에 이러한 물건들은 월세로 거래되는 경우가 많다. 전세 오피스텔을 빌리려는 예비 임차인은 가급적 전입이 가능한 물건을 고르는 것이 편하다.
• 임대업자가 오피스텔을 분양받고 일반임대사업자를 낼 경우 10년간 업무용으로만 임대하는 조건으로 10% 부가세를 환급받는다. 따라서 준공 후 10년이 넘은 오피스텔은 전입신고가 가능하다.[9] 이런 물건을 찾는 경우 주변 부동산에 문의하는 것이 제일 좋다. 만약 본인이 오피스텔을 임대했는데 잘 모르고 전입신고를 해버렸다? 요즘 전산은 전부 연결되어 있기 때문에, 이 경우 주거용으로 판단되어 주인이 부가세를 토해내야 한다. 이걸로 끝이면 좋겠지만, 그럼 주인은 자신이 손해를 볼 수는 없기 때문에 임차인에게 민사소송을 건다. 게다가 주인이 만약 여러채를 임대하는 전문임대업자라면 전체 부가세 추징분 두드려맞은 금액에 대해 민사소송을 걸 것이다. 부가세가 전부가 아니다. 주인이 1가구 1주택자였는데 세입자가 전입신고를 해서 1가구 2주택자가 된 상황이면 상황에 따라서는 수억 원의 세금 손해가 발생한다. 따라서 오피스텔을 구한다면 보증금이 낮아서 떼여도 큰 손해가 없는 곳을 찾거나, 10년이 넘어서 주거용으로 전입신고 가능한 물건을 찾거나, 이도저도 아니라면 주인과 협의하여 전세금 보증보험 가입 또는 전세권 설정 가능한 물건을 찾아야 할 것이다.

• 매물 조회 시 용도란이 공란으로 처리되는 경우가 종종 있어 이 경우에는 직접 문의해야 한다. 또한 근린생활시설이라고 적혀있다면 그것은 그냥 쌩 업무용을 좋게 포장한 것이니 주의해야 한다.

• 소형 오피스텔은 복도 등으로 빠지는 공간이 많아 전용률이 낮다. 60%를 넘기는 경우가 거의 존재하지 않는다. 또한 아파트는 전용면적+공용면적=공급면적을 기준으로 거래가 되나, 오피스텔은 전용면적+공용면적+기타공용면적=계약면적으로 분양을 하기 때문에 겉으로 표시된 평수가 70~80㎡라도 전용면적이 30㎡ 이하인 경우도 비일비재하다. 다만 최근에는 오피스텔을 전용면적 단위로 거래하는 관행이 점차 정착하고 있다.

• 또한 용적률이 높기 때문에 재건축을 기대하기 힘들다. 그런데 처음으로 강남에서 오피스텔 재건축 사례가 나왔다. 사선제한[10] 때문에 기존 용적율이 500%였는데 사선제한이 풀리고 공개공지[11] 조성에 따른 인센티브가 적용돼 용적률을 930%까지 높인 데다가, 지하철 2호선·신분당선 강남역과 가까운 입지 여건 덕분이었다.

• 아파트 월세/전세가 너무 비싼 경우는[12] 4인가족 이상이 소형 오피스텔을 얻어서 주거용으로 머무는 경우가 있다. 물론 삶의 질은 보장되지 않는 편이며, 다음 거주 아파트를 구할 때까지의 임시 땜빵인 경우가 많다. 이 경우는 오피스텔 월세가 너무 비싸서 저축이 아예 불가능한 수준이므로 한시바삐 나갈 날을 기다리게 된다. 물론 전세는 보증금이 싸므로 그런 걱정은 안해도 된다.

• 짓는 과정이 복잡하여 공급이 상대적으로 더딘 아파트와 달리 소형 오피스텔은 작은 땅으로도 지을 수 있기 때문에 공급이 수월해서 다시 매매하는 경우 보통 분양가격이 크게 변하지 않는다. 물론 소형 오피스텔도 입지에 따라 가격이 오르는 곳은 오른다. 또한 이런 특징 때문에 재판매시 제값을 받기 힘드므로 소형 오피스텔은 투자대상에서 꽤 하위권에 위치한 편이다. 환금성이 좋지 않기 때문에 장기보유로 이득보는 경우는 드물며 대부분은 짧은 기간에 월세를 잘 받아서 원금에서 약간 이득본 다음에 빠르게 파는 경우가 많다.

