1. 개요2. 부동산에서의 전세
2.1. 정의2.2. 역사2.3. 전세 제도가 정착한 이유2.4. 부작용 및 문제점2.5. 주거 형태와 전세 제도2.6. 정부의 입장2.7. 법적 분류 및 규정2.8. 유의 사항
3. 교통에서의 전세2.8.1. 계약 전2.8.2. 전세 보증 보험2.8.3. 집주인 사칭 및 전세사기2.8.4. 집주인 도주, 파산2.8.5. 집 상태로 인한 세입자와 집주인의 갈등
2.9. 전세와 월세의 비교2.10. 애프터 리빙2.11. 해외의 유사 사례2.12. 관련 문서2.8.5.1. 벽에 못을 박지 말 것
2.8.6. 계약 연장 시 복비 부담2.8.7. 갑자기 세입자가 집을 나가야 할 때2.8.8. 집이 고장났다면?1. 개요
전세의 뜻은 두 가지가 있다.부동산에서의 전세는 傳貰라고 쓰고 전세버스의 '전세'나 가령 공공장소에서 민폐를 끼치는 사람에게 "당신이 이 장소 전세냈냐?"라는 식으로 따질 때 사용되는 '전세'는 專貰라는 한자를 사용한다. 둘다 무언가를 빌리다라는 의미는 맞지만 전세버스의 전세는 '계약에 의하여 일정 기간 동안 그 사람에게만 빌려주어 다른 사람의 사용을 금하는 것'을 뜻하는 단어로, 이 때의 專은 '오로지 전'으로 독점적, 배타적을 뜻하며 '전할 전(傳)'을 사용하는 부동산 전세와는 다른 단어이다. 버스 대여나 식당 예약 등에서 '전세 낸다'라는 식으로 사용한다. 일본어에서 유래한 대절(貸切)도 같은 의미이다.[1] 영어로는 부동산에서의 전세는 렌트, 교통에서의 전세는 차터(charter)라고 한다.
2. 부동산에서의 전세
| 전세급구 포스터 |
2.1. 정의
전세버스의 '전세'나 가령 공공장소에서 민폐를 끼치는 사람에게 "당신이 이 장소 전세냈냐?"라는 식으로 따질 때 사용되는 '전세'는 '專貰'라는 한자를 사용한다('오로지 전'이라는 한자로 사람인변이 없다.). '계약에 의하여 일정 기간 동안 그 사람에게만 빌려주어 다른 사람의 사용을 금하는 것'을 뜻하는 단어로, 이 때의 專은 '오로지 전'으로 독점적, 배타적을 뜻하며 '전할 전(傳)'을 사용하는 부동산 전세(傳貰)와는 다른 단어이다. 버스 대여나 식당 예약 등에서 '전세 낸다'라는 식으로 사용한다. 일본어에서 유래한 대절(貸切)도 같은 의미이다.[2]굳이 집을 사야 할 필요성을 느끼지 못했어요. 전세라는 좋은 제도가 있는데…. (웃음) 근데 전세값도 많이 오르고, 살면서 고장 나는 게 있으면 주인에게 고쳐달라고 해야 하고…. 전세 만기일이 되면 자꾸 집을 보러 오시는데 그때마다 집을 비워드려야 하니 여러모로 불편한 점이 많아 집을 사게 됐죠.
배우 배용준의 말.
배우 배용준의 말.
전세의 정확한 정의는 "전세금을 지급하고 타인의 부동산을 용도에 따라 사용·수익하는 관계". 수요자가 주택 소유자에게 무이자로 목돈을 전세금이라는 이름으로 계약 기간 동안 잠시 빌려줌으로써 수요자는 집주인에게 매달 월세를 내야 할 의무를 면제받고, 집주인은 수요자에게 매달의 임대료는 받지 못하지만 부동산을 대가로 무이자로 목돈을 마련할 수 있는 제도다.
쉽게 말하면, 일종의 사금융, 집을 담보로 한 개인 간의 대출이다. 집주인에게 세입자가 무이자로 큰 돈을 빌려주고 집주인은 세입자에게 본인 소유의 집에 일정 기간 들어가 살기로 한 뒤, 서로 주고 받아야 할 돈(세입자: 빌려준 돈에 대한 채무 이자 ↔ 집주인: 빌려준 집에 대한 월세(임대료))을 서로 퉁쳐서 0으로 만드는 것이라고 생각하면 좋다. 현금과 현물의 한시적인 맞교환에 따른 상호채권채무관계다.[3]
이 기이한 방식은 당연히 목돈을 마련하려는 집 주인들의 편법이자, 세입자는 매 월 따박따박 나가는 만만찮은 월세 대신 높은 리스크를 감안하며 목돈을 넘겨 추가 지출을 막으려는 이해관계가 맞물린 결과다. 그런데 세입자가 준 목돈을 집 주인이 탕진했을 때 문제가 발생한다. 목돈을 투자 등으로 탕진한 집주인들은 세입자가 퇴거를 요청해도 돌려줄 돈(보증금, 전세금)이 없고, 집 주인의 집은 경매로 넘어가버린다. 그리고 손해는 전세금 줬던 세입자가 떠안는다. 이것이 그 유명한 전세사기. 한국 사회에서 집이 사는 공간이 아니라 하나의 재물, 투자 재산으로 얼마나 인식되는지 보여주는 대목이다. 집이 사금융의 거래 수단이 된다는 점에서 전세가 부동산 신화를 따르는 기형적인 시스템임은 틀림 없다.
전세와 유사한 계약 제도는 일부 국가에 존재하나 그들 역시 그리 성행하는 편은 아니며,[4] 유독 한국에서 크게 발달했다. 한국의 전세 제도는 영어에서도 일반적으로 따로 번역하지 않고 Jeonse라고 칭한다. 덕분에 고금리와, 갭투자를 경험하지 못한 대다수의 외국인들은 한국의 전세 제도를 보면 (집주인 입장에선) "왜 남의 집에 얹혀 살다가 나가는데 돈을 다시 내주죠?", (세입자 입장에선)"수 천에서 수 억이라는 큰 돈을 뭘 믿고 개인에게 맡길 수 있나요?" 하면서 매우 놀란다. 외국인들은 임대차 계약시 월세를 중심으로 하고 간혹 사글세로 월세 납부금 전액을 선납하고 들어가 사는 경우도 많았지만, 21세기 이후로는 외국인도 전세 제도를 이해하고 전세를 찾는 경우가 많다.실제 사례 한편 1970~80년대에 독일 등으로 유학을 간 법학도들은 전세 제도에서 파생된 민법상 전세권에 관련된 주제로 논문을 써서 학위를 수여받은 사람들이 대단히 많았다고 한다.
2.2. 역사
조선 시대에 처음 만들어지고 현재 전 세계에서 대한민국에서만 시행되는 제도로 많이들 알고 있으나, 사실이 아니다. 전세제도는 기원전 15세기(3,500년 전) 메소포타미아 문명 도시 누지(Nuzi)에도 기록이 남아있을 정도로 오랜 역사를 가지고 있다. 1804년, 나폴레옹 법전에도 등장. Antichresis라고 불렸다. 현재 전세제도가 있는 나라는 볼리비아, 아르헨티나, 페루와 인도의 두 도시 수라트, 벵갈루루가 있다.영상한반도엔 고려 시대 전당(典當) 제도[5]에서 유래했다는 설과 이 전당은 단순한 사금융의 한 형태로서 주택을 답보로 하는 금전대차제도에 불과하여 전세 제도와는 엄격히 다른 것으로 판단되므로 조선 시대 세종 6년, 처음 등장했다는 설도 있다.출처[6] 우리가 아는 오늘날의 전세제도는 1899년 4월 13일 황성신문에서 처음 언급되었다.
한국 역사에서 세를 내는 것은 고려 시대부터 존재했지만(전당 제도) 전세가 제도적으로 발달하게 된 배경은 취약한 제도권 금융과 부족한 주택복지 정책까지 겹치면서[7] 사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착된 것이다. 강화도 조약 당시로 거슬러간다는 게 대체적인 중론이지만[8] 본격적으로 전세제도가 확산된 것은 1970년대 이후라고 본다. 산업화 과정에서, 일자리를 찾아서 농촌 인구들이 대거 대도시로 몰려 주택 수요가 급증했다. 한국의 전세 제도는 1970년대 경제 성장기 때 주택 가격이 가계(家計) 지불 능력보다 비싸고 주택 수요가 공급보다 많은 시장 상황에서 형성됐다. 고도 성장기에 주택 구매 수요가 많았지만 대출 금리가 높을 뿐만 아니라 주택 금융의 미비로 대출 자체가 어려웠다. 당시는 매우 좋은 직장을 가지거나 하지 않으면 주택 소유자를 포함하여 일반인들이 제도권 은행에서 목돈 대출을 받기가 불가능하거나 매우 힘들었다.[9] 그리고 집을 가진 임대인도 임차인으로 부터 받는 월세, 사글세로는 목돈 확보에 한계가 있었다. 개인들은 돈을 빌릴 방법이 없었던 시대였다. 모든 자본이 산업, 특히 수출 산업 부문에 집중되었기 때문이다. 이러다보니 집주인들이 주택 구입 과정에서 모자란 자금을 조달하기 위해 자기 집을 전세의 형태로 임대하는 관습이 생겨났다. 전세 보증금이 이자를 내지 않은 은행대출 역할을 한 것이다. 고도성장기의 한국에서는 그 돈을 은행에만 넣어놔도 은행 이자가 10%이상 붙었다. 심지어 IMF 이전에는 은행 이자는 세금도 없었다. 세입자들도 시골에서 올라올 때 집이나 논을 팔아서 올라왔기 때문에 번거롭게 월세를 내기보다 목돈을 맡기고 사는 게 편리할 수 있었을 것이다. 이처럼 전세는 정부에서 정책적으로 도입한 제도가 아니라, 집주인과 세입자 서로 간의 이해가 맞아 떨어지면서 자생적으로 발생한 사적금융제도이다.
1970년대 중반부터 전세가 본격적으로 증가했다. 중공업 육성, 수출 드라이브, 중동 건설 붐 등으로 GDP 실질성장률이 연평균 11%에 달했다. 살림살이가 상대적으로 핀 서민들은 좋은 집을 찾았고 민간 건설사들은 이에 부응해 아파트 공급을 늘였다. 1975년 9만여 가구에 불과했던 아파트가 1980년에는 37만여가구로 증가했다. 집값이 빠르게 올라갔다. 당시 은행은 기업에만 돈을 빌려줬을 뿐 가계 금융은 등한시하는 상황이었다. 아파트를 사고 싶지만 서민들은 돈을 빌릴 곳이 없었기에 사적 주택금융인 전세가 크게 증가하였다.
