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1. 개요
| 세상의 모든 법칙 - 그 핫플레이스가 망한 이유는? |
2. 어형
1964년 독일계 영국인 지리학자이자 사회학자인 루스 글래스(Ruth Glass)가 저서 《런던: 변화의 양상(London: Aspects of Change)》에서 처음 사용한 조어. 영국의 상류층을 의미하는 '젠트리(gentry[1])'와 '~화(化)하다'는 의미의 접사 '-fication'이 결합한 파생어이다. 따라서 상류층화 정도로 직역할 수 있겠다.젠트리피케이션이라는 어휘는 대개 부정적으로 쓰이며 아예 내몰림 등으로 의역[2]되기도 한다. 그러나 엄밀히 말하면 내몰림은 젠트리피케이션 자체가 아닌, 젠트리피케이션의 '결과'에 해당하는 것이다. 이 순화어를 기계적으로 사용하면 지대(경제학)가 높아지면서 입주자가 더 높은 지대를 지불할 수 있는 입주자로 교체된다는 현상의 본질을 설명하지 못하게 된다. 학술적으로는 '젠트리피케이션'을 그대로 쓰는 용례가 다수이다.
3. 원인 및 부차 현상
젠트리피케이션의 대상이 되는 곳은 작위적이기보다 기존 거주민들이 지역 특색과 특유 감성을 잘 살림으로써 그 거주민들과 독특한 문화를 오랫동안 가꿔 온 힙스터 및 예술인을 주 요인으로 꼽을 수 있다(관련 기사).이렇게 사람들 사이에서 유명세를 타게 되는 지역은 소문을 듣고 온 방문객들의 대거 유입과 이들을 통한 매출 덕에 점포의 평균 매출이 당연히 올라간다. 수요가 늘어나는 것을 본 지주는 실익을 더 확보하려는 욕심이 발동하여 임대료 상승이라는 경제적 이치를 선택하게 되고, 이러한 현상에 반대하는 지주 역시 지역 시세의 전반적인 상승을 원하는 다른 지주들로부터의 강한 견제를 받기 십상이다.
소상공인 입장에선 입소문을 적당히 타면 몰라도 이것이 지나치면 결국 지주에 의해 임대료 폭등으로 직결되므로 달갑지만은 않다. 이는 상업적인 측면을 떠나 전세·월세살이 하는 원주민들에게 영향을 끼친다. 앞서 언급했듯이 입소문을 타기 시작하여 수요가 가파르게 상승한 상업 시설의 공급량은 부족해진다. 이러한 예상치 못한 현상에 계획조차 생각하지 못한 대규모 재건축 사업 같은 공급의 증대도 전무한데다가 수요 폭등 현상이 일시적일 수도 있다는 가능성을 배제할 수 없어, 정부도 이에 대해 쉽게 대응하기 어렵다.
3.1. 확산 및 고착화
일부 소상공인들이 젠트리피케이션이 집중화된 지역에서 점차 거리가 있는 동네로 옮겨가기도 하는데, 심한 곳은 옮겨 간 곳마저도 수 년 사이에 썰물처럼 물들여 오기도 한다. 이의 대표 사례로는 2010년대~2020년대에 걸쳐 지속된 ‘홍대거리 → 상수동·연남동’이 있다. 이보다 수십 년 전에 고착화된 사례로는 서울 중구 명동거리 일대가 있다. 이로써 열심히 장사를 해도 아예 그 번화가를 떠나거나 그 건물을 아예 매입해버리지 않는 이상 죽 쒀서 건물주에게만 주는 일이 반복될 수 있다.젠트리피케이션이 고착화된 지역엔 점차 맥도날드와 스타벅스 같은 대기업 프랜차이즈 시설이 들어서게 되는데, 이는 보통 ‘반짝’ 뜨는 곳이 아니라, 이미 상업적으로 고착화된 지역에 나타나는 특징이다. 물론 프랜차이즈 시설은 개성도 없고 볼거리도 없지만, 그만큼 상업지구로서의 기능이 안정화되었음을 나타내기도 한다.
달리 말하면 지역을 찾는 동기가 개성적이고 특색적인 부분이라는 이유에서 멀어지고, ‘있을 거 다 있어서’, ‘편해서’와 같은 편리성에 초점을 맞춰간 곳이 이 경우에 속한다.
3.2. 일시적 및 저촉화
위처럼 고착화된 사례는 극히 드물며, 대개는 일시적인 관심으로 반짝 인기를 끌다가 마치 주식의 테마주처럼 가파르게 쇠락하는 경향이 많다(대표 예: 경리단길). 이렇게 단시간에 쇠퇴할 위험성이 높은 곳엔 대형 프랜차이즈 사업체들이 함부로 모험하지 않는다. 그래서 이런 곳엔 프랜차이즈 시설보다는 개인 카페나 고깃집이 많은 편이다.몇 년 간 기세를 잘 지속하면 고착화된 상업 지구로 거듭날 수 있겠지만, 유명세로 인해 지대가 오르면서 그 형세를 막는 역전 현상이 발생한다. 따라서 2010년대 들어서 젠트리피케이션의 조짐이 보이다가도 평균 매출이 떨어지고 동네 경제가 침체되는 하락 곡선으로 접어들 위험이 높다.