• 세종특별자치시 같은 경우는 행정복합도시 구역 내에 아예 원룸이나 다세대주택 건축을 막아버려서 선택지가 오로지 아파트와 오피스텔 뿐인 특수한 경우다. 그래서 세종시 거주자일 경우 양자택일이 강제되기에 보통은 오피스텔을 고르게 된다. 세종시 내의 부동산 중개업소등에서는 보통 <도시형생활주택>(도생)으로 소개되고 있는데, 부동산 정보 사이트등을 보면 분류상 오피스텔로 분류되어 있음을 쉽게 확인할 수 있다. 이 때문에 세종시의 오피스텔 매물은 매매와 임대 모두 다른 지역에 비해 상당히 많은 편이다. 넓이나 구조는 대부분 20~30㎡정도에 주방, 냉장고, 에어컨, 세탁기, 탁자(책상과 식탁), 수납장, 그리고 화장실을 갖춘 그냥 전형적인 풀옵션 원룸과 다를 것이 없다. 난방은 열병합 발전소에서 공급되는 온수를 이용한 바닥난방이지만 아파트와는 달리 도시형생활주택에는 도시가스 배관 자체를 설치하지 않게 되어있어 주방기구로 가스레인지 대신 전기레인지가 설치되어 있는 점도 특징이라면 특징. 다만 임대료가 너무 높다는 불만이 자주 제기되는 편인데, 2022년 후반 기준 원룸형 오피스텔의 경우 보증금은 300~500정도로 낮은 경우가 많지만 월세는 50~70으로 비교적 높은 편이다. 30㎡ 이하 원룸으로써는 서울 평균과 비슷하거나 조금 높은 정도이며, 물론 보증금이 낮은 편이라는 점은 감안해야겠지만 계약 종료 후 돌려받을 수 있는 보증금에 비해 매달 지출하는 월세가 크다는 점에 부담을 가지는 경우가 많다. 이 때문에 보증금을 많이 내더라도 월세 부담이 적은 전세나 반전세 매물을 원하는 이들도 많으나, 세종시 내 오피스텔 보유자의 경우 월세 수입을 목적으로 구입한 이들의 비율이 높아 반전세 매물은 찾기 힘든 편이다. 특히 (2022년 기준) 이전 수년간 원룸 오피스텔 월세가 계속 오르고 있는 상황이라 부담이 가중되고 있다. 그렇다고 아파트를 사려고 하기에는 2018~2020년 사이의 무지막지한 폭등 이후 세종시 아파트는 서민 입장에서 쉽게 살 엄두가 나지 않는 물건이 되었고 (물론 2021년의 조정기를 거쳐 2022년에는 명백한 가격 하락세가 보이면서 이후 상황이 달라질 가능성은 보이고 있다.) 오피스텔의 경우는 매매가격 자체는 비교적 크게 오르지 않은 편이지만 (꼭 시세차익을 통한 재산증식을 노리지 않는다 해도) 주거용 부동산 구매시 장래가치를 생각하지 않기는 힘든 한국의 상황에서 오피스텔 구입을 꺼리는 이들이 많은 것이 문제.

• 구축 빌라나 아파트에 비해 좋은 점으로는 보안이 있다.[13] 다른 이점으로는 주차여건인데, 기본적으로 주차공간을 포함하고 있고, 제대로 짓는 오피스텔은 세대당 못해도 1대씩은 주차할 수 있도록 만들기 때문이다.
• 규모가 영세한 오피스텔에 한해 사무실의 비중이 높은 오피스텔에서 거주할 경우 주차 문제는 약간 정도만 완화될 수 있다. 거주자가 아침에 차빼서 일하러 나가면 사무실에서 일하는 사람들이 주차하고, 저녁에는 차빼서 나가니 야간에 주차 공간을 확보하는 방식이기 때문이다. 물론 오피스텔 주차 공간이 애초에 협소하다면 별 의미가 없다.