1980년대 말은 공식 통계 집계 이후 전세값 변동 폭이 가장 컸던 시기다. 전국 기준으로 전세값은 당시 3년간 연 20% 이상 상승했다. 당시는 전세값 뿐만 아니라 집값도 같이 급등한 시기이다. 1970년대 이후 압축 고도성장을 하는 가운데 3저호황과 1987년 노동자 대투쟁 이후 임금이 크게 상승하고 유동자금이 넘쳐나고 주택 수요는 크게 증가하였고 이에 88년 서울 올림픽 전후로 집값과 전세값 급등으로 자살하는 사람들이 속출하였다. 이는 정부로 하여금 88년 9월에 분당,일산을 비롯한 5대 신도시[10] 등을 만들어 92년까지 200만 가구를 짓겠다는 주택 200만호 공급계획을 발표하게 한 직접적인 한 계기가 되었다. 한편 1989년에는 노태우 정부가 ‘세입자를 보호한다’는 명목으로 전세기간을 1년에서 2년으로 늘리자 전세금이 유례없이 폭등했다. 국민은행 통계에 따르면 1989년 서울 전세값은 29.6% 상승, 1990년에는 23.7% 상승했다. 기록으로는 1999년 한 해 전세값이 32.5%뛰어 가장 높은 상승률을 보였지만 이때는 IMF 외환위기가 터진 1998년에 22.4%가 급락한 이후 반등(反騰)분이어서 피부로 느끼기에는 1990년 이 무렵이 가장 심했다고 볼 수 있다. 1990년에는 두 달 사이 17명의 세입자가 잇달아 자살하는 등 이른바 ‘전세파동’이 사회적인 문제가 되기도 했다.# 1989년 4월 신도시 건설 계획을 발표한 지 7개월 만인 같은 해 11월 분당 시범단지(4,030가구)가 분양됐다. 이어 2년 만인 1991년 9월 분당의 첫 입주가 시작됐고, 1992년부터 평촌(3월), 산본(4월), 일산(8월), 중동(12월) 등이 잇따라 뒤를 이었다. 1991년 8월 214만호를 지어 목표치를 추가 달성하였다.[11] 1991년부터 주택 가격은 점차 안정되기 시작했고 IMF 금융위기가 오기 전까지 집값은 안정되었다. 1995년을 정점으로 전세는 쇠퇴기에 들어섰다.
1998년에 외환위기가 터지자 집값과 전세값이 동반 급락하였다. 1998년 전국주택전세가는 18.4%나 하락하는 통계집계 이래 최대의 하락이었다. 역전세난이 처음으로 나타난 시기이다. 즉, 다음 세입자에게 받을 임차보증금이 예전 임차인의 보증금 보다 낮아 집주인이 보증금을 추가로 마련해 이사나가는 세입자에게 돌려주어야하는 상황이 일어난 것이다. 외환위기 당시 전세값은 집값 하락과 함께 꺾이는 듯싶었지만 그러나 1999년부터 2002년까지 66%나 오르면서 가뜩이나 힘들어진 서민들의 삶을 더욱 고통스럽게 했다.# 기업의 대대적인 구조 조정으로 실직한 가장들이 사업자금 마련을 위해 집을 팔고 전세로 거주하는 경우가 증가하고 집값 상승이 앞으로는 영원히 불가능할 것이라는 믿음이 확산되면서 집 구매를 꺼리는 분위기 속에서 전세 수요는 금세 회복되어 전세값이 다시 상승하기 시작하였다.
2000년대 초에는 전세주택의 월세 전환이 늘어나기 시작했다. 전세가가 매매가의 60%에 이르고 전월세전환율이 10%를 넘어선 상황에서 주택담보대출 금리가 낮아지자 전세가격 상승과 월세 전환 분위기는 오히려 전세 수요를 매매 수요로 전환시키게 되어 주택을 구매하는 사람들이 늘어나면서 집값이 급등하였고 전세의 월세전환은 수그러 들었다. 집값과 전세값이 다 올랐지만 매매가의 상승속도가 더 커 2008년까지 매매가 대비 전세가의 비율은 40%이하로 급감했다.#
1997년 외환위기 전까지 한국은 12~15%의 금리에 오랫동안 적응되어왔다. 사람들은 그 수준의 금리를 기준으로 소비와 투자를 했고 부동산과 주식을 매입했다. 그러다가 1997년 외환위기를 맞아 이를 극복하고자 하는 정책으로서 금리를 대폭 낮추었다. 결국 금리는 이전보다 1/3 수준에 불과한 4~5%에 정착되었고 사람들은 이에 맞춰 다시 포트폴리오를 조정하기 시작했다. 낮아진 금리로 소비 및 투자 증진을 기대했지만 부작용으로 주택 구매를 부추겨 전세 수요를 매매수요로 전환시킴으로써 부동산 가격을 급등시켰다.
1998년 외환위기 이후 김대중 정부는 경기부양을 위해 소비자 금융을 대폭 확대#하면서 서민들도 은행에서 집살 돈을 빌리기가 쉬워졌고, 전세의 대체재가 될만한 금융권 장기모기지 상품이 등장하였다. 외환위기를 전후해 이자율이 급속히 하락하게 되고 90년대 초반부터 하향세였다가 96년 들어 조금 오를듯 했던 부동산 가격도 하락 반전해 전세가 사라질것이라는 예측이 많았지만... 2000년대 초반 들어 부동산 시장이 급속한 호황을 누리면서 낮아진 이자율을 통한 대출을 짬뽕해서 집을 계속 늘려나가는 방식이 각광(?)을 받아 집으로 뻥튀기하는 방법의 대표주자로 급부상하게 되었다.
전세시장 안정을 위해 국가 정책으로 전세자금대출 규모를 지속적으로 확대시켜왔는데 2004년 3월에는 한국주택금융공사가 출범하여 당해부터 은행에서 전세 자금을 빌릴 수 있도록 신용보증을 서기 시작했다.[12] # 2005년 말에는 저축은행, 보험사 등 제2금융권 뿐만 아니라 은행권에서도 전세자금대출 시장에 뛰어들었다.#
2000년대 전세 시장의 특징은 대규모 재개발, 재건축 사업 때문에 국지적으로 전세가 변동 폭이 컸다는 점이다. 사업 착공 시 이주 수요로 전세값이 폭등하다가 완공되어 입주할 시기에는 전세물량 증가로 전세값이 급락하여 역전세가 나타났다. 이 때문에 이후부터 서울시는 재개발, 재건축 사업 인허가 과정에서 물량을 조정하여 이주 시기를 분산시키고 있다.[13]
2008년 리먼 사태로 외환위기 당시보다 주택가격 하락폭은 적었으나 주택경기는 회복이 불투명한 상황이 되었다. 향후 인구구조변화에 대한 부정적 전망과 거시경제 불확실성이 겹치면서 집값이 하락할 것이라는 공감대가 강세를 이루었다. 2010년부터 이어진 주택시장 침체로 집 사는 것을 꺼리고 전세에 거주하는 분위기가 확산되어 전세가가 다시 상승하고 그동안 벌어져있던 전세가와 매매가 차이가 좁혀졌다.
이 당시 시장을 공급 측면에서 보면 집주인 입장에서는 금리도 낮고 주택처분도 안되니 전세를 공급할 유인이 적어져 2000년대 초처럼 월세나 반전세로 전환하는 경우가 늘어났다. 시중 예금 금리가 2%대에도 못미치는 데 반해 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 전환율은 6~8%대이기 때문이다. 결국 임대시장에서 월세주택의 비중은 2010년에 전세주택의 비중을 따라잡았다. 전세값이 집값의 70%를 넘어서게 되면서 깡통주택 우려로 세입자들이 보증금을 돌려받을 수 있을 만큼만 목돈을 내고 나머지를 월세로 전환하는 반전세 전환 요구에 부응하여 전세공급은 더 감소해 갔다.
수요 측면에서 보면, 돈이 없어 전세로 살 수 밖에 없는 가구[14]뿐 아니라 어느 정도 돈이 있어 집을 살 수 있음에도 전세로 거주하려는 수요가 추가되어 전세값 상승은 더 커져갔다. 특히 후자의 경우 향후 집값이 오르지 않거나 떨어질 것 같아 집 구매 능력이 있음에도 굳이 집을 보유할 필요가 없다고 생각하면서 자녀의 학업, 직장 문제로 잠시 전세로 거주하려고 하는 경우가 증가하였고 또한 이명박 정부의 주택정책의 핵심인 반값 아파트로 대표되는 보금자리주택 분양 당첨을 노리면서 전세에서 대기하는 사람들이 추가되어 전세 수요는 더욱 증가하였다.
2012년 전후에는 부동산 시장 관련해서 일본식 침체설과 하우스푸어론이 가장 강하게 제기되었다. 박근혜 정부는 2013년 8월에 매매전환 유도정책을 내놓았다. 전세 수요를 매매로 돌려 주택매매 거래절벽을 해소하고 주택시장 정상화를 유도하는 '전월세 대책'을 내놓았다. 사실상 주택거래 활성화 대책으로 주택매입 여력이 있는 20대~40대 직장인과 다주택자가 주택 매입에 나설 수 있게 세금부담과 대출부담을 덜어주는 방안이었다. 주택을 살 여력이 있는 세입자들이 주택 매매를 꺼리는 대신 전세로만 몰리면서 전세값은 치솟고 집값은 내려가는 부동산 시장의 이상현상을 어느 정도 정상화하겠다는 의도였다. 주택 취득세 인하, 주택담보대출 이자상환액 소득공제 대상 확대, 주택담보대출 LTV 최대 85%등을 내용으로 하였다.#
특히 2012년부터 2015년까지는 부동산 시장에서 전세가 급격히 사라지고 반전세를 거쳐서 월세로 급격히 대체되는 현상이 사회 문제가 되었다. 2008년 금융위기 이후 부동산 시장이 상승세에서 한번 꺾여가지고 하락세로 전환하자, 집을 사려는 수요자들이 집을 살 생각은 하지 않고 집값이 더 떨어질 것으로 예상하며 전세를 전전하면서 버티기에 돌입했기 때문이다. 한편 부동산 호황시절 대출을 끼고 집을 샀던 하우스 푸어 집주인들은 집이 팔리지 않으면서 대출 이자부담이 목을 죄기 시작했고, 결국 월세로 이자부담 및 시세차익 손실을 세입자에게 전가하며 역시 버티기에 돌입한 것이다. 전세 수요는 넘쳐나는데 공급은 멸종에 가까워지고 있었던 것이다. 급기야 2013년에는 전세금이 주택 매매 가격보다 더 높은 물건이 등장하기도 하였다. 기사 배보다 배꼽이 더 큰 이런 경우가 가능한 이유는 주택을 구입할 경우 부담해야 하는 각종 세금(의료보험비, 재산세 등등) 등의 비용부담, 무주택자일 경우 누리는 혜택 등이 있기 때문이다.
