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최근 수정 시각 : 2024-02-20 09:56:39

젠트리피케이션

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1. 개요2. 용어3. 원인 및 부차 현상
3.1. 확산 및 고착화3.2. 일시적 및 저촉화
4. 신도시화와의 차이5. 비판 및 문제점6. 보완책
6.1. 재개발 등 공급량 증대(재도시화) - 현재 한국의 대책6.2. 부동산 가치 상승에 기여한 임차인에 대한 보호법
7. 사례
7.1. 대한민국7.2. 미국7.3. 영국7.4. 독일7.5. 일본
8. 관련 문서

1. 개요

세상의 모든 법칙 - 그 핫플레이스가 망한 이유는?
젠트리피케이션(gentrification)은 본래 낙후되거나 저소득층, 영세 기업이 주를 이루던 지역이 개발되는 과정에서 고급 주택과 대형 문화·상업 시설이 들어서는 것을 말한다. 이로 인해 경관이나 사회기반시설의 질은 크게 개선되지만 지대가 상승하여 원주민이 쫓겨나는 문제가 발생하기 쉽다.

2. 용어

1964년 독일계 영국인 지리학자이자 사회학자인 루스 글래스(Ruth Glass)가 저서 《런던: 변화의 양상(London: Aspects of Change)》에서 처음 사용한 조어. 영국의 상류층을 의미하는 '젠트리(gentry[1])'와 '~화(化)하다'는 의미의 접사 '-fication'이 결합한 파생어이다. 따라서 상류층화 정도로 직역할 수 있겠다.

젠트리피케이션이라는 어휘는 대개 부정적으로 쓰이며, 아예 내몰림 등으로 의역[2]되기도 하나, 엄밀히 말하면 내몰림은 젠트리피케이션 자체가 아닌, 젠트리피케이션의 '결과'에 해당하는 것이다. 이 순화어를 기계적으로 사용하면 지대가 높아지면서 입주자가 더 높은 지대를 지불할 수 있는 입주자로 교체된다는 현상의 본질을 설명하지 못하게 된다.

3. 원인 및 부차 현상

젠트리피케이션의 대상이 되는 곳은 작위적이기보다 기존 거주민들이 지역 특색과 특유 감성을 잘 살림으로써 그 거주민들과 독특한 문화를 오랫동안 가꿔 온 힙스터 및 예술인을 주 요인으로 꼽을 수 있다(관련 기사).

이렇게 사람들 사이에서 유명세를 타게 되는 지역은 소문을 듣고 온 방문객들의 대거 유입과 이들을 통한 매출 덕에 점포의 평균 매출이 당연히 올라간다. 수요가 늘어나는 것을 본 지주는 실익을 더 확보하려는 욕심이 발동하여 임대료 상승이라는 경제적 이치를 선택하게 되고, 이러한 현상에 반대하는 지주 역시 지역 시세의 전반적인 상승을 원하는 다른 지주들로부터의 강한 견제를 받기 십상이다.

소상공인 입장에선 입소문을 적당히 타면 몰라도 이것이 지나치면 결국 지주에 의해 임대료 폭등으로 직결되므로 달갑지만은 않다. 이는 상업적인 측면을 떠나 전세·월세살이 하는 원주민들에게 영향을 끼친다. 앞서 언급했듯이 입소문을 타기 시작하여 수요가 가파르게 상승한 상업 시설의 공급량은 부족해진다. 이러한 예상치 못한 현상에 계획조차 생각하지 못한 대규모 재건축 사업 같은 공급의 증대도 전무한데다가 수요 폭등 현상이 일시적일 수도 있다는 가능성을 배제할 수 없어 보통은 토지주택공사나 기획재정부도 이를 방임하는 현실이다.