본질적인 상승 요인이었던 특색을 무시하고, 그로 인한 ‘반짝’ 인기를 예감하지 못한 투자자들이 이런 곳에 힘을 실어줄 수록 외부인의 발길이 끊길 가능성이 크다. 점차 개성이 사라지면서 지역 경제가 쇠퇴하는 일로 전이될 수 있다는 뜻이다. 이 경우 소상공인뿐만 아니라 대형 프랜차이즈까지 함께 몰락할 위험이 높다.
4. 신도시화와의 차이
신도시는 아무 것도 없는 빈 토지나 농촌을 국가나 시·도 차원에서 대대적으로 개발하는 것이고, 젠트리피케이션은 본래 주민들(특히 저소득층)이 살던 곳에 민간적 요인(특히 입소문)이 작용하여 지역 경제가 활성화되자 대형 투자자들이 들어서는 것이다. 전자는 정책적으로 인위적인 개입을 통해 이뤄지는 것이고, 후자는 민간차원에서 좀 더 시장주의적으로 자연스럽게 진행된다.5. 비판 및 문제점
그러나 계약에 명시된 차지기간이 경과하자마자, 토지에 합쳐진 개량들은 토지라는 실체의 불가분의 부속물로서 토지소유자의 소유로 된다(이것이 자본주의적 생산의 발달에 따라 토지소유자가 차지기간을 최소한도로 단축시키려고 하는 이유 중의 하나이다.) 새로운 차지계약이 체결될 때 토지소유자는 (토지에 합쳐진 자본에 대한) 이자를 진정한 지대에 추가한다―그가 그 개량을 행한 차지농업자에게 다시 토지를 임대하든 다른 사람에게 임대하든. 이리하여 그의 지대는 증대한다. 또는 그가 그 토지를 팔려고 한다면, 그 토지의 가치(이것이 어떻게 결정되는가는 나중에 고찰할 것이다)는 이제 상승하였다. 그는 토지를 판매할 뿐만 아니라 개량된 토지, 토지에 합쳐진 자본(자기는 아무런 비용도 들이지 않은 자본)을 판매하는 것이다. 이것이 경제발전의 진행에 따라―지대 그것의 변동과는 별도로―토지소유자들의 부가 증대하며 그들의 지대가 끊임없이 팽창하고 그들의 소유지의 화폐가치가 증대하는 비밀의 하나이다. 이처럼 그들은 자기들의 참여 없이 달성된 사회발전의 성과를 자기 자신의 개인 주머니에 집어넣는다. 그들은 말하자면 ‘열매를 소비하기 위해 태어난 사람들’이다. 그런데 이것은 동시에 합리적 농업에 대한 최대의 장애 중의 하나이다.[3]
카를 마르크스,『자본론』中
흔히 이렇게 변두리로 밀려난 이들이 새로운 거리를 가꾸면서 결과적으로 거리 발전의 영역이 확산되면서 사회 전체로는 이익이 발생한다는 주장도 있지만, 문제는 그렇게 쫓겨나는 사람이 충분한 보상을 받고 밀려나느냐에 있다. 대부분 이렇게 쫓겨나는 사람은 자신이 지역을 가꿔놓은 노력에 비해 적은 돈을 받고 쫓겨난다. 이렇게 쫓겨난 사람이 지역 발전에 그만큼 공헌을 했음에도 불구하고 제대로 된 보상을 받지 못하고, 오히려 이들을 밀어낸 해당 지역의 지주가 이익을 많이 가져가면, 결국 계층 이동은 더 힘들어지고 빈부격차는 심해진다.카를 마르크스,『자본론』中
게다가 주도적으로 자영업자가 지역 발전에 공헌해봤자 이득은 해당 지역의 지주만 보는, 재주는 곰이 부리고 돈은 되놈이 가져간다는 인식이 사회 전반에 퍼지면 자연스럽게 지역 자영업자가 한 데 모여서 주도적으로 지역 발전에 공헌하려는 노력을 할 리가 없다. 이는 사회 전체적으로도 거리 발전이 확산되는 데에 있어서 저해요소가 된다.
즉 젠트리피케이션 자체를 막을 수 없는 흐름이라고 주장하며 그 장점을 옹호하려 한다면, 적어도 쫓겨나는 이들에게 충분히 보상해주느냐 하는 부분을 가장 중요하게 다루어야 하지만, 실제로는 거의 다루지 않는다.
서울 연남동의 젠트리피케이션은 기존 거주민이 쫓겨나고 건물이 리모델링되어 새로운 가게가 입점하는 것이다. 그리고 그 가게는 소음과 주차 문제, 흡연 문제 등등 주변의 기존 거주민과 충돌을 일으키며 돈을 벌고, 남아있는 거주민은 돈 대신 고통을 받는다. 그리고 이후 젠트리피케이션의 문제가 발생하면 약자 코스프레를 행한다.
일반적으로 빈 자리에는 소위 '백종원 식당'으로 대표되는 중대형 프랜차이즈가 상권을 장악하지만, 그 중대형 프랜차이즈조차 언젠가는 임대료를 감당 못해서 빼는 경우가 있다고 한다. 대부분 그 시기 전에 입점 목적인 홍보효과는 끝난다. 그리고 소규모 점포가 점차 주변 지역으로 이전하면서 상권도 같이 이동하고, 높아진 임대료를 감당할 임대인이 줄다 보니 공실률이 늘어나는 악순환이 반복된다고 한다. #
이에 지자체에서는 지역 활성화를 통한 도시의 번영과 세수 확보를 위해 아예 젠트리피케이션을 유도하는 경우도 있다. 아래 이화 벽화마을과 광주 펭귄마을 관트리피케이션 참고. 이것이 대대적으로 성공한 사례가 뉴욕시이다.