2015년에는 전세의 월세 전환이 증가하면서 서울 아파트 임대차 거래 중 전세 거래 비중이 65.3%로 저점을 찍었다. 임대차시장이 전세에서 월세로 넘어가는 과도기적인 단계에 있다는 예측이 일반적인 견해가 되었다. 주택 경기 침체로 주택 구매 수요는 줄고, 저금리, 저물가, 저성장 시대에 들어 전세 보증금이라는 목돈을 받아도 큰 이득이 되지 않으니까, 임대인들은 금융권 주택담보대출을 이용해서 자금을 조달하고 월세를 받아서 수익을 더 확보하겠다는 전략이 일반화되기 시작한 것이다. 과거에는 주택금융이 발달하지 않아서 전세 세입자가 자금조달 창구 역할을 하였지만 2015년에는 제도권 금융사의 대출 제도가 잘 발달돼 있어 굳이 세입자에게 의존할 필요가 없다는 점도 전세 소멸론의 근거가 되고 있었다.[15]
2016년 이후, 부동산 시장이 상승하기 시작하고 LTV 규제가 강화되면서 전세 거래 비중은 다시 올라가기 시작하였다. 2015년에 65.3%로 최저점을 찍었던 서울 아파트 전세 거래 비중은 2019년에 72%까지 반등하였다.# 부동산시장이 반등하면서 주택에 대한 투자 수요가 늘어났지만, LTV 규제로 인해 금융권에서 투자 자금을 조달하기 힘들어진 투자자들이 전세 시장에서 자금을 조달한 것이다. 또한, 세입자 입장에서도 역대급 저금리로 인하여 월세 거주보다는 전세자금대출을 통한 전세 거주가 이익이 되었기 때문에 전세를 선호하게 되었다. 이러한 상황 하에 2018년 8월에는 정부에서 전세자금대출에 필요한 전세자금보증을 부부합산 연소득 7천만원 미만으로 제한한다고 하자, 수도권 맞벌이 가구 중심으로 맹반발을 하여 전세자금보증 제한 계획을 철회하기도 하였다. #
2020년에는 임대차 3법에 계약갱신청구권이 포함될 예정이라는 소문이 돌자 전세 매물 감소를 우려하여 시장에서 전세값이 급등하였다. 임대차 3법은 7월 31일에 시행되었으나, 본래 목표와는 다르게 시장에서 전세 매물이 실종되면서 전세값이 폭등하고 있다.#
그러나 2022년부터 자금유동성이 경색되고 금리가 큰폭으로 인상되면서 전세값이 끊임없이 추락하고 있다. 전세를 구하려는 세입자 입장에서 전세계약 만료 이후 집주인으로부터 목돈을 돌려받지 못한다는 두려움이 앞서고 있는 것. 서울시의 전세매물은 전년도에 비해 자치구 별로 2배~7배 증가하였고 전세값은 -2%대를 넘어섰다. 게다가 기존 세입자가 나가는 걸 막고자 집주인이 세입자에게 달에 몇만원~몇십만원 쥐어주는 역전세 현상까지 나타나고 있다. 특이한점은 매매가의 변동보다 더 큰 폭으로 전세값이 폭락을 거듭하고 있다는 점. 게다가 서울시 월세 비율도 40%를 최초로 기록하는 등 전세의 소멸이 두드러지게 나타나고 있다.
2.3. 전세 제도가 정착한 이유
전세는 원래 20세기 대한민국 주택 금융이 미비했던 시절에 고금리를 바탕으로 성립한 제도이다. 1970년대까지만 해도 한국의 시중 저축금리는 12% 정도였고 은행 대출금리가 20% 정도였다. 이렇게 고금리가 정착하다보니 집주인은 전세를 내주고 전세 보증금을 은행에 저축하거나 투자하고 세입자는 집에 거주하는 방식이 정착하였다.전세는 대한민국의 산업화 인프라 구축이라는 과정에서 정부지출을 최소화하면서도 안정적인 주택공급과 국민의 주거권을 손 안대고 코풀면서 양립시키려 했던 군사정권의 특수한 환경에서의 선택이었다. 애초에 산업자본이란게 없던 대한민국의 60년대 경제개발기에 도시화,산업화를 위해 국민들이 대도시에 몰려올때 이들을 수용하고 일할 인프라와 주택은 필수적이다. 또한, 이 시기는 북한과의 체제경쟁 시기이다. 최소한 노동자에게 일자리와 집은 제공했던 사회주의 경제체제인 북한이 남한에 체제선전하기 좋은게 노숙자 없는 세상이었다.[16] 즉, 박정희 정권은 국가의 자존심 때문에라도 도시에 노숙자를 없애기 위해 도시미관 사업을 양성적이건 음성적이건 모두 전개했지만, 집주인의 갑질로 임대인 vs 임차인 갈등이 격화되어 한겨울에 방빼라고 쫓겨난 서민들이 주거불안을 겪어 민심이 악화되면 자연스럽게 정권에는 큰 타격이었다. 광주대단지 사건도 그런 이유로 터진 사건이었다. 그렇기 때문에 당시 정권에서 국민들을 어떻게든 안정적으로 재우기 위해서는 강력한 주거계약제도의 정착이 필요했다.
그런데 정부가 이걸 다 하기에는 임대주택을 지을 세원도 부족하고 자금은 더더욱 부족했다. 북한이야 군인들을 동원하고, 토지도 죄다 국유, 자재공장도 죄다 국영기업인데다가, 소련에서 도입한 조립식 건축 기법으로 건설공기를 획기적으로 단축하여 집을 싸게 건설할수있었지만, 남한의 경우에는 인부야 군인을 동원하면 되었다쳐도, 땅은 민간에서 구입해야되는 경우가 많고 건축자재 기업은 죄다 민간소유라 자재를 돈 주고 사야되니 자연히 북한처럼 국가에서 주도적으로 집을 나눠주기에는 건축비가 크게 올라갈수밖에 없었고, 그렇다고 세금을 크게 올리기에는 민심의 반발이 우려되었다. 그래서 박정희 정권은 차선책으로 건설자본과 민간금융을 끌어들였다. 시공사 자격만 있으면 기술자는 하청으로 데려와 얼마든지 지을수 있던 건설이라는 산업은 재벌이 돈과 인력 체인만 있으면 손대기 쉬운 사업이라 재벌기업의 건설시공을 통해 대단위 아파트를 공급할 수 있도록 특혜도 주고 세금도 깎아주는 대신 기부채납형식으로 주거시설의 인프라까지 짓게 했다. 그렇게 되면 건설자본은 필연적으로 분양가가 비싸지므로 건설시점의 물가,분양시점의 경기상황에 따라 리스크가 커지고, 가뜩이나 금융시장이 열악한 한국 상황에서 미분양이라도 나면 그 손해는 건설사가 다 뒤집어 쓴다. 여기서 민간자본, 기업이 아닌 부자들 개인이 은행 밖에서 자유롭게 굴리던 자금을 끌어왔다. 이런 부자들이 투자목적으로 집을 여러채 살 수 있게 규제를 풀어주어 주택 수요를 늘려서 건설사들의 안정된 건설비회수를 가능하게 해주고, 투자목적을 가진 부자들이 산 집에 임대계약으로 세입자를 들이는 과정에서 생길수 있는 임대인의 리스크때문에 일방적으로 세입자를 쫓아내거나 임대료를 마구 휘두르지 못하도록 한번에 거액을 예치하게 하여 돈으로 입을 막는 전세제도를 이용해 주거 안정성을 책임지게 했다. 대신, 대다수 서민인 세입자들이 자력으로는 절대 부담할 수 없는 집값의 7~80% 정도는 되는 전세대금 대출은 사실상 관치금융으로 굴러가던 시중은행을 통해 간접적으로 국가가 보증서는 형식을 취한다. 그러면 건설사도 집을 많이 지어 공급할 동인이 생기고, 이들이 지은 집을 투자목적의 민간자본이 1차적으로 사들여 건설사의 안정적인 건설비회수를 가능하게 하고, 분양된 주택을 2차로 임대를 놓는 과정에서 세입자와의 갈등이나 금융 리스크를 줄일 수 있다. 당시 정부 입장에서는 전세계약을 통해 전세대출금을 임대인이 가지고 있어도 그당시 금융환경상 고금리 시대라 전세금이 어차피 은행으로 다시 돌아온다. 임차인이 임대인에게 계좌로 이체하고, 임대인도 계좌로 가지고 있어야 이자수익을 얻으니까. 임대인도 당시의 금융환경상 전세금을 가지고 할 수 있는게 이자수익을 얻는 것 외에는 딱히 할 게 없었기 때문이다. 문제가 생겨도 집은 남으니 그 집만 법과 계약에 따라 처리하면 된다. 이런 식으로, 대한민국은 정부가 돈 한푼 들이지 않고 손 안대고 코풀듯 전세제도가 돌아 갈 수 있던 것이다.
외환위기 이후 장기 모기지론이 등장하는 등 주택금융이 발달하였고 전 세계적인 저금리를 타고[17] 예금금리는 0%~1%대까지 떨어졌고 대출금리도 높아봐야 2%인 시대가 도래하였다. 그럼에도 전세는 여전히 대한민국에서 보편적인 임대차 거래 유형이다.
기본적으로 전세는 사금융이다. 집주인이 은행이나 제2금융권같은 제도권 금융 업체를 사용하지 않고 사인 간 계약을 통해 부동산을 담보로 현금을 조달하는 대출이다. 이는 사금융이기 때문에 집주인이 세입자에게 조달하는 금리는 제도권 금융 업체 금리보다 높다. 집주인이 아무 대가 없이 돈을 빌리는 것은 아니다. 집주인은 전세라는 사금융으로 세입자에게 돈을 빌리고, 그 대가로 세입자에게 임차권을 내어주는 것이다. 다시 말하자면 세입자는 임차권을 받는 대가로 "전세금에 대한 이자를 지급받을 권리를 포기한 것이니 집주인에게 그만큼의 월세를 지불하고 있는 셈이다."https://mobile.twitter.com/realcoms/status/1554872885843759105 시장에서의 전세와 월세 사이의 전환 비율은 지역마다 다르지만 2020년 10월 약 연 6% 전후이다. 이 점에 동의하지 않으면 모든 전세 관련 논의는 헝클어질 수밖에 없다.
아래 문단에서는 임대인(주택 소유자 겸 채무자) 입장과 임차인(세입자 겸 채권자) 입장을 구분해서 서술한다.
2.3.1. 임대인(주택 소유자 겸 채무자)
임대인(주택 소유자 겸 채무자) 관점에서, 전세 or 월세의 선택지에서 전세 제도를 선택해서 주택을 임차인(세입자 겸 채권자)에게 빌려주는 이유를 알아보자.2.3.1.1. 대규모의 투자 자금 조달
전세계 어딜 가도 집은 인간 생존에 가장 중요하면서도 가장 단가가 비싼 필수 재화에 해당한다. 즉 주택은 거액의 자본을 조달해서만 구입이 가능한 상품으로, 금융시장이 발달한 선진국에서는 주택금융을 통해 주택을 구입하는 것이 일반적이다. 그러나 손재영(2004)에 의하면 한국에서는 외환위기 당시까지만 해도 제도권 주택금융시장은 사실상 없었다고 할 정도로 정부의 주택금융 공급 정책이 제한적이었다고 하며, 이러한 상황 하에서 대규모의 투자 자금을 조달할 수 있는 전세 제도가 발달한 것이다. 즉, 대출의 외주화이자 신용하청이다.주택 금융이 발달한 현재까지 전세 제도는 유지되고 있다. 이는 주택담보대출 규제가 강하게 이루어지고 있기 때문이다.
자기자본이 부족한 임대인이 임대 사업을 하기 위해서는 주택담보대출을 받아서 월세를 내주는 방법과, 전세를 통해 자금을 조달하는 방법이 있다. 집주인의 투자액이 매매가-전세가 만큼 현금을 투자한다고 가정할 경우 전세를 내주었을 경우 월 수익은 0원이다. 한편 전세가액만큼 대출을 받아서 월세를 내줄 경우 집주인의 수익은 '월세-대출이자'가 되나, 2020년 시장 전월세전환율은 6% 수준이고, 대출금리는 2% 수준이기 때문에 집주인은 매년 전세가액의 4%만큼 수익을 거둘 수 있게 된다. 즉 집주인 입장에서는 전세를 내주게 되면 월세를 내주었을때 얻을 수 있는 기대수익을 얻지 못하게 되는 것이다.