3.1. 확산 및 고착화

일부 소상공인들이 젠트리피케이션이 집중화된 지역에서 점차 거리가 있는 동네로 옮겨가기도 하는데, 심한 곳은 옮겨 간 곳마저도 수 년 사이에 썰물처럼 물들여 오기도 한다. 이의 대표 사례로는 2010년대~2020년대에 걸쳐 지속된 ‘홍대거리 → 상수동·연남동’이 있다. 이보다 수십 년 전에 고착화된 사례로는 서울 중구 명동거리 일대가 있다. 이로써 열심히 장사를 해도 아예 그 번화가를 떠나거나 그 건물을 아예 매입해버리지 않는 이상 죽 쒀서 건물주에게만 주는 일이 반복될 수 있다.

젠트리피케이션이 고착화된 지역엔 점차 맥도날드와 스타벅스 같은 대기업 프랜차이즈 시설이 들어서게 되는데, 이는 보통 ‘반짝’ 뜨는 곳이 아니라, 이미 상업적으로 고착화된 지역에 나타나는 특징이다. 물론 프랜차이즈 시설은 개성도 없고 볼거리도 없지만, 그만큼 상업지구로서의 기능이 안정화되었다는 뜻을 나타내기도 한다.

달리 말하면 지역을 찾는 동기가 개성적이고 특색적인 부분이라는 이유에서 멀어지고, ‘있을 거 다 있어서’, ‘편해서’와 같은 편리성에 초점을 맞춰간 곳이 이 경우에 속한다.

3.2. 일시적 및 저촉화

위처럼 고착화된 사례는 극히 드물며, 대개는 일시적인 관심으로 반짝 인기를 끌다가 마치 주식의 테마주처럼 가파르게 쇠락하는 경향이 많다(대표 예: 경리단길). 이렇게 단시간에 쇠퇴할 위험성이 높은 곳엔 대형 프랜차이즈 사업가들이 함부로 모험하지 않는다. 그래서 이런 곳엔 프랜차이즈 시설보다는 개인 카페나 고깃집이 많은 편이다.

몇 년 간 기세를 잘 지속하면 고착화된 상업 지구로 거듭날 수 있겠지만, 유명세로 인해 지대가 오르면서 그 형세를 막는 역전 현상이 발생한다. 따라서 2010년대 들어서 젠트리피케이션의 조짐이 보이다가도 평균 매출이 떨어지고 동네 경제가 침체되는 하락 곡선으로 접어들 위험이 높다.

본질적인 상승 요인이었던 특색을 무시하고, 그로 인한 ‘반짝’ 인기를 예감하지 못한 투자자들이 이런 곳에 힘을 실어줄 수록 외부인의 발길이 끊길 가능성이 크다. 점차 개성이 사라지면서 지역 경제가 쇠퇴하는 일로 전이될 수 있다는 뜻이다. 이는 소상공인뿐만 아니라 대형 프랜차이즈까지 함께 몰락할 위험이 높다.

4. 신도시화와의 차이

신도시는 아무 것도 없는 빈 토지나 농촌을 국가나 시·도 차원에서 대대적으로 개발하는 것이고, 젠트리피케이션은 본래 주민들(특히 저소득층)이 살던 곳에 민간적 요인(특히 입소문)이 작용하여 지역 경제가 활성화되자 대형 투자자들이 들어서는 것이다. 전자는 정책적으로 인위적인 개입을 통해 이뤄지는 것이고, 후자는 민간차원에서 좀 더 시장주의적으로 자연스럽게 진행된다.