5.2. 단점

• 환기/통풍이 잘 안 된다 : 상당히 큰 단점. 오피스텔에 장기거주한 사람들이 한 번씩은 하는 말로 오피스텔은 여름에 덥다는 이야기가 있다. 오피스텔은 대부분 복도를 중앙에 놓고 그 양 옆으로 집들이 배치되는 ‘중복도형’ 구조라 맞바람이 칠 수가 없다. 그래서 창문을 활짝 열어놔도 집 안에 바깥바람이 잘 들어오지 않는 것. 특히 연식이 좀 오래된 오피스텔의 경우 창문이 ‘프로젝트 창’이라고 불리는 작은 여닫이 창문으로 되어있는 곳이 많은데 그러면 환기가 거의 안된다.
  그나마 2000년대 이후로 지어진 오피스텔들은 전반적으로 아파트와 많이 흡사해져서 창문도 커지고 미서기 창으로 된 곳이 많아져서 환기 능력이 비약적이게 나아지긴 했으나, 앞서 말했던 것처럼 중복도형의 구조적 한계는 아무리 창문을 키워도 극복해낼 수 없다.

• 관리비가 비싸다 : 일반(업무)용 오피스텔의 경우, 관리비가 일반 아파트에 비해 상당히 비싸다.[14] 일반적으로 오피스텔의 관리비는 전용면적(계약면적 아님 주의) 평당 최소 20,000원 내외(2020년기준)로 보는 편이며, 여기에다가 전기수도세가 별도로 나간다. 오피스텔의 월세가 일반 아파트보다 싼 경우가 많지만 평생거주용으로는 쉽게 고려할 수 없는 가장 큰 이유. 동일 평수일 경우 최소 8~10만원은 더 관리비가 나가기 때문에 장기거주는 쉽지 않다. 오피스텔의 관리비가 비싼 근본적인 이유는 건물용적을 나눠서 입주자들이 n분의 1로 내는 제도이기 때문이다. 아파트의 경우 많은 세대가 살고 있으므로 상대적으로 관리비의 부담이 적어지지만 오피스텔에 사는 인원은 한정되어 있기 때문이다. 뿐만 아니라 소형 오피스텔의 경우 대다수가 경비원이 없으므로 보안 측면에서 취약하다.[15] 관리비가 평당 2만원에 육박하다보니 (평당 10,000원인 소수의 옛날 오피스텔도 아직 존재는 하지만), 아파트와 다름없는 10만원대 관리비를 납부할 수 있다. 혹은 투룸 or 투룸+복층형의 경우 16~20만원에 육박한다. 게다가 관리비와 전기/수도세가 따로 나오는 경우가 대부분이므로, 월세+관리비+전기/수도세가 합쳐져서 도리어 일반 아파트 월세보다 가격이 높아지는 경우가 있다. 보증금 1,000만원/50만원으로 들어 갔는데 월세 50만원에다가 관리비 15만원+전기수도세 3만원 정도가 되어버리면 이미 1,000만원/68만원이 되는 것이다. 결코 간과할 수 없는 단점이며 사실상 경제적 관점에서 오피스텔 최악의 단점이라고 보아도 좋다. 다만 직업상 컴퓨터를 많이 사용한다던지 집에서 홈페이지 등을 운영하며 서버를 돌린다든지, 아니면 그냥 더위를 도저히 못 참아서 24시간 에어컨을 풀가동한다던지 등의 이유로 전기를 매우 많이 사용한다면(대략 월 500kW 이상, 아파트에서 최상위 누진단계를 적용받는 세대의 경우) 소형 오피스텔이나 주상복합 오피스텔(보통 주거용이 아닌 일반용이 많다.) 한정으로 유지비용을 다 합쳤을 때 역으로 유리해지기는 한다. 그리고 주거용 오피스텔도 전입신고를 하지 않고 사업자 등록을 하여 개인사무실 겸용으로 쓴다면 업무용 오피스텔이 되어 일반(영업)용 전기 쓸 수 있다.[16] 아파트는 사업장으로 등록 자체가 불가능이다. 규모의 경제 역시 높은 오피스텔 관리비에 한몫한다. 오피스텔은 끽해야 건물 한 동이라 잘 쳐줘도 100세대 넘을까 말까하고, 여기에 미분양 공실까지 있다면 건물 관리에 대한 수요가 더욱 낮아진다. 반면 아파트는 몇백 세대는 기본이라 엄청난 수요가 보장되니 자연스레 같은 용역이라도 단가가 다소 낮아질 수 밖에 없다. 더군다나, 오피스텔은 아파트에 비해 관리비 연체료까지 훨씬 높다. 한달 관리비가 30~40만원 정도 하는 아파트조차 한달 연체료가 만원도 안 나오는 경우도 허다한데 전용면적 10평 내외의 오피스텔은 연체시 전월 관리비의 10% 이상을 가산하는 경우가 많다.