그런데 2020년 한국에서는 선진국 대비 강력한 주택담보대출 규제가 이루어지고 있다. 다주택자는 주택담보대출을 받을 방법이 없으며, 1주택자라도 수도권 주요 지역에서는 LTV 규제를 통해 대출 한도가 40% 이하로 제한되어 있어 금융시장에서 주택 매입 자금을 조달하기가 여의치 않은 상황이다. 선진국 집주인이었다면 은행에서 자금을 조달해서 월세를 내준다는 선택지가 가능하지만, 주택금융 규제가 강한 한국에서는 은행에서 자금을 조달할 길이 없기 때문에 울며 겨자먹기로 전세를 내주는 것이다.
애초에 전세 세입자들이 월세가 굳어서 돈을 아꼈다고 좋아라하는 모습을 얼핏 보면 그만큼 전세를 놓는 임대인들은 손해를 보는 셈이므로 왜 월세를 안받고 전세를 놓으면서 손해보는 장사를 하나 싶지만, 결국 부를 축적하는 투자의 관점에서 전세는 세입자에게는 별로 좋은 것이 없고 임대인에게만 좋은 계약이다. 애초에 전세보증금을 낼 만한 목돈이 있다면 각종 투자를 통해 더욱 높은 이율로 돈을 굴릴 수 있다. 1990년대부터 금융업 (은행, 인터넷전문은행, 보험, 증권사, 신용카드, 투자신탁 등)이 대거 발달하였기 때문에, 돈을 모으려는 목적이면 적금이나 연금보험을 들어도 되며, 은행이나 우체국에 예치를 하거나, CMA 상품을 이용할 수도 있다. 이 목돈을 투자할 생각이면, 전세금 낼 돈으로 안전 자산 (국채, 미국 달러, 일본 엔, 금, 우량 주식, 토지)에 투자해도 된다. 극단적인 예시이긴 하지만 한국토지주택공사 직원 부동산 투기 사건에서는 실거주용 주택은 월세로 살면서 주택을 살 돈으로 땅을 사서 막대한 이익을 본 직원들의 사례가 다수 관찰되었는데, 실제로 다주택자 등 부동산 투자에 노련한 투자자들은 가족의 사정이라던지 여러 불가피한 상황이 아니면 전세로 남에게 임대를 할지언정 남의 물건을 임차하는 것은 절대 추천하지 않는다.
전세를 일종의 투자 상품으로 본다면, 2020년 기준으로 전월세 전환율 5.9%는 한국기업평가기준으로 BBB등급 3년 만기 채권의 수익률보다 약간 낮은 수준인데 # 3년 만기 BBB등급 채권의 역사적 부도율은 1.6%# 이고 1998년~2019년 기간 중 가장 부도율이 높았던 2013년에는 3.57%이다. 그에 비해 HUG기준으로 2019년 전세보증보험 사고율은 3.43%인데# 이는 2013년의 3년 만기 BBB등급 채권 부도율 3.57%와 크게 차이가 나지 않는 수치이다.
즉, 임대인들은 돈을 '굴리기 위해', 세입자들은 돈을 '아끼기 위해' 쌍방의 생각이 맞물려 서로가 이득이라는 생각을 갖는 것이 주택 금융이 발달한 21세기에도 전세 시장이 유지되고 있는 가장 큰 원인이다.
2.3.1.2. 임대료 체납 및 임차 관리의 리스크 해소
주택임대사업에는 항상 세입자가 임대료를 체납할 리스크가 존재한다. 그러나 주택의 특성상 임대료를 체납했다고 바로 임차인을 내쫓을 수가 없으며, 명도 소송과 강제퇴거명령, 강제집행을 하여야 임차인을 내쫓을 수 있다. 일반적으로 명도소송에 앞선 점유이전금지가처분 신청에 1개월 가량이 소요되며, 명도소송은 4~6개월 가량 소요되며 사정에 따라서는 1년 이상 걸릴 수 있다. 그래도 임차인이 버티고 있으면 강제집행을 신청하게 되는데 여기에 2개월 가량이 소요되기 때문에 최악의 경우 1년 이상 임대료를 받을 수 없으며, 소송 및 행정 절차에 수반하는 비용도 추가로 들어간다. 하지만 전세의 경우 매월 지불받는 임대료가 0원이기 때문에 이러한 임대료 체납 리스크가 아예 존재하지 않는다는 장점이 있다.거기에 추가적으로 관리 단계의 리스크도 피할 수가 있다. 대개 전세금의 규모가 크기 때문에 임차인이 대출을 끼고 들어온다고 하더라도, 임차인이 대출금에 합쳐야 하는 목돈을 제법 모아서 들어오는 구조다. 때문에 그러한 목돈을 가지고 들어올 수 있는 사람이라면, 임대인 입장에서는 임차인의 거주 요건이 안정적이고 나름 성실한 사회생활을 해온 한 사람이라는 견적이 나와서[18] 원하지 않는 임차인을 피할 가능성을 높여준다. 당장 임대인들의 커뮤니티에서 월세와 보증금을 너무 싸게 받으면 고생한다는 경험담이 공유되고 있는데, 보증금과 월세가 너무 싸면 들어오는 임차인의 거주가 불분명하고, 생계가 안정적이지 않으며 하루 벌어 하루 먹고 사는 사람이기에 언제든지 월세를 체납해놓고 야반도주를 하거나, 낮은 책임감으로 거주하여 집을 엉망으로 만들고 가는 사람들의 임차 비중이 높아지기 때문. 이것이 편견인지의 여부를 떠나, 지금도 한국을 넘어 전세계 어디에서건 계속 발생하고 있는 문제이기 때문에 임대인 입장에서는 예측불능한 임차인을 최대한 피하고 싶은 심리가 있기 때문에 전세를 선호하는 임대인도 많이 존재한다.
거기에 전세는 소위 묶이는 보증금의 액수가 원체 크다보니, 계약 만료를 생각해야하는 임차인 입장에서도 큰 마찰이나 충돌없이 이를 돌려받아야 좋기 때문에 임차하는 공간을 비교적 깨끗하게 관리하며 임차를 하려는 심리가 강해진다. 그렇게 깨끗하게 관리된 공간은 이후에 임차를 놓기에 당연히 유리하기 때문에 임대인 입장에서는 이런 측면 역시 상당한 장점으로 작용한다. 또 이후 계약서에 따라 임차인의 과실로 인해 임차 공간의 손상이 발생한 경우. 해당 수리비를 보증금에서 제하고 줄 수 있기 때문에 설령 어떤 문제가 발생하더라도 임대인 입장에서는 역시 수습하기가 쉬워진다.
총체적으로 상술된 체납 리스크를 회피하는 부분이 전세의 관례[19]와 결합하여 종합적으로 집주인으로서 손이 많이 갈 관리의 소요를 줄인다는 면에서도 상당한 장점.
2.3.1.3. 공실 리스크 감소
전세는 금액이 크다보니 월세처럼 1년 또는 단기 계약을 거의 하지 않는다. 2년 계약이 많은데, 관행적인 계약 기간이 긴 만큼 월세에 비해 공실이 적게 날 수밖에 없다.또한 대부분의 전세 임대인은 전세금을 현금으로 갖고 있지 않다. 보통 계약 기간이 끝날 때쯤 현금화하여 전세금 반환을 준비하게 되는데, 임차인은 현금화가 늦어질 것을 대비하여 월세에 비해 빠르게 이사를 할 지 계약을 연장할 지를 결정하게 되고, 이 역시 공실 리스크 감소에 한몫을 한다. 법적으로는 묵시적 갱신의 최소 기간인 1개월 전까지만 결정하면 되지만, 잘못하면 정말 집주인이 줄 능력은 있는데 당장 돈이 없어 퇴거가 늦어지는 불상사가 생길 수 있으므로 임차인도 빠르게 결정하여 알려주는 것이 관례이다.
특히 전세 보증금을 다음 세입자에게 받아 이전 세입자에게 반환해주는 시스템으로 전세를 관리하는 집주인의 비중이 적지 않은데, 이러한 집주인에게 세입자가 원리원칙을 내세워 계약 위반이라고 주장해도 당장 돈을 돌려받을 수 있는 것이 아니므로 빨리 얘기해서 집주인이 새 세입자를 받을 수 있도록 배려하고 새 세입자의 입주가 늦어지더라도 미리 합의하여 세입자가 이사를 미루는 시스템이 정착되어 있다. 물론 정말 급한 세입자에게는 대출을 받아서라도 보증금을 반환해줘야 하나 그리 흔한 경우는 아니다. 집주인 입장에서는 거의 공실 없이 세입자를 계속 받을 수 있는 것이다.
2.3.1.4. 절세 효과
임대 소득은 과세 대상이다. 월세를 낸 주택은 9억원 초과 주택의 경우 1주택자부터, 9억원 미만 주택의 경우 2주택자부터 과세를 하게 되는데 전세의 경우 주택 가격에 무관하게 3주택자부터 과세 대상이 되어 절세 효과가 있다. 또한, 전세의 경우 전세보증금에 대한 이자를 간주임대료로 가정하여 과세하게 되는데, 세법상 간주임대료는 1.8% 수준으로 시중 전월세 전환율 대비 극히 저렴한 수준에 책정되어 있다.2.3.2. 임차인(세입자 겸 채권자)
앞서 임대인(주택 소유자 겸 채무자)의 원인을 살펴보았다.그럼 임차인(세입자)의 관점에서 알아보자. '임차인도 전세를 통해 받는 이득이 있으니까 전세가 활성화된 것이다'라고 추측할 수 있다. 대한민국의 전세 문화가 현 형태로 전국적으로 정착한 것은 1970년대까지 거슬러 올라가며, 21세기에도 전세는 여전히 전체 주택 임대차의 50%를 차지하고 있는 주류 방식이다. 따라서 임차인한테 월세가 유리했으면 전세 문화는 정착하지 않고 다른 나라처럼 월세를 통한 임대차 거래만이 존재했을것이라는 의견도 있다.
이 관점은 임차인 입장에서도 전세의 거주 비용은 월세의 거주 비용보다 저렴하며, 재산 형성 작용 등에서도 유리한 점이 있기 때문에 정착한 것이라고 보는 입장이다.
2.3.2.1. 월세 대비 저렴한 거주비
월세에 비해 전세가 가지고 있는 핵심적인 장점이다. 이것 때문에 대한민국에서 대부분의 세입자가 전세 거주를 월세 거주보다 선호하여 아직까지 전세가 살아남아 있는 것이다. 2020년 전세보증금은 최소 억대의 큰돈이다. 세입자는 이런 큰돈을 전세 보증금이라는 명목으로 집주인한테 신탁함으로써 전세 입주기간(2년)동안 자금을 묶어놓을 수 있으며, 이 대가로 임대인에게 거주권을 지급받을 수 있다. 집주인에게 지급받는 거주권은 월세 금액으로 평가할 수 있는데, 이를 전월세 전환율이라고 한다. 시장에서 전월세 전환율은 6% 전후로 평가받고 있다. 즉, 전세에 거주하는 것은 집주인에게 연 6% 이율로 돈을 빌려주고 월세에 거주하는 것과 마찬가지인 것이다.이 전월세 전환율이 시중 금리 대비 훨씬 높기 때문에 결과적으로 세입자 입장에서 전세가 월세에 비해 저렴한 주거 형태가 된다.[20] 전세대출 금리가 2% 전후라는걸 생각해보면 월세 거주 비용이 전세 거주 비용의 3배 이상 비싸다. 1억원어치의 전세보증금을 월세로 지불하면 월 50만원을 지불하여야 하지만, 전세 계약을 맺고 금융권을 통해 전세자금대출을 하게 되면 월 20만원도 되지 않는 돈으로 해결할 수 있다. 이는 1억을 전부 대출 받았을 때고, 만약 본인의 보유자금이 어느정도 있는 상황이라면 더욱 줄어들게 된다.