6. 보완책
6.1. 재개발 등 공급량 증대(재도시화) - 현재 한국의 대책
젠트리피케이션을 해결할 수 있는 가장 확실한 방법은 재개발, 재건축을 통한 지역 공급 확대이다. 재개발, 재건축은 필연적으로 해당 건물에 대한 전면 철거를 동반한다. 실제로도 재개발, 재건축은 모든 이해 관계자를 한 차례 지역에서 쫓아냈다가 재개발, 재건축 사업을 통해 새로운 이해 관계자를 통해 다시 지역을 리셋하는 것에 가깝다. 그렇게 되면 젠트리피케이션 문제는 일단 해결된다. 아예 젠트리피케이션을 일으키던 주체(건물주, 임차인)가 한 차례 사라졌으니까. 하지만 이해 관계자의 의견 충돌, 지역에서 쫓겨난 이에 대한 보상 문제 등 때문에 무작정 시행하기 어려운 방법이기도 하다.이렇게 "한번 떠서 기존 주민들이 내몰린 지역"이 슬럼가가 되지 않을 때, 새로운 재개발 재건축을 통해 공급량을 늘려서 인구 유입을 촉진하는 정책을 재도시화(Re-Urbanization)이라고 하며, 2021년 현재 한국의 각 지방자치단체들이 추구하는 목표이기도 하다. 링크 관련 기사 즉 기존 주민들이 내몰리는 것이 나쁜 것이 아니며, 새로운 주민 유입을 통해 도시의 경쟁력을 높이는 재도시화 작업을 하는 것이다.
사실 정책 외에도 젠트리피케이션을 해결하는 또 다른 방법이 있기는 하다. 다름아닌 수요공급 법칙에 따른 도태. 제 아무리 부흥하는 상권이라고 해도 한정된 인구수 안에서 끌어모을 수 있는 유동인구에는 한계가 있고, 임대료 상승으로 해당 지역을 부흥시킨 원 요소가[4] 다른 곳으로 이주해버리면 소비자도 발길을 돌린다. 대개의 젠트리피케이션이 원주민을 쫓아낸 자리에 대기업의 프랜차이즈 카페나 로드샵이 채워지고 지역 고유의 개성이 사라지기 때문에 다른 상권으로 쉬이 대체된다는 것도 방문객 이탈을 가속화시키는 요인. 그러면 결국 해당 지역의 경제성이 사라지며 임대료는 다시 하락하게 된다. 해결이라기 보다는 몰락이지만, 자본주의로 흥한 자가 자본주의 때문에 망한다는 사필귀정이라 할 수 있다. '○○단길' 유행을 만들어낸 원조인 경리단길조차 쇠퇴의 길을 걷고 있다. 문제는 임차인이 폐업해도 한국 부동산의 고질적 악습인 권리금이나 '임대료를 내리면 건물값이 떨어진다'며 임대료를 안 내리고 버티는 건물주 때문에 높은 공실률로 지역 자체가 유령도시화된다는 것이다. 그 아키하바라도 이런식으로 나락으로 가고 있다.
재미있는 건 이렇게 유령도시화하면 세입자를 다 쫓아낸 건물주는 재개발을 추진한다! 위에서 건물주도 결국은 손해보게 된다고 썼는데, 좀더 교활한 자들은 이런 식으로 손을 쓴다. 세입자가 재개발, 재건축을 반대하는 경우가 많은데, 일부러 임대료를 올려서 세입자를 다 쫓아내고 건물주끼리 모여서 재개발 조합을 설립, 엄청난 속도로 재개발을 추진하는 것이다. 게다가 건물주도 할 말이 있는데, 이른바 대형 상권에서는 건물주조차 을에 불과하기 때문이다. 건물주는 마름 정도밖에 일을 못한다. 대형 상권이 형성되면 그 지역의 부동산 가격이 폭등하는데, 이런 대형 상권의 건물은 건물주조차 시세 폭등과 그에 따른 세금 및 각종 수수료 상승 등 제반비용을 못 버틴다. 그럼 건물주는 자신의 건물을 이른바 부동산 펀드(리츠, 사모펀드)에 매각해버린다! 덕분에 건물주조차 실권을 박탈당하고 실질 소유주는 금융회사가 된 경우가 태반이다.