5. 비판 및 문제점

그러나 계약에 명시된 차지기간이 경과하자마자, 토지에 합쳐진 개량들은 토지라는 실체의 불가분의 부속물로서 토지소유자의 소유로 된다(이것이 자본주의적 생산의 발달에 따라 토지소유자가 차지기간을 최소한도로 단축시키려고 하는 이유 중의 하나이다.) 새로운 차지계약이 체결될 때 토지소유자는 (토지에 합쳐진 자본에 대한) 이자를 진정한 지대에 추가한다―그가 그 개량을 행한 차지농업자에게 다시 토지를 임대하든 다른 사람에게 임대하든. 이리하여 그의 지대는 증대한다. 또는 그가 그 토지를 팔려고 한다면, 그 토지의 가치(이것이 어떻게 결정되는가는 나중에 고찰할 것이다)는 이제 상승하였다. 그는 토지를 판매할 뿐만 아니라 개량된 토지, 토지에 합쳐진 자본(자기는 아무런 비용도 들이지 않은 자본)을 판매하는 것이다. 이것이 경제발전의 진행에 따라―지대 그것의 변동과는 별도로―토지소유자들의 부가 증대하며 그들의 지대가 끊임없이 팽창하고 그들의 소유지의 화폐가치가 증대하는 비밀의 하나이다. 이처럼 그들은 자기들의 참여 없이 달성된 사회발전의 성과를 자기 자신의 개인 주머니에 집어넣는다. 그들은 말하자면 ‘열매를 소비하기 위해 태어난 사람들’이다. 그런데 이것은 동시에 합리적 농업에 대한 최대의 장애 중의 하나이다.[3]
카를 마르크스,『자본론』中
흔히 이렇게 변두리로 밀려난 이들이 새로운 거리를 가꾸면서 결과적으로 거리 발전의 영역이 확산되면서 사회 전체로는 이익이 발생한다는 주장도 있지만, 문제는 그렇게 쫓겨나는 사람이 충분한 보상을 받고 밀려나느냐에 있다. 대부분 이렇게 쫓겨나는 사람은 자신이 지역을 가꿔놓은 노력에 비해 너무나도 적은 돈만을 받고 쫓겨난다. 이렇게 쫓겨난 사람이 지역 발전에 그만큼 공헌을 했음에도 불구하고 제대로 된 보상을 받지 못하고, 오히려 이들을 밀어낸 해당 지역의 지주가 이익을 많이 가져가면, 결국 계층 이동은 더 힘들어지고 빈부격차는 심해진다.

게다가 주도적으로 자영업자가 지역 발전에 공헌해봤자 이득은 해당 지역의 지주만 보는, 재주는 곰이 부리고 돈은 되놈이 가져간다는 인식이 사회 전반에 퍼지면 자연스럽게 지역 자영업자가 한 데 모여서 주도적으로 지역 발전에 공헌하려는 노력을 할 리가 없다. 이는 사회 전체적으로도 거리 발전이 확산되는 데에 있어서 저해요소가 된다.

즉 젠트리피케이션 자체를 막을 수 없는 흐름이라고 주장하며 그 장점을 옹호하려 한다면, 적어도 쫓겨나는 이들에게 충분히 보상해주느냐 하는 부분을 가장 중요하게 다루어야 하지만, 실제로는 거의 다루지 않는다.

서울 연남동의 젠트리피케이션은 기존 거주민이 쫓겨나고 건물이 리모델링되어 새로운 가게가 입점하는 것이다. 그리고 그 가게는 소음과 주차 문제, 흡연 문제 등등 주변의 기존 거주민과 충돌을 일으키며 돈을 벌고, 남아있는 거주민은 돈 대신 고통을 받는다. 그리고 이후 젠트리피케이션의 문제가 발생하면 약자 코스프레를 행한다.

일반적으로 빈 자리에는 소위 '백종원 식당'으로 대표되는 중대형 프랜차이즈가 상권을 장악하지만, 그 중대형 프랜차이즈조차 언젠가는 임대료를 감당 못해서 빼는 경우가 있다고 한다. 대부분 그 시기 전에 입점 목적인 홍보효과는 끝난다. 그리고 소규모 점포가 점차 주변 지역으로 이전하면서 상권도 같이 이동하고, 높아진 임대료를 감당할 임대인이 줄다 보니 공실률이 늘어나는 악순환이 반복된다고 한다. #

이에 지자체에서는 지역 활성화를 통한 도시의 번영과 세수 확보를 위해 아예 젠트리피케이션을 유도하는 경우도 있다. 아래 이화 벽화마을과 광주 펭귄마을 관트리피케이션 참고. 이것이 대대적으로 성공한 사례가 뉴욕시이다.