사람은 현금을 가지고 있으면 알게 모르게 돈이 새어 나간다. 월급을 받으면 신용카드 돌려막기로 나가요~ 하는게 일상이다. 이러한 현금 유출을 막기 위해 목돈을 예치하는 은행의 상품으로 정기예금이 있지만, 대체로 월세보다 예금 이자수익이 낮아 전세에 비하면 세입자에게 불리한 상품이다. 전세보증금을 은행에 정기예금으로 예치해도 그 이자로 같은 수준의 집을 월세로 구하는 것은 불가능하다. 게다가 정기예금은 전세에 비해서 절약 기능 또한 떨어진다. 은행에는 중도 해지 불가 상품이 없어 급전이 필요하면 예금이나 적금을 중도 해지하는 경우가 많기 때문이다. 그러나 전세는 2년동안 중도 해지가 사실상 불가능하다. 정말 급하게 이사를 가는 것이 아닌 이상 계약기간을 꽉 채우는 것이 일반적이다. 세입자는 2년동안 목돈을 안정적으로 저축해두는 것이 가능하며, 심지어 그 기간 동안 주거 문제도 해결된다. 사실상 전세가 재테크의 역할을 하는 것이다.
시대가 변하면서 주식 등의 다른 투자가 서서히 각광받고 있지만, 이런 저런 이유로 소위 종잣돈을 모으는 저축부터가 큰 난관인 사람들도 분명히 존재하고, 덜 버는 건 참을 수 있지만 잃는 건 참을 수 없는 사람들도 분명 존재한다. 전세가 아니라 월세에 살며 깔고 앉을 전세보증금을 줄여 그 돈으로 주식이나 다른 투자를 한다는 것은 상당한 투자지식을 공부해야 하며, 이 역시 어느정도 노동량과 고통, 비용을 수반하는데다가, 그렇게 공부하고 투자한다고 하여 100% 수익을 보장할수 없는 변수가 존재한다. 즉 오히려 어설프게 접근하다가 시장의 상황이나, 본인의 비합리적인 행동으로 원금에 손실이 발생할 위험이 충분하다. 실제로도 투자에 손을 댔다가 오히려 자산을 까먹거나 위기에 빠진 사람들이 조금씩은 생겨나고 있다. 때문에 이론상 전세보증금을 다른 분야로 돌려 더 많은 수익을 얻고 자산을 확장한다는 것이 실천하기는 몹시 어렵기에, 상대적으로 이득이 덜 생길 수는 있지만 절대적인 원금의 손실은 없는 일종의 강제저축 기능을 수행하는 전세가 한국 사회에서 오랫동안 일종의 자가 마련의 사다리로 취급받으면서 자리잡아 온 것이다.[21]
이런 상황에서 전세는 향후 취직, 결혼, 승진 등으로 이어지는 일련의 단계에서 더 나은 주거와 삶을 위한 저축 제도로서의 기능을 했다. 월세에서 살면 월세로 나가는 지출이 만만치 않아 저축이 생각처럼 잘 되지 않는데, 전세로 살면 매달 빠지는 월세부담이 줄어드니 수월하게 저축을 할 수 있어 싼 전세 -> 조금 더 비싼 전세로 몇 번 이사를 하다가 최종적으로는 자신의 집을 마련하는 사람들이 많았기 때문이다.
한편 월세는 다달이 자신의 월급 중 1/5~1/4정도 상당 부분을 집주인한테 매달 지불해야 하고, 이러한 상황에서 집세, 공과금, 식비, 교통비, 생활비 등에 쓰다보면 자산 형성 기능은 전무하다. 다회성 고정 지출만 생기는 것이다. 무주택 + 경력이 부족한 사회초년생들의 경우 목돈을 모아야 할 시기에 월세 내느라 돈을 못 모으면 급여 적은 사람은 자기집 없이 계속 세입자 되는거다. 이러한 이유로 한번 월세는 평생 월세라고 하면서, 전세 거주를 선호하는 것이다. 그러나 2020년대 들어 빌라왕 사태 등 전세사기 사례와 집주인이 작정하고 사기치면 못 막는데다가 여차하면 인생자체가 나락 갈 수 있다는 공포감이 조성되면서 월세 매물의 수요가 급증하는 중이다.
2.3.2.2. 상대적으로 투명한 주거권 행사
주거권 행사는 필연적으로 임차인과 임대인간의 분쟁을 야기하며, 월세라는 주거형태는 필연적으로 임차인과 임대인의 관계가 갑을관계처럼 되기 쉽다. 한국도 임대차 3법을 통해 계속 권리를 강화해 나가고 있지만, 아직까지도 계약에 대한 사회적 인식과 금전거래에 대한 태도문제 때문에 돈이 엮이면 돈이 오가는 방향에 따라 일방적인 갑을관계가 형성되기 쉬운 나라고 이 때문에 임차인 권리보장에 취약하다.그런 점에서 대한민국의 전세는 개인의 수익에서 임대료를 기간별로 지불하는 임차인과 임대인 간의 사적 계약에 간접적으로 정부가 은행을 통해 보증을 선다는 점에서 공공이 개입하는 특이점을 가진다. 한국의 전세계약제도, 좀더 정확히는 전세자금대출제도는 경제의 영역일 뿐만 아니라 공공, 정치의 영역이기도 한데, 국민이 전세 거주를 위해 전세 대출을 요청하면 은행은 정부의 관련 법규와 은행 내부의 규정을 통해 심사하고 승인해 전세금을 임차인 통장으로 입금한다. 이것으로 쪽방처럼 임대료를 달마다 현금으로 지급하여 임대인이 임대수입을 고의로 은닉할 가능성을 지울 수 있다. 임차인은 전세금을 당연히 임대인의 은행 계좌에 입금하게 되며, 계좌거래로 쉽게 움직이기 힘든 거액인 만큼 임대인이 함부로 이 계좌의 전세금을 인출해 사용하기 어렵고, 만약 그런 일이 발생시 임대인의 전세자금 사용 내역을 은행을 통해 정부가 추적할 수 있다. 또한 이 과정에서 장부상으로만 수억이 오갈뿐 실제로는 임차인 통장↔임대인 통장으로만 전세자금이 이동하고 현금화되지 않았기 때문에 문제가 생길시 감독원이 은행을 통해 전세자금을 통제할 수도 있으며, 임대인이 은행에 예치한 이 자금을 은행과 국가가 자본투자에 다시 동원할 수 있다. 전세계약 해제때도 임대인의 계좌에 전세자금이 그대로 있으면 절차도 매우 단순하다. 어떤 의미에선 당시 은행의 통제에서 벗어나 있던 지하경제 자금원중 하나였던 현금으로 거래되던 집세를 전세제도를 통해 반강제적으로 통장에 예치하도록 하여 은행 자본으로 활용하는 동력이 되기도 한 것이다.
빌라왕 사건같은 깡통전세 발생의 가장 큰 원인은, 고금리에 은행예금만이 유일한 투자수단이었던 전세제도 정착 초기와 달리 금리가 낮아서 임대인이 임차인의 전세자금을 안전하게 은행에 예금으로 유치할 동인이 사라지고, 과거와 달리 금융상품 종류가 늘어나고 투자상품 종류도 늘어난 탓에 임차인의 전세자금이 통장 밖으로 빠져나갔다가 임대인의 투자실패로 손실을 낼 확률이 전보다 올라갔기 때문에 발생하는 일이다.
2.3.2.3. 주거 복지
한국이 여타 선진국 대도시 보다 월세가 저렴한게 전세라는 특이한 제도(경쟁재)가 있어서라는 분석도 있다. 월세와 전세는 서로 경쟁관계에 있어 월세와 전세가 서로의 상한선으로 작용하고 있다. 일반적인 경제상황에서는 이론상 정책적인 지원을 받는 전세자금 대출의 월 납입금에 비해 일반 월세의 월 지불금이 조금 비싼 수준인데, 이러한 월세의 월 지불금이 지나치게 상승하면 전세에 비해 완전히 경쟁력을 상실하기 때문에 임대인들이 마냥 비싼 월세를 책정할 수가 없다. 반면 금리가 높아져 월 납입금이 월세에 비해 더 높아지면 월세로 수요가 쏠리긴 하지만, 이렇게 금리가 높아진 때에는 경제가 어려운 상황일 가능성이 크기 때문에 주거복지 차원에서 또 다른 정책지원이 전세로 들어오게 된다. 때문에 월세와 전세가 서로 엎치락 뒤치락하면서 주택임차비용이 지나치게 오르는 것을 막는다.이런 점에서 다른 나라와 달리 한국에서는 기업들이 주택임대사업을 하지 않는 이유로 전세가 성행하느라 주택임대사업이 돈이 되질 않아서라는 분석도 있다. 기업형 임대사업을 하려면 최소 연 6~7% 이상 수익이 나야하나 한국의 월세 시장의 실정은 그렇지 못하다는 것인데, 예를 들어 10억원짜리 아파트를 사서 일년에 월세로 6천만원(월5백원씩)을 받아도 6% 수익밖에 나지 않는데 기업이 그 정도 수익률을 가지고 사업을 하기는 힘들며 더군다나 그 정도 월세도 받기 힘든 것이 개인 집주인들은 월세 2백만원(연2.4%)에도 빌려주고 월세 150만원(연1.8%)에도 빌려주고 더 나아가 전세(연 0%)로도 빌려주기 때문이라는 것이다. 그럴바에야 그 돈을 은행에 넣어놓고 안정적인 이자수익을 받는 것이 낫다. 물론 집값이 오르기 때문에 시세차익을 노릴 수도 있으나 예측이 쉽지 않고 이것만 고려하여 사업계획서를 내기는 힘들다.
국민들의 주거 복지, 주거 안정을 위해 정부 재정으로 엄청난 수의 공공 임대 주택을 공급하기 위해서는 엄청난 돈(세금)이 든다. 때문에 주택 수요를 충족시키기 위해 민간 영역이 집을 짓거나 사서 세를 주게 하는 것이 필요하다. 외국은 이 민간이 거대화된 임대 회사[22]로써 대부분의 주택을 소유하고, 일부 개인 집주인들이 임대하는 구조다. 반면 한국은 대부분 1~2주택자이고 소수의 다주택자들이 임대해 주는 구조다.#[23] 그나마 개인 다주택자가 다수이고 전세 제도가 있는 한국식 구조가 해외처럼 거대 임대 회사가 중심이 되며 월세 제도 위주인 구조보다 서민 입장에서는 주거 부담이 적다.