부동산 펀드는 금융업계이므로, 금융업계 입장에서 세입자는 무조건 다 쫓아내고 재개발 이익을 노리는 게 더 합리적이다. 고작 월세 수천만원 받자고 금융업계가 부동산하는 게 아니다. 금융업계는 프로젝트 파이낸싱을 통하여 최소 수천억원, 최대 몇 조 단위에 달하는 개발차익을 노린다. 돈 벌 곳을 찾아다니는 금융업계에 의해, 부동산 개발차익을 노리는 부동산 펀드 설정액은 2014년 28조 원에서 2019년 100조 원을 돌파하여 사상 최대치를 연일 갈아치우고 있다. 기사 게다가 이런 부동산 펀드 진입을 완화하겠다고 문재인 정부에서조차 캐피탈사 진입 허용이라는 규제 완화책을 들고 나온다. 당연히 한국금융투자협회에서는 더 많은 규제완화를 요구하고 있다. 때문에 자산운용사는 주식, 채권 대신 부동산 펀드에 올인하는 실정이다. 기사
6.2. 부동산 가치 상승에 기여한 임차인에 대한 보호법
정치권에서는 임차인이 투자한 만큼 그 이익을 돌려받을 수 있는 독점 권한을 부여하는 쪽으로 대책을 추진하고 있다. 임차인이 동네를 가꿔서 부동산의 가치를 올린 만큼 일정 기간 동안은 그 이익을 보장해주자는 취지다.구체적으로는 상가건물 임대차보호법을 개정하여 임대료 인상 5% 내 억제, 계약 갱신 청구권 10년 연장 등의 대책이 추진되고 있다. #
7. 사례
7.1. 대한민국
가나다순으로 배열. 현재진행형이 있고, 이미 상권이 갈아엎어진 경우가 섞여 있다. 젠트리피케이션으로 인한 상권 격변이 확실히 자리 매김했다고 판단되는 경우는 볼드 처리함.7.1.1. 서울특별시
- 개포동 - 대규모 재개발이 이루어짐에 따라, 철거되기 이전의 개포동 주공아파트에 거주하던 사람들과 기존의 상가 상인들은 서울의 다른 구나 경기도로 밀려났다.
- 공덕시장 - 공덕역 벨트: 이쪽은 홍대거리 재개발-임대료 상승으로 밀려나는 이들과 인근 아현동 재개발 철거민들의 이해 관계, 그리고 공덕역 개발 주체(마포구청/이랜드)가 얽혀있다. 상세는 공덕역의 경의선 공유지 문서 참조. 2020년 4월 시민단체가 마포구청의 최후통첩에 의해 물러남으로써[5] 재개발 확정이 되었다.
- 대림동 차이나타운: 본격 한국판 신오쿠보. 원래 평범한 서민 주택가와 재래시장이 있던 곳이었으나 1990년대 조선족의 유입과 함께 분위기가 변하더니 2010년대 와서 중국 한족 자본이 유입되어 임대료가 급등하는 등, 다른 의미로 젠트리피케이션이 이루어지고 있다.
- 대학로: 본래 대학생과 연극인의 중심지 역할을 하였으나, 젠트리피케이션으로 인해 대학로 상권의 물가가 크게 오르면서 흔한 번화가로 탈바꿈했다. 연극 극장은 아직 많이 남아 있으나 연극 연습장 등 연극인의 공간은 이미 인근의 성북구 등으로 많이 이전하였으며 젠트리피케이션의 영향력은 2010년대에는 낙산 인근이나 이화동에도 영향을 미치기 시작했다. 하단 참조.
- 망원동
- 명동: 한국 젠트리피케이션의 원조. 명동이 일제강점기 때부터 번화했던 거리[6]였고, 지금이야 생각하기 힘들지만 1970년대까지만 해도 각종 미술, 음악 등 예술 분야의 중심지였다. 음악 감상실, 화구점, 화랑, 소극장 등 예술 관련 시설이 많이 있었고, 중국 대사관 근처에는 수입 서점도 많아서 외국물이 든 이들이나 1세대 오덕을 매료시켰다. 1970년대 이후 명동 땅값이 더욱 상승하면서 이를 감당하지 못한 예술인들이 대학로, 홍대거리 등으로 이전하게 된 것. 이후의 빈자리는 아시다시피 음식점, 각종 패션몰, 옷가게, 화장품 가게 등으로 상업 시설이 채워진 지 오래되었다. 2000년대 중후반을 넘어가면서 공시지가 1위는 항상 네이처 리퍼블릭 명동월드점 부지다. 딱 젠트리피케이션의 형태가 된 것이다. 2010년대 이후로는 명동에 비해 더 특색있는 지역들이 많이 떠오르면서 외국인 관광객들에게 절대적으로 의지하는 분위기였고, 끝내 외국인 관광객이 아예 안 오는 최악의 시나리오에 대비하지 못해 크게 몰락했다. 다만 엔데믹 이후 다시 명동을 찾는 방문객이 증가하고, 재개발이 이뤄지면서 상권이 다시 발달하고 있다.
- 문래동 예술촌: 원래 문래동의 가난한 공장거리였으나,[7] 홍대의 젠트리피케이션에 반발한 이들이 흩어진 곳 중 하나로, 지하 공연장 등이 간혹 있다. 다만 상권의 흥행이 어떻게 되느냐에 따라서 상업화 재개발은 시간 문제가 될 수도 있다.
- 신사동 가로수길: 2000년대까지만 해도 화구집, 작은 편집샵이나 카페같은 가게가 어우러진 소위 "힙"한 동네였으나 2010년대 이후로는 다른번화가와 별다를곳 없이 대기업 프랜차이즈매장만 남은 뻔한 상권이 되었고, 결국 코로나사태이후로 메인도로는 절반이 공실이 되어버렸다. 그런데 아이러니한 점은, 가로수길도 처음에는 압구정의 젠트리피케이션으로 새롭게 발달한 동네였다는 것이다.#
- 리쌍 곱창집 사건: 대개 젠트리피케이션은 을의 입장인 소상공인에 대한 동정 여론이 많으나, 이곳만큼은 정반대다. 일각에선 해당 가게가 프랜차이즈 가맹점이란 점과 이미 젠트리피케이션이 시작될 무렵 개업한 점을 들며 과연 젠트리피케이션의 피해자가 맞냐는 문제 제기도 있다. 언더도그마 항목 참고.