6. 보완책

6.1. 재개발 등 공급량 증대(재도시화) - 현재 한국의 대책

젠트리피케이션을 해결할 수 있는 가장 확실한 방법은 재개발, 재건축을 통한 지역 공급 확대이다. 재개발, 재건축은 필연적으로 해당 건물에 대한 전면 철거를 동반한다. 실제로도 재개발, 재건축은 모든 이해 관계자를 한 차례 지역에서 쫓아냈다가 재개발, 재건축 사업을 통해 새로운 이해 관계자를 통해 다시 지역을 리셋하는 것에 가깝다. 그렇게 되면 젠트리피케이션 문제는 일단 해결된다. 아예 젠트리피케이션을 일으키던 주체(건물주, 임차인)가 한 차례 사라졌으니까. 하지만 이해 관계자의 의견 충돌, 지역에서 쫓겨난 이에 대한 보상 문제 등 때문에 무작정 시행하기 어려운 방법이기도 하다.

이렇게 "한번 떠서 기존 주민들이 내몰린 지역"이 슬럼가가 되지 않을 때, 새로운 재개발 재건축을 통해 공급량을 늘려서 인구 유입을 촉진하는 정책을 재도시화(Re-Urbanization)이라고 하며, 2021년 현재 한국의 각 지방자치단체들이 추구하는 목표이기도 하다. 링크 관련 기사 즉 기존 주민들이 내몰리는 것이 나쁜 것이 아니며, 새로운 주민 유입을 통해 도시의 경쟁력을 높이는 재도시화 작업을 하는 것이다.

사실 정책 외에도 젠트리피케이션을 해결하는 또 다른 방법이 있기는 하다. 다름아닌 수요공급 법칙에 따른 도태. 제 아무리 부흥하는 상권이라고 해도 한정된 인구수 안에서 끌어모을 수 있는 유동인구에는 한계가 있고, 임대료 상승으로 해당 지역을 부흥시킨 원 요소가[4] 다른 곳으로 이주해버리면 소비자도 발길을 돌린다. 대개의 젠트리피케이션이 원주민을 쫓아낸 자리에 대기업의 프랜차이즈 카페나 로드샵이 채워지고 지역 고유의 개성이 사라지기 때문에 다른 상권으로 쉬이 대체된다는 것도 방문객 이탈을 가속화시키는 요인. 그러면 결국 해당 지역의 경제성이 사라지며 임대료는 다시 하락하게 된다. 해결이라기 보다는 몰락이지만, 자본주의로 흥한 자가 자본주의 때문에 망한다는 사필귀정이라 할 수 있다. '○○단길' 유행을 만들어낸 원조인 경리단길조차 쇠퇴의 길을 걷고 있다. 문제는 임차인이 폐업해도 한국 부동산의 고질적 악습인 권리금이나 '임대료를 내리면 건물값이 떨어진다'며 임대료를 안 내리고 버티는 건물주 때문에 높은 공실률로 지역 자체가 유령도시화된다는 것이다.

재미있는 건 이렇게 유령도시화하면 세입자를 다 쫓아낸 건물주는 재개발을 추진한다! 위에서 건물주도 결국은 손해보게 된다고 썼는데, 좀더 교활한 자들은 이런 식으로 손을 쓴다. 세입자가 재개발, 재건축을 반대하는 경우가 많은데, 일부러 임대료를 올려서 세입자를 다 쫓아내고 건물주끼리 모여서 재개발 조합을 설립, 엄청난 속도로 재개발을 추진하는 것이다. 게다가 건물주도 할 말이 있는데, 이른바 대형 상권에서는 건물주조차 을에 불과하기 때문이다. 건물주는 마름 정도밖에 일을 못한다. 대형 상권이 형성되면 그 지역의 부동산 가격이 폭등하는데, 이런 대형 상권의 건물은 건물주조차 시세 폭등과 그에 따른 세금 및 각종 수수료 상승 등 제반비용을 못 버틴다. 그럼 건물주는 자신의 건물을 이른바 부동산 펀드(리츠, 사모펀드)에 매각해버린다! 덕분에 건물주조차 실권을 박탈당하고 실질 소유주는 금융회사가 된 경우가 태반이다.