선진국이 모두 월세 중심의 주택 임대차 시장을 형성하고 있고 전세계 거의 모든 나라가 월세 체계가 기본이니, 한국도 월세로 바뀌면 주거 문화가 선진화되는 것이라는 주장도 있다. 그러나 현재 한국의 주택시당에서 전세가 월세로 대체된다는 것은 자산도 없고 소득도 낮은 서민들이 치솟는 주거비 때문에 더 고통을 겪어야 한다는 것을 의미한다. 현행 전월세 경쟁시장에서 전세로 집을 임대한 집주인은 세입자를 퇴거하게 할 자금여력이 없어 임장 온 사람들에게 세입자가 현재 거주 중인 집을 보여주고, 임대차계약 종료일에 세입자가 오전에 퇴거하면 새 세입자에게 먼저 전세보증금을 받아 퇴거하는 직전 세입자의 보증금을 반환하는 식의 돌려막기에 급급한 반면, 월세 시장에서 집을 임대했다면 월세 보증금이 적은만큼 자금조달의 부담도 상대적으로 덜하기 때문에[24] 세입자 퇴거조치가 쉬워져 대개의 주거용 부동산 임대차시장 매물이 공실 상태로 나오고 직전 세입자 없이 공인중개사(및 소유주)와 셋방 수요자만이 참관하는 상태로 영업이 이뤄질 것이다. 전셋집은 공실로 머무르는 물리적 시간이 극히 짧기 때문에 직전 세입자가 못질 등으로 주택을 훼손했더라도 쉬이 적발되지 않으며, 훼손이 어지간히 심각하지 않다면 입증 책임을 두고 분쟁이 격해지거나 입증하지 못한 주인의 책임으로 유야무야되는 경우가 많은데, 전세시장이 없는 상태에서의 월셋집 공실에서는 주인이 발견한 주택 훼손이 세입자의 책임임을 입증하기 매우 쉬워지니 세입자에 대한 원상복구(비용) 요구도 더욱 철저해지며 수리비 등 주택수선 및 유지비용을 월세에 가산할 것이다. 그리고 주택을 보유하기 위해 조달 및 유지해야 하는 자금에는 주택 수선비용에 앞서 금융비용이 있는데, 주택마련을 위한 구입자금의 조달은 오롯이 소유주의 몫이 되니 원리금 상환의 의무도 소유주에게 돌아가며, 소유주는 이 경우 주택담보대출 이자를 월세에 얹는 식으로 세입자에게 전가한다. 여기에 자신이 이용하지도 못하지만 명의가 자신 앞으로 되어 있기에 내야 하는 주택보유세도 세입자에게 전가하고, 세입자에게 응당 받아야 하는 부동산 사용료까지 포함하면, 월세 폭등은 필연적이다. 전월세 경쟁시장에서 시세차익을 추구하던 주거용 부동산 시장은 월세만의 시장에서는 상업용 부동산 시장처럼 현금흐름 창출을 목적으로 하는 수익형 부동산으로 바뀐다.[25] 수익형 부동산 시장에서 월세의 하락은 곧 자산가치의 하락이므로 자신의 자산을 지켜야 하는 부동산 소유주는 세입자에게 가급적 월세를 높게 받아야 한다. 즉, 전세 제도가 없다면 주택임대차시장에서 자산도, 현금흐름도 마땅치 않은 무주택자는 속수무책으로 고통받게 된다. 유튜버 부읽남 영상 참조
이렇듯 전세라는 시장이 없어진다면 월세만이 존재하는 주택임대차 시장에서 임차인이 지불해야 하는 부담은 흔한 월급쟁이 노동자들이 전월세 경쟁시장에서 지불하는 주거비용 이상으로 높아지고, 세입자의 고통은 지금의 세입자들이 겪는 것과는 비교도 할 수 없을만큼 커질 것이다. 월세를 내는 사람들은 마음대로 아플 수도 없다는 말이 있다. 월세로 살면 돈을 언제모아서 집을 사느냐는 하소연을 하는 사람도 많다. 월세는 자금 축적 기능이 없기 때문이다. 길바닥에 돈을 뿌린다고 생각한다. 전세는 자금을 모아서 나중에 집도 사고 하는 내집마련을 통한 중산층으로 올라가는 사다리 역할을 하지만 월세 제도는 이러한 역할을 하지 못한다. 임대차형식이 전세에서 월세로 바뀐다는 것은 그만큼 세입자의 주거비부담이 많아진다는 것, 세입자의 부(富)가 집주인으로 이전된다는 얘기다.
특히나 전세제도가 없는 해외 같은 경우에는 월세가 굉장히 무거워서, 한국돈 기준으로 수억대연봉을 받아도 수입의 반 이상이 월세로 나가버리는 경우가 잦은데, 특히 런던, 뉴욕 등은 방 한 칸이 한국돈 기준 평균 수백만원 정도 하고, 좀 괜찮은 집은 월세만 수천만원이 나간다. 하지만 한국 같은 경우는 전세가 월세의 가격 상승을 억누르고 있는 형국인데, 만약에 전세제도가 사라진다면 월세가격이 걷잡을 수 없이 올라 강남 3구 같은 경우에는 월평균 천만원대의 월세[26]를 볼 수 있을 가능성이 높다.
2.4. 부작용 및 문제점
21세기부터는 본질적으로 개발여력이 한계에 달하며 끊임없는 경제 성장을 통해 신규 노동자가 지속적으로 유입이 되어 도시가 확장되는 기존의 모델이 지속불능해졌다. 이들의 직주근접 영역은 대중교통의 발달로 더 넓어져 실수요자 유치를 위한 경쟁이 더 치열해졌다. 즉 실수요자의 감소와 실수요자의 선택의 폭 증대로 인한 경쟁이 전체적인 주택비용 하락 요인이 되는 것이다. 변화된 금융환경상 임대인은 이전과 달리 임차인이 맡긴 전세대금을 다시 은행에다 넣는 획일적인 선택을 할 필요가 없어졌다. 예금금리는 지속적으로 떨어지고 있어서 전세금의 은행 예치 메리트는 바닥으로 떨어졌고, 그만큼 새로운 금융상품의 등장으로 임대인이 재테크를 통해 전세금을 시드머니로 더 큰 수익을 낼 수도 있겠으나 그 댓가로 임대인의 전세금 손실 가능성은 더 높아졌으며 그것이 임대인발 전세대출 리스크, 일명 깡통전세의 원인이 되었다. 지속적인 경제성장률 하락과 두번의 금융위기는 새 집을 원하는 젊은 노동자들의 경제적 경쟁력을 뚝 떨어뜨렸고 그것이 부동산 시장 전체의 실수요자 감소를 불러왔다. 건설사는 떨어지는 유동성, 애초에 부족한 자기자본으로 한 공기에 벌어온 분양대금을 다음 공기를 위해 투자하는 아랫돌 빼서 윗돌 괴는 방식으로 운영해왔기에 실수요자가 감소하는 환경에서 갈수록 미분양 리스크는 늘어나고, 갈수록 상승하는 물가로 인해 증가하는 건설비는 건설사 자체의 PF리스크를 키운다.
2.4.1. 전세 사기 리스크
전세는 대출이다. 세입자 입장에서 당연히 전세 보증금 미반환 또는 지연 리스크가 있다. 임대인의 파산, 사망, 이혼, 교도소 수감, 사기 등 다양한 사유로 전세보증금 반환이 지연되거나 일부 돌려받지 못할 위험이 있다. 집주인이 돈이 있는지 없는지 계약기간 동안에는 확인할 수단이 없기 때문에, 세입자는 계약기간 내내 심리적으로 불안감에 시달려야 한다.월세 보증금[27]은 소액이지만, 전세금 같은 경우는 5천만원 이상이 오고가고 한 사람의 인생이 왔다 갔다 할 정도의 정말 큰 돈이며 사실상 임대인에게 자신의 인생을 맡기는 행위다. 만약 반환이 지체되거나, 집주인이 돌려줘야 할 전세금을 날려먹거나 꿀꺽하고 해외로 도주해버리는 등 이를 다시 돌려 받지 못한다면, 세입자의 삶이 바뀔 정도로 타격이 어마어마하다. 이사 당일 은행을 몇 번이나 들락거리며 가족과 임대인과 새로 이사할 전세집 주인 또는 잔금을 기다리는 주택 매도자와의 스릴 넘치는 협상은 그 어떤 세입자에게도 끔찍한 스트레스인데, 당장 거금을 세입자에게 돌려줘야 하는 임대인이 여기서 전적으로 협조해줄거라고 (사실상 협조해줄 의지는 둘째치고 능력은 있을거라) 장담할 수 있을까? 주택임대차보호법의 보호를 받는 전세 계약이나, 전세권을 등기한 경우 후순위 전세가 아닌 한 전세보증금 손실 가능성은 낮은 편이지만, 주택임대차보호법의 보호를 받지 못하는 전세계약은 집주인의 사정에 따라 전세보증금 손실 가능성이 분명히 존재한다.
이러한 문제점을 보완하기 위하여 정부에서 정책적으로 주택도시보증공사, 한국주택금융공사 등 공적 기관을 통한 전세 보증 보험이라는 금융상품을 장려하고 있지만. 보험에서 가입을 거부하는 경우도 있고, 가입이 되더라도 이런저런 이유로 보험이 모든 케이스에 대해서 보장을 못하고 있는 것이 현실이다.# 거기에 2022년부터 깡통주택 사태가 심각해지면서 부실문제도 시한폭탄으로 떠오르고 있는데#, 이것이 쌓이고 쌓여 터진 것이 2022년 빌라왕 사태다. 세입자에게 전세보증보험을 제공하던 HUG 등 주요 공기업들이 전세보증금 상환을 못하는 집주인 대신 세입자들에게 보증금을 지급하는 일이 도를 넘을 정도로 잦아지며 사실상 국민의 혈세를 탕진하는 밑빠진 독이 되었고, 전세보증제도 폐지, 더 나아가 전세자금대출 폐지, 전세보증금의 신탁제도, 심지어 전세의 임대인 DSR 포함(...) 등 음지에서의 사금융을 공금융화하는 수준의 극약처방에 대한 주문까지 경제 전문가들로부터 제기되기에 이르렀다. 참고로 이 전세보증보험이란 상품은 보험이라는 타이틀을 걸고 있지만, 전세 계약을 두고 벌어지는 파생상품으로 분석을 한다면 사실상 임대인부도스왑(Rentor Default Swap)과 비슷한 성격을 갖고 있는 상품이다. 문제는 이 과정에서 임대인의 자산, 부채 및 현금흐름을 은행의 대출심사에 준하는 수준으로 충분히 검증하질 않고 단순히 세입자를 지킨다는 대의에만 골몰한다는 점. 최소한 계약부터 문제가 될 매물에 대출을 내주거나 보증보험을 허가해주는 경우는 없어야 한다는 지적이 꾸준히 나오고 있다. 사실상 정부가 부채를 떠안는 결말밖에는 없기 때문에 전세에 손을 안대는 납세자들을 중심으로 불만의 목소리가 나오고 있다.