- 샤로수길: 서울대학교 앞 거리로 서울대+가로수길이란 뜻. 서울의 새로운 명소로 떠오르면서 젠트리피케이션이 많이 진행되었다.
- 삼청동
- 서촌
- 성수동 : 원래 서울시내의 공장지대였지만, 20세기를 거쳐서 서울시내 공업단지가 경기도 외곽으로 옮겨가다보니 공동화현상을 겪게 되었고 이 틈을 타 카페거리가 생겨나고, 수많은 팝업스토어의 성지가 되었으며, 기존 강남에 있던 연예 기획사 및 엔터테인먼트 회사의 본사도 성수동으로 사옥을 옮기는 경우가 많아졌다. 2024년 시점에서는 한창 불꽃이 타오르고 있으나 앞으로 어떻게 될지는 불명.
- 신촌 상권: 대학로와 비슷한 양상이다. 지금도 대학생 상권으로서의 기능은 충실하나, 대부분은 먹자골목화가 되었다.
- 압구정로데오역 로데오거리
- 연남동: 원래는 주택단지가 많은곳이었지만 경의선 숲길이 뚫리면서 홍대 - 연남동으로 일직선으로 갈 수 있게 되면서 경의선 숲길을 따라 많은 카페와 술집이 생겼다.
- 용산전자상가: 용산 상권 지형도 역시 복사 단속 등의 풍파를 거치면서 많은 변화가 있었고[8], 근래에는 용산 재개발 계획이 일부나마 부활된 탓에 빌딩과 호텔 등 신용산역 권역은 어느 정도 재개발이 되었다. 하지만 이전부터 손님 맞을래요로 대표되는 용팔이 문제가 심각했던 탓에 다른 젠트리피케이션 사례와는 다르게 밀려나는 이들에 대해서는 동정 여론은커녕 싸늘한 시선이 대부분이다.
- 을지로: 복고를 지향하는 힙스터 워너비가 을지로에 익선동과 비슷한 개조한옥/인더스트리얼 카페 등의 공간을 내는 추세. 대표적으로 일명 노가리 골목이라는 구역이 있는데 그중 라이브 공연 술집인 '신도시'[9] 등이 있다. 익선동과 을지로는 걸어서 이동할 수 있을 정도로 가깝고, 실제로 카페 주인이 같은 사례도 많다. 관련 기사 젠트리피케이션 유발자(힙스터 수요 상권)이 젠트리피케이션의 피해자 내지는 해결사를 자처하며 대안이라는 이름으로 이동하고 확장해 가는 모습을 2018년 현재 인스타그램과 패션 잡지, 그외 힙스터 SNS 유저를 통해 실시간으로 볼 수 있는 지역.
- 이태원동 경리단길: 예전에 유명세를 탔던 아기자기한 집은 모두 사라졌다. 그리고 '힙'한 상권은 해방촌으로 물러나면서 확장이 되었다.
- 이화동 벽화마을: 2006년 정부가 2억 5천만 원을 들여 마을 곳곳에 벽화 70여 개를 그려 관광지로 조성한 이화동 벽화마을. 폭발적으로 관광객들이 몰려들어 생긴 소음과 쓰레기 탓에고통을 호소하던 주민이 2016년에 벽화를 훼손하여 17년에 공동재물손괴죄로 유죄를 선고받고 벌금형 2100만 원을 받은 사건이 있었다. 주거 환경의 악화가 정부 주도로 이루어졌기 때문에 민원 제기도 소용 없는 끝에 벌어진 일이었으나, 받아들여지지 않았다. 관련 기사 관광객이 적으면 지역부흥이 안 되고, 관광객이 몰리면 지역민이 피해를 받는 얄궂음을 드러내준 사건이다.
- 익선동 한옥마을
- 인사동길: 본래 화방이나 공예품점 등 전통 예술과 관련된 가게가 있는 문화 예술의 거리의 성격을 가졌으나, 젠트리피케이션으로 인해 이런 성격은 많이 사라진 번화가로 바뀌었다. 대표적인 샘플로 쌈지길이 있다. 그럼에도 전통 예술의 산실 이미지는 형식적으로는 남아있는 탓에 외국인 관광객을 지금도 끌어모으는 원동력이 되기도 한다.
- 중림동: 서울로7017 프로젝트로 인해 근년 내로 젠트리피케이션 가능성이 높을 것으로 떠올랐다. 관련 기사 실제로 7017 주변의 빌딩 일부에선 고급 식당과 카페가 입점하기 시작했다.
- 피마길
- 한남동
- 해방촌
- 홍대거리: 2010년대에는 반쯤 농담처럼 비교되었던 시부야구처럼 상업 중심화가 완료되었다.
- 후암동
7.1.2. 부산광역시
- 구만덕 - 1973년, 부산직할시 원도심과 산복도로 일대에 자리잡은 무허가 판자촌 및 불량주택들을 강제철거하게 되었는데 이 과정에서 반여3동, 용호4동, 구만덕 등에 정책이주단지를 조성하게 되었다. 이후 노후화로 인해 재개발이 진행되었으며 구만덕 전체가 재개발지구로 지정이 됨에 따라 구만덕에 거주하던 사람들과 상인들은 모두 떠났다.