• 구조상 실외기가 딸린 냉방기(에어컨)을 따로 설치하기 녹록지 않은 경우가 많다. 에어컨 본체를 설치하는 것은 그리 어렵지 않으나, 외부에 실외기를 내놓을 곳이 마땅찮기 때문이다.[17] 그렇다고 최근 많이 사용하는 창문형 에어컨 역시 아파트와 다소 다른 창문 구조 때문에 대부분 설치가 어렵다. 그래서 빌트인 에어컨 옵션이 없는 오피스텔은 에어컨을 사용하려면 반강제적으로 이동식 에어컨을 선택할 수 밖에 없다.

• 생각보다 구조가 부실한 곳이 많다: 오피스텔은 지을 때 아파트와 법 적용이 다르므로 건축사 입장에서는 그리 깐깐하게 짓지 않아도 된다. 위의 환기/통풍 단점과 연계되는 단점인데, 이 때문에 오피스텔의 대부분은 직접 들어가서 살아보지 않으면 절대 알 수 없는 단점/취약점이 반드시 2개 이상 존재한다. 겉으로는 멀쩡한 집처럼 보여도 하루만 살아도 경악하게 되는 경우가 비일비재하다. 실거주를 목적으로 할 경우 복불복이 되는 가장 큰 이유. 이를테면 화장실과 연결된 벽 내부의 배관이 부실해서 종종 수도가 터진다거나 바닥에 물기가 고인다거나 벽재마감이 덜 되어 있다거나 하는 식이다. 이런 점 때문에 신축 오피스텔 자체에 불신의 눈초리를 보내는 사람도 많으며 오피스텔 하나를 두고 공인중개사 여러명을 돌아다니며 소문을 묻는 사람도 있을 정도. 특히 건축규정이 대폭 완화된 8년 내에 지어진 오피스텔은 모두 의심의 대상이 되기 일쑤다.

• 소음방지가 잘 안 된 곳이 흔하다: 건축공법상 소음방지가 잘되는 공법은 건축비가 꽤 들기 때문에 대충 지은 오피스텔일 경우 전후좌우로 소음이 들려오는 경우가 있다. 이런 경우 월세든 매매든 이미 들어온 입주자 입장에선 정말 멘탈이 나가버리게 된다. 아침에는 옆동 강아지가 짖어서 깰 수도 있다. 이 문제는 아파트에도 고스란히 적용되긴 하지만 어쨌든 오피스텔에 업자와 함께 방을 30분쯤 둘러보는 걸로는 절대로 알 수 없는 사항이기 때문에 꽤 곤란하다.[18]

• 화재위험이 늘 상존한다: 환기/통풍이 안 되는 단점에서 파생된 또 다른 단점. 환기나 통풍이 힘들기 때문에 귀찮아하는 성격의 입주자는 아예 손놓고 폐쇄적인 생활을 하기 십상이며, 그러는 와중에 내부에서 음식을 해 먹거나 불을 켜게 되면 가스가 실내에 차기가 쉽다.[19] 이로 인한 오피스텔 화재 사건은 분명히 존재한다. 꼼꼼한 성격일 경우 오피스텔에 들어갈 때 일부러라도 투척형 소방용구를 실내에 사놓기도 할 정도다. 자기가 화재나 가스에 민감하지 않다고 생각한다면 오피스텔 거주는 좀 보류하도록 하자.

• 주상복합형 오피스텔일 경우 바퀴벌레의 위험성이 크다: 실거주 용으로 오피스텔을 볼 때 굉장히 신경써야 하는 점이다. 1~2층에 상가를 두고 윗층에 주거공간을 올린 오피스텔의 경우 1,2층에 술집/음식집/카페/편의점/테이크아웃점/제과점/식료품점[20] 등 "요식업소"가 있는지를 꼭 봐야 한다. 1,2개만 있어도 경계대상이며 3개 이상이면 실거주를 다시 고민해볼 필요가 있다. 왜냐하면 식당가에서 발생하는 바퀴벌레나 벌레들이 윗층으로 올라올 수 있으며 이로 인한 실제 피해사례가 비일비재하다.[21] 심지어 주상복합에서 자연발생한 바퀴벌레가 재이사할 경우 집에 따라오는 경우도 있다. 세스코를 부르면 퇴치가 가능하다고는 하지만 꼭 다 퇴치되는 것도 아니다.[22] 때문에 요즘은 상업시설과 주거시설 사이에 커다란 갭을 만들어 놓는다든지, 환풍/배수 시설을 상업시설과 분리해 놓는다든지 등의 해결법으로 대체하고 있다.