그러므로 전세는 임대인에게 인생을 맡기는 행위가 될 수 있다. 익산 원룸 전세금 사기사건이나 2022년 빌라왕 사태 같은 조직적 대규모 사기계약이라는 최악 중의 최악의 케이스를 예시로 들 것도 없이, 집주인의 삶이 늘 순탄하리라고만 믿으며 거금을 맡기는 것이 과연 안전한 행위인가 돌이켜봐야 한다. 집주인이 개인적으로 파산, 사망, 이혼 등으로 재산 분할이나 상속권 분쟁 등에 휘말리거나 사업이 망하고 임금체불 사태가 빚어져 집이 넘어가는등 계약 시점에서는 그 누구도 예상못한 사태가 계약기간 중에 터져서 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 못할 위험이 항상 도사리고 있다. 전세가율에 대해 공시지가 기준의 LTV 제한을 걸어놓고 전세 보증금 전액을 국가가 예금, 신탁 등으로 동결케 하여 집주인이 세입자의 인생이 걸려있는 전세 보증금을 유용하여 함부로 탐욕적인 투자에 나설 수 없게 하는등의 극단적인 방법을 써서라도 임대인의 돈과 임차인의 돈을 완전히 분리하는 조치가 따르지 않는 한, 고액의 현금이 오가는 전세제도는 임대인의 병리적 재무상태가 임차인에게까지 옮게 하는 재무적 감염매개체가 될 수 있다. 물론 주택임대차보호법상 조세보다 우선하는 최우선 변제효력이 있는 전세/반전세/월세도 있지만, 이는 5천만원 이하의 소액 보증금에만 해당하는 사항이므로 수억원 이상의 거액이 걸려있어 뉴스에까지 나올 정도인 초대형 전세사기 사건에는 해당되지 않는다.
그리고, 상술한 문단은 임대인 기준으로 일어날수 있는 비교적 낮은 확률일 뿐이다. 임대인은 집을 빌려줄 수 있다는 것 만으로도 어느정도는 재력이 보장된 사람이니까. 하지만 임차인의 경우는? 임대인에게 인생을 맡길 위험이라 할만한 거액의 전세금은 결국 많은 부분 대출에 의지할 수 밖에 없다. 하지만 은행 대출을 받는건 그때나 지금이나 어렵고 특히나 은행 대출을 믿고 해줄만할 신용을 이미 가진 임차인은 극소수에 불과하다. 대부분의 임차인이 전세 대출을 받을 수 있는 신용을 얻는 조건은 사실 은행 이자와 원금을 상환할 수 있는 수입원, 즉 안정된 직장 + 주거권을 보장 안해주면 정권을 날릴수 있는 투표의 정치적 힘 때문에, 전세 제도는 필연적으로 임차인의 예측가능한 소득총량과 이를 뒷받침하는 정부의 보증으로 굴러간다. 그런데, 2023년 현재 대한민국에 인서울 아파트 전세가 평균인 10억 이상의 대출을 받을 만할 안정된 직장인이란게 얼마나 있는가? IMF 금융위기로 인해 깨진 종신고용체제와 갈수록 악화되는 성장률로 인해 늘어나는 비정규직,계약직 일자리때문에 3~4년 이상 안정적으로 전세대출 이자를 상환할 능력이 되는 직장을 가진 사람은 갈수록 줄고 그 자리수도 잠재적으로는 준다. 60세 정년까지 근무가 보장되는 공무원조차도 10억이 넘는 인서울 아파트 전세를 사려면 적어도 30년은 근속해야 하는데 30대에 시작하면 인서울 아파트 전세 대출금 다 갚는 것도 매우 어렵다. 국민의 소득 감소는 지속적으로 전세대출의 리스크만 끌어올릴 뿐이다. 결국 실수요부터 현재의 전세가를 감당하지 못하며 줄어들고 있는 것이다.
임차인의 경우도 마찬가지다. 갭투자가 발생한 근본적인 이유는 사실 갈수록 늘어나는 자산시장의 거품과 전세 자금을 사실상 정부가 보증하는 구조하에 실거주하지 않아도 주거권을 해결할 수 있는 적은 자산을 가진 사람이 자신이 보유한 집으로 전세 세입자를 끌어들어 돌려막은뒤 시간이 지나면 시세차익을 한번에 거둬들이는 구조가 가능했기 때문에 어느순간 갭투자가 늘어난 것이다. 하지만, 이런 구조는 전세 실수요자가 꾸준히 나와주고 상승하는 가격도 감당가능한 수익이나 대출보증이 가능할때나 유지되는 것이다. 상술한대로 임차인은 일자리 불안정으로 주거에 큰 돈을 들이기도 힘들고, 인서울 전세대출 자체를 받지 못하는 세입자는 갈수록 늘고 있다. 지난 몇년간 유동성 폭증으로 드러나지 않았던 부동산시장의 거품이 22년 금리 상승으로 인해 실수요자의 여력과 신용이 이미 바닥을 드러낸 상태에서 이들이 더이상 자금조달이 불가능한데 그 모래성 위에 쌓은 갭투기 세력이라고 무사할 리가 없는 것. 이미 수년 전부터 감소한 소득과, 그로 인해 줄어든 대출규모로 출퇴근만 간신히 할 수 있는 빌라에 몇억 세들어 열심히 일하던 젊은이, 서민들을 등쳐먹던 빌라왕 갭투기 세력들이 유동성 감소로 더이상 시세차익을 기대하기 힘들자 빌라왕 사태가 발발한 것을 보면, 이미 말단계에서 현재 대한민국 주택시장의 붕괴는 시작되고 있는 것이었다.
2022년 전 세계 물가 폭등으로 인해 역사상 보기 드물었던 금리 인상이 1년 내내 단행되며 부동산, 주식 가릴 것 없이 대부분의 자산시장이 폭락했고, 하필 2020년 주택임대차시장의 화두였던 임대차 3법에서의 계약갱신청구권 만기가 맞물린 2022년 여름을 기점으로 레버리지 투자에서의 마진 콜과 반대매매 같은 사태가 전세 시장에서 벌어져 전세보증금 미반환 또는 집주인의 손절 투매 사례가 다수 발생하였고, 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 금리로 인해 대출 이자가 월세와 별 차이가 없거나 오히려 월세를 역전하기도 하는 반면 위험성에 대한 경각심이 임차인들을 휩쓸며 신규 임대차 계약 시장에서도 월세 선호와 전세 기피 현상이 심화하였다.[28]
2.4.2. 갭투자를 자극하는 구조
전세가 부동산 투기와 주택 가격 상승을 부채질하기 때문에 집값이 인구와 수요에 비해 지나치게 오르게되며, 장기적으로는 주택 임차인에게는 매우 불리한 것이라는 시각이 있다. 임대인이 전세금을 투자 자금으로 활용해서 또 다른 주택을 구입하는 식으로 여러 채의 주택으로 불려나가면 주택 가격이 인구와 수요, 물가 상승률(또는 소득 상승률)에 비해 비정상적으로 가격이 오르고 거품이 끼기 때문에 결국 무주택자가 주택을 구매하기가 어려워 진다는 것이다. 자세한 사항은 갭 투자 문서로.그렇기에 전세가 주택가격을 상승시킨다는 쪽에서는 전세가는 매매가를 절대 넘지 못한다는 사실을 주목하고 있다. 즉 매매가격이 아무리 낮아지더라도 전세가격 이상에 형성된다는 점이다. 보통 전세를 찾게 되면 매매가는 전세가에 일정부분 위로 형성 되며, 여기서 전세로 몰리는 사람이 많을수록 전세가격이 높아지고 높아진 전세가격은 매매가격을 끌어 올려서 결국 집값이 과열된다는 이야기이다.
한국의 전세 제도가 갭투기를 발생시키는 문제를 초래했다면, 전세 제도가 없는 외국의 경우는 월세 수익으로 은행 대출 이자를 갚으며 주택을 더 늘려가는 행태이기 때문에 사실 결과적으로 임대인이 남의 돈을 빌려 또 다른 주택을 구입하는 건 마찬가지라는 주장도 있다. 하지만 이 경우 정부 은행에서 엄격한 신용도 평가와 담보 책정을 통해 대출이 실행되며, 그 대출이 월세 납입자와는 전혀 무관하여 이루어진다는 점을 간과한 것이다. 즉, 임대인과 세입자의 각각의 인생을 별도로 구분하며, 임대인이 망한다고 해서 세입자까지 영문도 모르고 같이 인생이 망가질 일은 거의 없다는 것이다.
전세제도로 인하여 주택 가격이 높아진다는 것이 설득력을 얻으려면 2020년대 한국 주택 가격, 즉 수십 년간 전세 제도를 지속해온 결과 한국의 주택 가격이 다른 비슷한 수준의 국가들 대비로 더 높아졌다는 것이 입증되어야 하는데 한국의 주택 가격이 다른 비슷한 레벨의 국가들보다 특별히 더 높다는 증거는 없다는 반론이 있다. 이에 대해 대한민국은 정부에서 지속적으로 신도시를 개발해 아파트를 대규모로 공급하고, 임대아파트를 늘리며 물량 공세를 했으니 주택 가격이 안정적이라는 재반론이 있다.
전세 제도가 엄연히 사금융 및 대출의 외주화 역할을 하고 있음에도 가계 부채 통계에는 포함되지 않아 한국의 가계부채 규모가 수치상으로 축소되고 있다는 주장도 있다.# 한국의 가계부채는 전세 보증금을 포함하지 않고도 이미 주요 국가들 가운데 상당히 높은 수준인데 전세보증금까지 포함하면 세계 최상위권이 된다.
투자의 관점에서 보자면 전세금이라는 부채를 얻어서 레버리지를 일으켜서 자산을 소유하고, 그 자산의 가격 상승으로 투자원금 대비 많은 수익을 얻는 갭 투자가 가능해지는데, 디레버리징이 발생하게 되면 전세금을 돌려줄 수가 없어서 해당부채에 대한 채권이 부실채권이 된다. 간혹 언론에 나오는 주택 수백채를 소유한 사람이 전세금을 돌려주지 않고 잠적해서 다수의 세입자가 피해자가 되는 현상이 이런 부채 관점에서의 위험요소이다. 이것이 어떤 이유에서라도 전세를 기반한 다주택자들에게 공통적으로 발생할 경우, 전체 주택시장의 폭락을 일으킬 수 있는 위험이 존재한다. 이것이 사금융이 아닌 메이저 금융사를 끼고 과도한 파생상품을 만들었을때 발생하면 나타나는 현상이 서브프라임 모기지 사태이다. 자세한 사항은 갭 투자 문서로.
전세 자금 대출 제도가 마련되어 있으나, 대출에 수반하는 이자를 내야한다. 물론 대개는 전세자금대출의 이자가 월세보다는 저렴하지만, 변동금리라 불안정하다. 2022년 전 세계 물가 폭등 같은 충격적인 사태가 벌어지면 이자는 이자대로 오르고 상환은 상환대로 어려워지는 지옥을 맛볼 수 있다.
정부 입장에서도 전세가 자가보유율을 떨어뜨리는 것 때문에 부정적인 입장이다. 전세를 할 경우, 일단 종합부동산세를 내지 않아도 되고, 재산이 축소되어 보여 재산세도 덜 내게 되어 다주택자가 될 게 아니라면 너도 나도 매매를 안 하고 전세를 하여 자가보유율과 점유율이 낮아지게 되는 것. 실제로 대한민국은 주택보급률에 비해 보유율과 점유율이 꽤 낮은 편이며 정치인들도 그러한 이유로 전세를 없애버리려 하고 있다.