- 남포동, 광복동 : 일제강점기부터 번화가였던 광복동은 1980년대까지만 해도 부산의 각종 음식, 카페, 미술, 음악, 패션 중심지였다. 1990년대 후반부터 광복동과 주변에 자리를 잡았던 부산광역시청, 법원.검찰청, 부산문화방송, 국제신문, 해운업, 금융업이 이전을 하기 시작했으며 미화당백화점, 유나백화점 부도, 부산국제영화제 해운대 이전 등 복합적인 이유로 크게 쇠락하였다. 그러다가 2000년대 후반 광복로 간판 및 가로정비[10], 롯데백화점 광복점 개점, 외국인 관광객 증가 덕분에 상권이 부활했으나 문제는 상권이 살아난지 몇년 되지 않아 임대료가 치솟기 시작해 오랜 전통을 자랑하던 사해방, 고려당은 폐업하였고 B&C, 이재모피자, 이승학돈까스, 문우당서점, 남포문고는 규모를 대폭 축소시켜 인근으로 이전하였다. 중구청에서 원도심 부흥을 위해 광복로를 다시 조성하였고 매 12월 광복동 크리스마스축제를 하여 일시적으로 다시 살아났으나 서울 명동 상권처럼 외국인 관광객 의존도가 높은 상권이 됐다. 해마다 치솟는 임대료와 코로나 19 유행으로 상권을 유지시켜주던 외국인 관광객의 수요가 끊어져 버린 2020년대에는 광복로의 대부분 점포가 비어 유동인구가 크게 줄어들었다. 2021년 상반기 광복동 상가 공실률은 26.4%, 2021년 하반기 광복동 상가 공실률은 27%이다.
- 광안리해수욕장 - 최근들어 광안리해수욕장 일대 임대료가 치솟게 되어 기존에 있던 카페들과 음식점들이 무더기로 폐업하고 셀프사진관이 대거 입점하거나 공실로 방치되고 있다. 또한 식음료 매장의 경우에는 개업한지 1년이 채 되지 않았지만 임대료 부담으로 인해 폐업하는 곳이 생겼으며 최근에는 투썸플레이스가 비싼 임대료 때문에 폐업, 35년 역사를 자랑하던 게스후가 월 임대료 5,000만원을 감당할 수가 없어 옆 건물로 이전을 하여 재개업을 준비하고 있다.
- 언양불고기 사건 : 부산집 언양불고기는 새로운 장소로 이전을 하였는데 기존에 있던 장소에서 이름과 인테리어를 도용해 가게를 오픈하였다고 주장하고 있다. #
- 감천문화마을, 아미동 비석마을 : 영화촬영지로 소문이 나기 시작해 현재는 관광지가 되었다. 하지만 관광객 때문에 소음과 주거지 무단침입, 불법주차로 인해 원주민들의 항의가 잦았으며 마을버스를 제대로 이용하지 못해 큰 불편을 겪어왔다. 관광지가 되다보니 이 곳을 떠나는 원주민들이 하나둘 늘어나고 있다. 인근 아미동비석마을 또한 소음과 재개발을 이유로 떠나고 있으며 피란생활 역사거리를 조성한다던 서구청은 까치고개 도로확장을 이유로 피란민들의 역사의 산증인이 되는 건물을 철거하는 어처구니 없는 상황이 발생했다.
- 부대(부산대학교) 앞
- 보수동 책방골목 : 1950년대 중고서적을 판매하던 상점들이 하나 둘 모여 조성된 책방골목은 문을 닫는 점포들이 늘어나고 있으며 책방골목 입구에는 재개발이 진행 중이라 현재는 책방골목의 서점 절반이 사라졌다. 중구청에서는 뒤늦게 책방골목을 보존하려고 대책을 세우는 중이지만 너무 늦었다는 의견이 대다수다.
- 중앙동 : 중앙동의 건물들은 1층 상가, 2층 이상은 사무실인 곳이 대부분이며 과거에는 음식점이 밀집해있었으나 문을 닫는 곳이 많아졌으며 카페와 편의점들이 그 빈자리를 모두 채우고 있다. 현재 인근 북항재개발로 임대료가 꾸준히 상승하고 있다.
- 전포동 카페거리, 전리단길 : 소규모 공장과 부품판매업이 밀집해있던 거리였으나 2010년대 후반부터 하나 둘 카페가 들어서기 시작해 지금은 카페거리로 변화하였다. 하지만 치솟는 임대료를 감당하지 못해 오랫동안 전포동에서 자리를 잡았던 주민들은 떠나고 상점과 식당들은 인근 동네로 이전하거나 폐업하게 되었으며 카페 또한 치솟는 임대료 때문에 폐업을 하는 곳이 늘어나고 있어 분위기가 삭막해졌다.
- 흰여울문화마을 : 영화촬영지로 소문이 나기 시작해 현재는 관광지가 되었다. 하지만 관광객 때문에 소음 등으로 원주민들의 항의가 잦았으며 인근 아파트와 주택 주민들도 관광객의 사유지 불법주차와 무단점거로 인해 싸움이 자주 일어나고 있다. 결국 원주민들이 하나 둘 떠나기 시작했으며 현재 카페들이 빈집을 채우고 있으나 흰여울마을 부지 대부분은 국유지다. 이 때문에 카페 대부분은 무허가로 영업중이라 대첵이 필요하다는 얘기가 많이 나오고 있는 상황이다.