• 복층 오피스텔의 경우 냉/난방이 힘들며 비용이 일반 아파트/오피스텔보다 훨씬 많이 든다. 또한 2층공간을 잘 활용할 수 있다고 포장할 수 있으나 막상 구조를 보면 2층 천장이 너무 낮아서 침대를 놓기도 애매하고 컴퓨터를 놓기도 힘들다. 사실상 짐창고 내지는 버리는 공간이 된다. 여러모로 복층은 수익형부동산의 끝판왕으로써 안가느니만 못한 지뢰매물급.

• 복층의 주된 문제점은 서비스면적부분이므로 난방을 할수 없다는 점이다. 보통 에어컨은 아래로 향하게 되어있기 때문에, 여름에 없고, 겨울에 추운상황(난방X)이 발생하게 된다. 또한 법규제상 160cm이상의 복층 천고를 가질 수없는 곳들이 대다수이기 때문에 허리를 굽혀 살아야하는 단점 역시 존재한다. 다만 최근들어, 사선으로 잘라서 주요공간은 180cm 이상으로 뽑고 처마끝에 해당하는 부분을 160cm 정도로 규제회피형+복층에 설계에 없던 열선설치와 복층에 따로 에어컨을 설치한 경우는 그나마 창고가 아닌 용도로 쓸 수 있다고 보면 된다. 하지만 이런 매물은 찾아보기 극소수이기 때문에(환상종 유니콘), 일반적으로는 복층과 쾌적은 거리가 있다고 보면 된다.

• 오피스텔 구입 시 취득세를 아파트보다 많이 낸다: 자본금이 많을 경우 크게 생각하지 않아도 되는 점이지만 단점은 단점이다. 아파트의 경우 취득세가 1.5~2%대에서 맴도는 편이지만 오피스텔의 경우 4~5%에 육박한다. 즉 오피스텔을 살 경우 실제표시된 가격에 비해 5%의 여유금을 더 준비해야 한다는 소리. 여기에 부동산 등기 비용, 복비, 인테리어 비용까지 포함하면 추가금은 더 늘어난다.[23]

• 세월에 따른 시세변동이 사실상 전무하며, 오히려 하향세를 타는 (=팔때 손해보는) 경우까지 존재한다. 이 사실은 대부분의 오피스텔에 해당된다. 단, 서울 강남 등 주요지역의 경우 수요가 워낙 높기 때문에 물가상승률 정도로 올라가는 경우도 많다. 시세 변동 및 실거래가 추이를 잘 참고할 것. 사실, 부동산의 가격을 결정하는 요소를 잘 따져보면 이는 타당하다.[24]
  물론, 원하는 금액대로 원하는 조건(입지,면적,시설 등)의 아파트나 빌라 매수가 가능하면 그걸 매수하면 된다. 다만 현실적으로는 모든게 동일한 조건이라면 오피스텔이 매입/분양가는 저렴하기에 동일 입지/면적/조건의 주택형 부동산을 구입하기 위해 추가적인 대출에 따른(보통 수 억 이상 차이.) 이자 부담과 원금 상환의 압박에 대한 부분이 완화되는 댓가 또는 풀대출을 땡긴 경우 본인의 능력으로 주택(아파트, 빌라, 다세다, 단독 등 모든 형태의 주택 포함)을 매입하여 임대하거나 거주할 수 없는 입지/평형/조건의 거주지에 살거나 세를 놓을 수 있게 되는 댓가로 자산가치의 상승기대와 시세차익에 대한 부분을 포기하는 걸로 등가교환했다고 생각하면 되는 부분이다.[25] 물론 실거주용으로는 웬만해서는 입지/평형/조건의 눈높이를 낮추고 주택으로 분류되는 부동산 자산을 매입하여 자산가치 상승을 향유하는 걸 권하지만 눈높이 낮추는게 싫다면 또는 몇몇 특수한 경우[26]인데 세입자 살이가 질리도록 질린 경우에는 뭐 별 수 있나.