부동산 펀드는 금융업계이므로, 금융업계 입장에서 세입자는 무조건 다 쫓아내고 재개발 이익을 노리는 게 더 합리적이다. 고작 월세 수천만원 받자고 금융업계가 부동산하는 게 아니다. 금융업계는 프로젝트 파이낸싱을 통하여 최소 수천억원, 최대 몇 조 단위에 달하는 개발차익을 노린다. 돈 벌 곳을 찾아다니는 금융업계에 의해, 부동산 개발차익을 노리는 부동산 펀드 설정액은 2014년 28조 원에서 2019년 100조 원을 돌파하여 사상 최대치를 연일 갈아치우고 있다. 기사 게다가 이런 부동산 펀드 진입을 완화하겠다고 문재인 정부에서조차 캐피탈사 진입 허용이라는 규제 완화책을 들고 나온다. 당연히 한국금융투자협회에서는 더 많은 규제완화를 요구하고 있다. 때문에 자산운용사는 주식, 채권 대신 부동산 펀드에 올인하는 실정이다. 기사

6.2. 부동산 가치 상승에 기여한 임차인에 대한 보호법

정치권에서는 임차인이 투자한 만큼 그 이익을 돌려받을 수 있는 독점 권한을 부여하는 쪽으로 대책을 추진하고 있다. 임차인이 동네를 가꿔서 부동산의 가치를 올린 만큼 일정 기간 동안은 그 이익을 보장해주자는 취지다.

구체적으로는 상가건물 임대차보호법을 개정하여 임대료 인상 5% 내 억제, 계약 갱신 청구권 10년 연장 등의 대책이 추진되고 있다. #

7. 사례

7.1. 대한민국

가나다순으로 배열. 현재진행형이 있고, 이미 상권이 갈아엎어진 경우가 섞여 있다. 젠트리피케이션으로 인한 상권 격변이 확실히 자리 매김했다고 판단되는 경우는 볼드 처리함.

7.2. 미국

7.3. 영국

7.4. 독일

7.5. 일본

8. 관련 문서


[1] 중세 프랑스어 genterie←라틴어 gentīlis(한부모의, 가족의).[2] 국립국어원에서 2016년 언어 순화 운동의 일환으로 '둥지 내몰림'이라 번역한 예 등.[3] 농업에 관한 이야기이지만 본질적으로 지대에 관한 이야기이기에 젠트리피케이션 문제에도 적용 가능하다.[4] 젊은 예술가나 소호점포 등이 있다.[5] 점거하고 있던 시민단체에서 마지막 순간에도 쫑페스티벌을 해서 빈축을 산거 빼면 별다른 충돌은 없었던듯 하다.[6] 당시 '혼마치'로 불렸다. 야인시대에 나오는 야쿠자파 이름이기도 하다.[7] 다만 일제강점기 시절 일본인 거주 지역이었다.[8] 1980년대부터 게임 장사를 해오던 이들 중 살아남은 가게는 그야말로 한 손에 꼽는다.[9] 원래는 성소수자 게이바였으나, 이런저런 사연이 있는 끝에 술집으로서의 신도시 소유주가 간판은 그대로 두고 인수. 술집 주인은 신도시가 게이바였다는 것을 시간이 지나서야 알게 되었다고 한다. 실제로는 힙스터 수요의 음악 공연도 자주 벌어지는 편이며, 술집 주인도 권용만과 친분이 있다고 한다.[10] 대한민국 번화가 간판정비 사업의 대표적인 성공사례로 회자되는 사업으로, 상권 부활 후 전국 각지, 더 나아가 해외에서도 벤치마킹하러 올 정도로 유명했다.#1, #2[11] 2023년 4월 현재진행형.[12] 아이러니하게도 맨해튼이랑 맞먹는다는 샌프란시스코의 집값조차 실리콘밸리에는 못 비비기 때문이다. 이 때문에 고임금 IT 종사자 중에는 샌프란시스코에 집을 구하는 경우도 많아서 임대료와 부동산 가격 폭등을 심화시키고 있다.

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