7.1.3. 광주광역시
- 양림동 펭귄마을: 주민이 살던 동네를 자발적으로 꾸민 펭귄마을. 달동네가 정크아트 전시장으로 유명해지자, 관청이 도심재생사업을 내세워 외부 예술가들을 유치한다는 명목으로 도리어 주민을 내쫓은 사례며 암암리에 일어나던 젠트리피케이션이 노골적으로 드러났다. 참고로 펭귄마을이라는 이름은 언덕을 오르는 차상위계층 노인이 펭귄처럼 뒤뚱거리며 집을 찾아간다고 붙은 가슴 아픈 명칭이다. #
- 동명동: 원래 광주의 원조 부촌으로, 아파트 없이 단독주택이 주를 이루고 광주중앙도서관 주변으로 학원가가 형성되어 있던 조용한 동네였으나, 국립아시아문화전당이 새로운 광주의 랜드마크이자 명소로 활성화되면서 동명동에도 영향을 미쳐 광주의 새로운 번화가로 급부상했다.
7.1.4. 대구광역시
7.1.5. 경기도
7.1.6. 충청남도
- 예산시장: 백종원의 유튜브 컨텐츠이자 더본코리아의 프로젝트 사업인 백종원 시장이 되다의 일환으로 진행하는 '예산시장 살리기'가 소기의 성과를 거두기 시작하자 젠트리피케이션이 진행되었다.[11] 자세한 내용은 예산시장 문서의 예산시장 젠트리피케이션 문단을 참고하십시오. 급기야는 2024년 11월 19일에 올라온 영상에서 직접 "젠트리피케이션이면 진절머리가 난다"고 말했다. 그리고 경고로서 "만약 부동산 투기가 지속될 시에는 아예 예산시장을 떠날 것이다"는 말까지 했다.#
7.1.7. 전라북도
- 전주 한옥마을: 한옥마을은 본래 주거 공간과 관광지의 역할을 동시에 가진 장소였으나 점차 관광지로서의 역할이 부각되면서 젠트리피케이션 되었다. 자세한 내용은 전주 한옥마을 문서의 젠트리피케이션의 진행 문단을 참고하십시오.
7.1.8. 경상북도
7.1.9. 제주특별자치도
7.2. 미국
- 뉴욕
- 맨해튼
- 소호
- 이스트 빌리지
- 헬스 키친
- 할렘
이스트 할렘은 여전히 위험하지만, 나머지 할렘은 젠트리피케이션의 결과 그래도 대낮에는 비교적 안전해졌다. 집값 감당 못하는 저소득층이 우르르 쫓겨난 결과다. - 브루클린
- 윌리엄스버그
- 보스턴
- 시애틀
- 포틀랜드
- 캘리포니아주의 베이 에이리어 광역도시권 전반
- 워싱턴 D.C.
뉴욕이나 샌프란시스코, 시카고 같은 대도시에 밀려 비교적 조용하고 백악관, 미국 국회의사당, 박물관, 워싱턴 기념탑 빼면 볼 것 없는 도시라는 이미지를 아주 오랜 기간 유지하였으나, 사업체가 몰려들고 일자리 공급이 늘어나 도시가 매우 커졌다. 젊은 인구가 폭발적으로 증가하여 거주 수요는 늘어났는데 공급은 부족하니, 중심가에 방 하나 딸린 아파트 월세는 평균 2,000 달러를 훌쩍 넘는다. 이에 시내 방세를 감당할 수 없는 인구가 버지니아, 메릴랜드, DC 외곽으로 밀려나게 된다. 다만 버지니아는 인프라가 원래부터 잘 구축되어 있어 빠른 속도로 집값이 올랐고, 결국 흑인 인구는 포토맥 강을 건너 DC SE 지역 외곽과 그 밑의 메릴랜드 Oxon Hill 등지로 밀려나 새로운 게토를 건설한다. - 알링턴
- 알렉산드리아
위 두 지역은 수도 워싱턴 DC와 인접한 지역이다. 정부 기관이 많이 위치해 있어 공무원과 정치인 등 유동인구는 원래 많았으나, 대부분 인근 버지니아 주, 메릴랜드 주 교외의 조용한 곳을 주요 거주지로 선택했다. 시간이 흘러 도시가 발전함에 따라 수많은 사업체기 오기 시작하고, 값비싼 워싱턴 시내의 월세를 감당하기 힘든 젊은 직장인이 자가용 없이 출퇴근을 할 수 있는 이 두 지역을 선호하기 시작하고 몰리면서 젠트리피케이션이 일어나 많은 흑인 인구가 밀려나고, 대대적인 재개발과 재건축이 일어나 주택 매매값과 월세, 물가가 폭등했다. 중심가보다는 덜 복잡한 데다가 쇼핑하기도 좋고 아름다운 풍경을 가진 올드타운 알렉산드리아는 이미 오래전부터 집값이 폭등했으며 심지어 최근 아마존이 알링턴 인근의 크리스탈 시티에 오기로 하면서 부동산의 거품이 거의 최고조에 달했다. - 디트로이트
- 미드타운
- 시카고
- 업타운
- 필슨
- 험볼트 파크
- 브론즈빌
특히 2020년경에는 실리콘밸리의 부유층이 샌프란시스코와 베이 에이리어 도시권 전반에 걸쳐서 집을 사기 시작하면서[12] 집값 폭등이 일어나 노숙자가 8,000명이 넘게 늘어났다. 이들이 용변을 보는 바람에 길거리가 인분으로 가득 차 도시 환경이 엉망이 되고, 마약에 취해 주사기를 돌려쓰면서 샌프란시스코에 에이즈 공포가 확산되고 있고, 여성 노숙자를 대상으로 한 성폭력 및 절도 범죄가 증가하고 있다(#).