• 이렇듯 오피스텔은 부동산 자산으로서 그리 좋지 않은 편이다. 그래도 굳이 부동산으로서의 장점을 꼽는다면 주택연금을 활용하는 방안이 존재한다. 지나치게 집값이 오른 서울의 아파트의 경우 사실상 산다는 게 불가능하고, 취득세까지 감당해서 산다고 하더라도 매년 깨지는 이자비용+원금과 종합부동산세를 감당할 수 없는 건 사실이다. 전세도 부동산 복비+이사비용의 부담이 있으며 월세도 비싼 건 마찬가지다. 다만 오피스텔이야 증여해도 증여세 얼마 안 나오고 주택연금으로써 쓸 수도 있으니 임시거주지로 활용할 경우, 구매자의 요령에 따라 큰 손해를 보지 않을 수도 있다.

• 소소한 단점으로 일반 오피스텔을 거주용으로 사용하는데 업무용 사무실이 붙어 있는 경우 여러 사람이 자주 드나드므로 사생활에 방해될 여지가 다소 있다 (다만 자주 있는 일은 아니다).

• 방이 따로 나뉘지 않고 통짜 원룸으로 되어있는 경우가 대부분이라 공간 활용에 신중할 필요가 있다. 가벽이나 중문을 설치하면 좋겠지만 가격이 매우 비싸므로 보통은 칸막이를 활용하는 경우가 대부분이다.

• 전용면적의 비율이 50%도 안 나올 정도로 창렬하다. 계약면적은 거의 면적장난질을 하는 경우가 많으니 전용면적을 필수적으로 확인해야 한다.

• 구축 오피스텔의 경우 냉난방이 중앙제어로 운영되는 경우가 있다. 이게 왜 단점이냐면, 중앙제어는 말 그대로 관리실에서 통제를 하기 때문에 외부온도가 일정 초과/미만이 되지 않으면 냉난방이 아예 이루어지지 않기 때문. 심지어 에너지 절약이랍시고 기준온도를 넘거나 기준온도보다 떨어져도 안해주는 경우도 있다. 냉난방을 가동한다 해도 시간제로 운영되어, 주 업무가 이루어지는 낮 시간에만 가동하는 경우가 대부분이다.

• 집이나 거주지에 관심있는 사람일 경우 위의 단점을 대부분 알고 있기 때문에 오피스텔을 장기 거주로 고려하지 않으며, 그저 월세 타먹는 투자수단, 혹은 길어야 1~2년 살고 나갈 임시 거주지 정도로 취급하는 편이다. 빌트인 이외의 가전을 들여와서 냉기/열기/습기를 해결하는 근성을 보이면서 10년 이상 살았다는 사람의 이야기도 간혹 들리지만 그리 긍정적이진 않은 편이다. 집값이든 월세든 오피스텔이 아파트보다 싼 데는 이유가 있는 것. 1인 가구라 할지라도 차라리 초소형아파트를 장기거주로 고려할 정도이다. 결코 겉만 번드르르한 내부사진에 속지 말고 자세히 알아보는 편이 좋다. 또한 오피스텔의 주인 입장에서는 대부분 월세를 받고싶어하지 전세를 그리 반기지 않는다는 점 또한 주의하자. 기본적으로 오피스텔은 수익형 부동산이기 때문에 전세는 오피스텔 주인에게 결코 득이 아니며 손해에 가깝다. 왜냐하면 월세를 못 받고 매달 나가는 관리비/세금이 본인부담으로 돌아오기 때문이다. 그래서 사소한 실책이나 꼬투리가 있을 경우 세입자의 전세금을 챙겨주는 일에 있어서 결코 호의적이지 않다. 기본적으로 전세를 오래 유지시킬수록 오피스텔 주인은 손해이기 때문이다. 이 때문에 오피스텔에 들어갈 때 선순위 확인은 반드시, 절대적으로 해야하며 선순위 확인을 시켜줄 수 없다는 경우 차라리 안 들어가는 편이 좋을 정도.

• 최신식 오피스텔의 경우 주차장이 유료인 경우가 종종 있다. 오피스텔의 소유자와 주차장의 소유자가 다른 경우도 많으며, 보통 유료라고 해도 입주자 한정으로는 공짜거나 굉장히 싸게 해주는 곳이 대다수지만 드물게 입주자, 외부인 관계 없이 주차비가 정신나간 경우도 있으니 잘 알아봐야 한다.

6. 아파텔?

6.1. 장점

• 전기/수도료를 어떻게 낼 지 선택할 수 있다: 전입신고를 하고 주거용 오피스텔로 사용하면 전기/수도료를 주택과 같은 방식으로 낼 수 있고, 사업자 등록을 하고 업무용 오피스텔로 사용하면 누진세가 덜 적용되는 상가와 같은 전기, 수도료를 낼 수 있다.