개판 오분전으로 유명한 도시답게 젠트리피케이션을 하려고 노력하지만 잘 되지 않다가, 최근에 성소수자가 젠트리피케이션의 원동력으로 떠오르자 성소수자를 타깃으로 시도 중이다. 그 결과 조금씩 나아지고 있는 중이다. 물론 여전히 막장이어서 갈 길은 멀지만 재건 계획의 상징인 리틀 시저스 아레나가 개장하는 등 점차 할렘처럼 나아지고 있다는 게 천만 다행. 그러나 디트로이트에서 젠트리피케이션에 성공한 지역은 미드타운 일부에 불과하고 나머지 지역은 아직 갈 길이 멀다.
업타운과 험볼트 파크에서는 젊은 직장인들과 대학생들이 기존의 게토를 밀어내면서 젠트리피케이션이 진행되었고, 필슨에서는 이화동 벽화마을처럼 도심에 그려지기 시작한 멕시코 풍의 벽화와 맛집 등이 이슈가 되어 예술가들을 끌어모으며 젠트리피케이션이 진행된 것이 특징이다. 브론즈빌의 경우 사회적 지위가 높아진 기존의 흑인 거주자들이 자발적으로 젠트리피케이션을 진행한 거라서 별로 문제가 되지 않았지만, 다른 세 곳에서는 기존 세입자들이 쫓겨나는 과정에서 인종차별 문제가 불거져 나오고 있다.
7.3. 영국
- 텔레토비 집(토비트로닉 슈퍼둠)
전세계 팬들의 사유지 침입으로 골머리를 앓던 땅주가 결국 철거시키고 호수를 조성했다. - 런던 화이트채플
산업혁명기 당시 빈민굴로 악명높았던 지역으로, 그 유명한 잭 더 리퍼의 연쇄살인사건이 일어나기도 한 장소이다. 21세기 현재는 개발이 이루어지고 런던 시 당국의 적극적인 치안 강화 노력으로 과거의 악명에 비해서는 많이 안전해진 편이다.
7.4. 독일
7.5. 일본
8. 매체에 묘사된 젠트리피케이션
2010년대 시즌부터 사우스 파크에서 여러 번 묘사된다. 2015년, 2019년에는 아예 이를 중점으로 하는 에피소드도 나왔다.9. 관련 문서
- 재개발
- 힙스터
- 도심 공동화
- 양극화
- 백종원의 골목식당: 방송의 목표인 맛집 발굴 및 기존 음식점의 개선을 통한 상권의 부흥과 방송 홍보 효과는 결론적으로 젠트리피케이션에 직결될 수 밖에 없다. 대표적으로 홍은동 포방터시장이 좋은 예로, 방송 후에 모 돈까스집에 손님이 폭주하면서 전날 밤부터 줄서서 기다리는 대기줄 때문에 주변 주민 및 상인과 마찰을 빚게 되었으며, 방송 이후 시장이 뜨면서 부동산 임대료 상승의 조짐이 나타나고 있다. 기존 지역민이 피해를 입고 부동산에 거품이 끼는 전형적인 젠트리피케이션의 예가 되었으며 결국 연돈은 제주도로 이전하게 되었다.
[1] 중세 프랑스어 genterie←라틴어 gentīlis(한부모의, 가족의).[2] 국립국어원에서 2016년 언어 순화 운동의 일환으로 '둥지 내몰림'이라 번역한 예 등.[3] 농업에 관한 이야기이지만 본질적으로 지대에 관한 이야기이기에 젠트리피케이션 문제에도 적용 가능하다.[4] 젊은 예술가나 소호점포 등이 있다.[5] 점거하고 있던 시민단체에서 마지막 순간에도 쫑페스티벌을 해서 빈축을 산거 빼면 별다른 충돌은 없었던듯 하다.[6] 당시 '혼마치'로 불렸다. 야인시대에 나오는 야쿠자파 이름이기도 하다.[7] 다만 일제강점기 시절 일본인 거주 지역이었다.[8] 1980년대부터 게임 장사를 해오던 이들 중 살아남은 가게는 그야말로 한 손에 꼽는다.[9] 원래는 성소수자 게이바였으나, 이런저런 사연이 있는 끝에 술집으로서의 신도시 소유주가 간판은 그대로 두고 인수. 술집 주인은 신도시가 게이바였다는 것을 시간이 지나서야 알게 되었다고 한다. 실제로는 힙스터 수요의 음악 공연도 자주 벌어지는 편이며, 술집 주인도 권용만과 친분이 있다고 한다.[10] 대한민국 번화가 간판정비 사업의 대표적인 성공사례로 회자되는 사업으로, 상권 부활 후 전국 각지, 더 나아가 해외에서도 벤치마킹하러 올 정도로 유명했다.#1, #2[11] 2023년 4월 현재진행형.[12] 아이러니하게도 맨해튼이랑 맞먹는다는 샌프란시스코의 집값조차 실리콘밸리에는 못 비비기 때문이다. 이 때문에 고임금 IT 종사자 중에는 샌프란시스코에 집을 구하는 경우도 많아서 임대료와 부동산 가격 폭등을 심화시키고 있다.