• 냉방비가 저렴하다: 집단에너지 공급 지역에 위치한 아파트는 지역난방을 공급해야 하지만 오피스텔은 지역난방에 더해서 지역냉방 공급 또한 의무이다. 이 때문에 오피스텔에는 아파트에서 볼 수 있는 시스템에어컨과 유사한 FCU 유닛이 천장에 설치되는 경우가 많으며, 지역난방 열원으로 냉방을 하기 때문에 냉방시 각 실에서 사용하는 전기는 선풍기 수준의 전기밖에 사용하지 않는다.

• 소형 오피스텔에 비해서 전용률이 넓은 편이다: 소형 오피스텔의 실사용면적은 보통 40%를 밑도는 수준이며, 이는 자비없이 낮은 비율이지만 아파텔은 아파트와 비슷한 설계를 하고 있기 때문에 60% 수준의 전용률이 나온다. 계단식 구조를 채택하여 소형 오피스텔 대비 복도 면적이 작아 실내 면적이 넓어지며, 부지 면적 자체가 넓어서 설계가 비교적 자유롭다는 점 등이 복합적으로 작용한다.

• 조망권/편의성/접근성이 좋은 경우가 많다: 기본적으로 상업지구에 짓기 때문에 근처에 편의시설이나 문화시설, 혹은 교통이 편리한 경우가 많다. 역세권을 따로 찾을 필요가 없는 경우가 많다. 또한 고층으로 지어지기 때문에 높이 올라간다면 도심 조망이 매우 아름답다.

• 청약시 무주택 자격이 유지된다: 전입신고를 하게 되면 세법상으로는 주택과 동일하게 인정되지만, 주택 청약시에는 세법상의 기준이 아니라 등기부등본상 기준으로 주택수를 측정한다. 오피스텔의 소유자는 무주택자로 간주되며 주택 청약시 당첨 가능성이 떨어지지 않는다. 소소한 장점이긴 하다.

6.2. 단점

• 관리비가 높다: 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 관리비가 면세 되지 않는다. 아파트와 유사한 형태일 뿐 아파트와 유사한 관리를 하더라도 아파트보다는 관리비가 많이 나올 수밖에 없다. 동일한 관리를 했다는 가정 하에 아파트보다 10% 비싼 관리비가 부과된다.

• 취등록세가 높다: 주택이 아니라 건물에 대한 취득세가 적용되어 취득세 4%를 부담하여야 한다. 그러나 다주택자나 법인의 경우 아파트 취득세가 8% 이상이라 이게 더 저렴하다.

• 상업지구에 터를 잡고 있다: 장점이자 단점이 되어버린 양날의 검. 위의 장점에서 설명했듯 편의시설/문화/교통쪽은 잘 구비되어있는 경우가 많지만, 그렇기 때문에 조용한 주거생활에 방해가 된다. 특히 인근에 유흥가가 있을 경우, 인근 혹은 바로 밑 상가에서 노랫소리나 취객들 시비걸리는 소리를 방에서 듣게 되는 경우가 있다. 방음이 잘되더라도 통행중에 밤만 되면 시끄럽다는게 사람에 따라서는 큰 스트레스로 작용할 수가 있다.
  물론, 이 항목은 철저한 개인의 취향에 따른 부분이다. 필연적으로 주거지의 조용함을 원하면 편의시설/문화/교통시설과 멀어질 수밖에 없다. 즉, 상업지구/각종 시설 접근성과 조용함은 반비례 관계이다.[29]
  선호도 및 가중치의 경향성을 따져 보면, 보통 자차 위주의 출퇴근/생활을 하는 경우 상업지 역세권에서 다소 떨어진 빌라나 아파트를 선호하며, 대중교통 위주의 출퇴근/생활을 하는 경우 역세권 오피를 선호하는 편이다. 따라서, 도무지 감이 안 잡힌다면 자차 보유 여부와, 자차를 보유하였다면 평소 실생활을 하면서 운행 빈도가 얼마나 되는지에 따라 결정하면 되겠다.
  그리고, 상업지 대로변에 있더라도 10층 이상의 고층이거나, 단지형 주거용 오피스텔의 경우 많이 완화가 되는 부분이기도 하다. 주변 환경과 오피스텔의 형태(단독 건물인가 단지형인가/입주하려는 호실이 저층인가 고층인가/샷시와 외벽의 방음 수준은 어떠한가)를 살펴 보고, 본인의 취향껏 선택하면 된다.

7. 대형 오피스텔

7.1. 장점

• 전입신고가 가능하다: 비슷한 컨셉의 생활숙박시설과는 달리 전입신고가 가능하며 주택 용도로 사용하는데에 있어서 아무런 지장이 없다.

• 보안이 철저하다: 초고층 주상복합 아파트와 비슷한 느낌으로 대형 오피스텔 역시 철저한 관리와 보안이 이루어지는 경우가 대부분이다.

• 취등록세가 저렴하다: 일반적으로 아파트의 취득세는 1주택자 1~3%, 2주택자 8%, 3주택자 12%이나, 호화 주택이 되면 8% 가산세가 붙어서 최대 20%의 취득세를 부담하여야 한다. 그러나 오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 호화 주택에 대한 취득세 중과세도 존재하지 않아서 4%의 취득세로 물건을 취득할 수 있다.

• 청약통장을 사용하지 않는다: 이 때문에 계약금 10%만 있으면 중도금 무이자 상품도 많아서 첫 주택, 청약 전 주택, 투자로 인기가 많아진다.

• 점차 늘어나는 호텔 컨시어지 서비스: 보통 사람들에게는 생소할수있지만 최근 몇년들어 고급 오피스텔에서 경쟁력 강화를 위해 도입되고 있는 서비스. 마치 진짜 호텔처럼 컨시어지 서비스 전반을 오피스텔 입주민에게 제공하는데, 자리를 비웠을 때 방청소/시트세척/빨래 등등을 해주는데다가 조식서비스를 무료로 제공하는 등의 서비스를 말한다. 삶의 질을 크게 향상시켜준다는 점을 셀링 포인트로 내세운 것. 아마도 고급 오피스텔이라 해도 오피스텔의 특성상 집값이 오르기가 힘들고 그렇다고 월세도 절대로 싸지 않기에 입주자를 붙잡을 수 있는 셀링포인트를 연구하다가 나온 결과인 듯 하다. 물론 아직은 호텔 컨시어지 서비스를 제공하는 오피스텔은 극소수라고 할 수 있다.

7.2. 단점

• 관리비가 높다: 오피스텔은 관리비가 면세가 되지 않을 뿐더러 이러한 대형 오피스텔들은 보안이나 호텔식 서비스를 위하여 경비 인력 또한 많이 사용하는 편이기 때문에 자연스레 관리비가 비싸질 수밖에 없다.

• 바닥난방의 부재: 2000년대 초반 이전에 지어진 대형 오피스텔은 바닥난방이 가능하지만 바닥난방 규제 신설~폐지 전 시기에 지어진 대형 오피스텔은 법적으로 바닥난방이 불가능하다. 바닥에 전기 패널 시공 등을 통하여 바닥난방을 후시공하는것이 가능하긴 하나 건물 하중 문제 등으로 관리규약상에서 금지되어 있는 경우가 대부분이다. 바닥난방이 불가능하기 때문에 에어컨과 유사한 중앙냉난방 장치인 FCU를 통하여 난방을 하기는 하나 여러 모로 한국식 주거환경과는 이질감이 있다.

• 낮은 환금성: 대형 오피스텔은 수요가 제한적이기 때문에 거래 자체가 매우 드물다. 이 분야의 대표격인 롯데월드타워의 시그니엘 서울 레지던스의 경우에도 준공 6년차인 2022년에서야 모든 호실이 완판되었다.

8. 관리비 문제

9. 전세사기 문제

10. 투자에 대한 의견

10.1. 매수낙관론

10.2. 매수비관론

11. 기타

• 아파트, 빌라명과 마찬가지로 좀 그럴싸해 보이는 외래어를 맥락없이 막 갖다 붙이는 경우가 많다. 서울특별시에 아스하임이라는 오피스텔이 여러 곳 있다. 영상. 영문명이 A'SS HEIM[36]이라 근처를 지나가던 외국인들은 빵 터지고, 해외의 9GAG까지 진출했다. 대장·항문 수술한 후에 회복하는 곳 아니냐는 농담이 있다. 공교롭게도 한 건물의 근처에 대장항문외과가 있다. 이미지, 링크

12. 관련 문서

• 고시원
• 반지하
• 옥탑방
• 원룸
• 주상복합
• 아파트투유

13. 관련 기사