2.4.3. 상대적으로 긴 계약기간
금액이 거액이다보니 계약이 최소한 2년 단위로 진행되기 때문에 월세에 비해 주거 이전의 자유도 떨어지는 편이다. 환금성이 떨어지는 점은 경제적으로 비합리적인 행동을 방지해주는 경우가 있을지 모르겠으나, 원래 투자상품으로서의 매력도는 투자자가 어느 정도 경제적 합리성을 갖췄다고 가정하고 판단하게 된다. 환금성이 떨어지는 것이 그 자체로 장점에 해당된다면 은행이 예금자의 낭비를 방지해준다는 명목으로 정기예금금리를 수시입출금 금리보다 낮게 잡는 것도 가능했겠으나, 현실에서 이런 일은 일어나지 않는다.2.5. 주거 형태와 전세 제도
대한민국에서 월세 매물이 많은 곳은 주로 원룸이나 다가구주택 등 등기부등본상으로 세대별 구분등기가 되어있지 않아서 전세보증금에 대한 안정성이 떨어지는 주거 형태에 많다. 이러한 주택은 기존 전세 계약이 얼마나 들어가있는지 세입자 입장에서 확인할 방법이 존재하지 않으며, 만일 경매에 넘어가게 된다면 경락금이 선순위 전세금과 대출금의 합을 하회한다면 소액임차인 최우선변제권 이내에 있는 보증금을 제외하고는 전세보증금을 일부 날릴 수 있어서 주의가 필요하다. 결과적으로 원룸이나 다가구주택 등은 자연스럽게 전세 거래보다는 월세 거래가 일반적이다.한편, 빌라, 오피스텔, 아파트 등은 세대별로 구분등기가 되어있어 경매에 넘어간다고 하더라도 다른 호실을 신경쓸 필요가 없고, 선순위 대출금과 전세보증금의 합이 경락금보다 낮기만 하면 전세보증금을 전액 반환받을 수 있다. 전세보증금에 대한 안정성이 보장되는 주거 형태에서는 전세 거래의 비중이 높은 편이며, 특히 거주 수요가 높으며, 경락율이 높은 아파트의 경우 다음 세입자를 찾는 것이 용이하기 때문에 전세 보증금에 대한 환금성이 높아 전세 거주 수요가 높은 편이다. 자세한 사항은 아파트/대한민국 문서로.
2.6. 정부의 입장
경제 발전 과정에서 제조업 육성으로 성장해왔지만 금융 시장이 취약하고, 세원이 부족해 복지 정책도 제대로 굴릴수 없던 사정에서, 아파트 선분양제와 더불어 대한민국 주택공급과 서민주거안정에 기여한 것이 전세제도이다.전세 제도를 통해서 임대인은 투자 자금을 조달할 수 있기 때문에 주택 금융 발달이 미진한 상황에서도 대규모 주택 공급을 할 수 있는 밑바탕이 전세 제도였다. 또한 전세 제도 하에서 임차인 또한 목돈을 강제적으로 모으게 되기 때문에 월세 대비 내집마련을 위한 장벽이 낮아져서 수많은 서민들의 내집마련을 도와주기도 하였다. 한편 전세 제도 하에서는 임차인의 임대료 부담이 적기 때문에 가처분 소득이 늘어나는 효과도 있다.
또한 전세는 주거 안정에도 많은 기여를 하였다. 월세와 전세의 가장 큰 차이는 임대인과 임차인 사이에 거액의 전세보증금이 왔다갔다 한다는 점이다. 월세 계약은 임대인과 임차인 사이의 계약이기 때문에 제3자가 개입하기 어렵고, 임대인과 임차인 간 분쟁으로 월세를 못 내거나 하면 바로 쫓겨나거나 안 나가려고 버티는 분쟁으로 치닫기 쉽다. 김미화의 전설적 개그프로 쓰리랑 부부의 유행어인 집주인(지영옥):"방 빼!", 김미화:"못 빼!"가 괜히 유행어가 됐던게 아니다. 그 정도로 임대차계약시장의 신용이 낮았다.
하지만 전세는 거액의 전세보증금을 통해서 임차인의 신용을 보증하고, 월세 체납 리스크를 0으로 만들어주었다. 게다가 전세 제도 하에서 임대인은 임차인을 함부로 내쫓을 수 없다는 부수적인 효과도 있다. 방을 빼게 하려면 거액의 전세보증금을 한번에 지급하여야 하기 때문이다. 분쟁 발생 소지가 큰 임대인과 임차인 간의 관계를 거액의 전세보증금을 통하여 자연스럽게 해결해주는 제도가 전세 제도이다.
대한민국이 부강하고 민생 안정에 적극적인 정부였다면, 강력한 주택임대차보호법을 통해서 임차인을 보호해주고, 저렴한 공공임대주택을 대량으로 건설하여서 주거 안정을 달성할 수 있었겠지만 경제성장기 대한민국 정부에는 이러한 능력도 없었고 의지도 없었다. 그래서 정부 대신 민간으로 주택시장을 넘겼고 대신 전세 제도가 서민 주거안정에 기여한 것이다.
이렇게 전세 제도가 서민 주거 안정에 기여하기 때문에 주택 금융 제도가 발달한 21세기에도 주택금융공사의 보증을 통해 전세자금대출이라는 제도를 도입하여서 전세 제도를 장려하였다. 전세난 상황에서 임차인은 비싼 월세 대신 저렴한 전세대출을 통해 거주할 수 있게 된 것이다. 전세대출이 확대됨에 따라 임대인과 임차인 사이에는 거액의 전세보증금 이외에도 은행과 한국주택금융공사의 보증이 간접적으로 관계하게 되었다. 허술한 주택임대차보호법의 약점에 시중은행과 공적 보증기관이 끼어서 간접적으로 양측의 보증을 서주는 효과가 있기 때문에 임대인, 임차인 모두 리스크를 줄일 수 있게 된 것이다. 정부 입장에서 공공주택 세울 세금이 없어 서민 주거권 보장도 못하고, 주택임대차보호법의 제대로 된 개선과 엄격한 적용이 전혀 되지 못한 대신 그나마 이런 식으로 전세 제도를 이용해 서민 주거권을 간접적으로 관리가능했던 것이다. 전세가 사금융 성격을 띄고 있음에도 불구하고 정부가 전세대출이 대부분인 가계부채에 대해서 어떻게든 부실 폭발을 막으려고 하는 것은, 이 전세제도의 구조를 이용해 정부가 서민 주거안정을 보장해주지 않는 한 정권 유지가 불가능하기 때문이다.
즉 전세를 얼마나 안정적으로 공급할 수 있는지가 정부의 부동산 분야의 주요한 성적표 중 하나가 되었다. 때문에 박근혜 정부에서는 집값하락에 따른 전세 불안정이 심화되자[29] 이를 임대사업자 제도로 유인을 제공하여 안정적인 전세를 제공하려 했던 것. 반면 문재인 정부에서는 오래 누적되며 생긴 제도적 빈틈과, 이런 전세의 고착화에 따른 병리적 현상[30]에 주목하여 민간임대인 전세가 아닌 적극적인 공공임대 공급으로 시장이 전세에 의존하고 있는 부분을 줄여보려 했으나, 결국 공공만으로 시장의 수요를 모두 대응하는 것이 어렵다는 한계가 보였으며,[31] 때마침 터진 한국토지주택공사 직원 부동산 투기 사건까지 발생하면서 LH를 위시로 한 공공의 주택공급에 불신이 깊어지게 된다. 때문에 2021년 하반기의 DSR 규제 논란에서 전세자금대출을 넣으려 했다가 한발 물러나면서 전세 문제는 정부입장에서 상당히 어려운 문제임을 확인하게 되었다.[32] 정부 입장에서는 전세에 의존하는 시장상황이 마음에 들든 들지 않든, 일정량의 전세는 크게 건드리지 않고 공급만을 꾸준히 할 수 밖에 없는 입장이다.
물론 시중 은행은 전세대출이라는 가계 부채를 떠안는다고 대출이자를 안 받는게 아니어서 결과적으로 임차인도 월세를 안 내지만 매월 은행에 이자를 납부하며 수입의 적지않은 부분이 은행으로 빨려들어가고 있다. 그러나 시장 전월세전환율보다 시장 전세대출 금리가 훨씬 저렴하기 때문에 임차인 입장에서 전세는 여전히 월세 대비 저렴한 주거 형태로 남아있다.
2.7. 법적 분류 및 규정
대한민국의 민사법으로 인정되는 전세는 크게 두 가지 형태로 구별된다.첫째, 민법에서 명백히 물권으로 규정하고 있는 전세권.
둘째, 임대차[33] 계약의 일종인 전세 계약.
첫번째 형태인 전세권은 1984년 민법 개정 당시 신설된 제도로서, 개정 입법 당시에도 널리 이용되던 두번째 형태의 전세권인 전세 계약을 좀 더 효과적으로 보호하기 위하여 마련된 제도이다. 그러나 사람들은 그러한 제도가 존재하는 것 조차 잘 모르는 경우가 대부분이다. 왜냐하면 첫번째 형태인 전세권의 보호를 받기 위해서는 등기를 해야 하는데, 등기에는 추가적 비용이 소모될 뿐만 아니라 상당히 번거롭기 때문이다.[34] 그러한 탓에 일반적으로 전세라고 하면 후자를 지칭하는 경우가 대부분이며, 전자는 거래계에서 거의 활용되지 않고 있다.
이상에서 지적한 전세권의 한계로 인하여 전세 계약도 일정한 요건을 갖춘 경우 주택임대차보호법에 의해 전세권에 준하는 수준의 보호를 받을 수 있도록 하는 개선 입법이 뒤따르게 되었다. 이러한 입법으로 인하여 굳이 등기를 해야 하는 불편함을 감수해야 하는 전세권은 더욱 인기를 잃게 되었다.
2.8. 유의 사항
월세, 고시원 등에 비해서 계약 시에 굉장히 주의해야 한다. 전세의 특성상 작게는 수천만 원대부터 많게는 억대의 목돈이 오가기 때문에 사기를 당했을 때 월세처럼 손해가 적지 않고, 나오면 장땡 혹은 쉽게 돈을 빼기가 어렵기 때문이다. 게다가 금액단위가 너무 크다보니 정부라 해도 모두를 구제하기에는 불가능하고 한국은 일명 '사기 공화국'이라 불릴 정도로 사기 친 금액에 비해 너무 적은 형량[35]이다보니 사기꾼이 작정하고 돈 받고 숨기는데 성공하거나 외국으로 튀어버리면 당사자의 은닉 재산을 찾아내지 못 하는 이상 받기도 힘든 답도 없는 상황이다.매우 안타깝게도, 대규모 사기 사태에 휘말린 전세 사기 피해자들은 하술할 주의점을 지키지 않거나 지키지 못한 경우가 많으니, 반드시 철저하게 대비한 뒤 들어가자. 전세는 집주인에게 돈을 빌려주는 개념인데, 은행도 대출을 해 줄 때는 온갖 심사를 한 뒤 빌려주니, 세입자도 집주인을 철저히 심사한다는 생각으로 임해야 한다. 대비를 잘 해놨다면 전세금 전체를 떼먹힐 가능성은 급격히 줄어든다.
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2.8.1. 계약 전
- 계약 전에 1순위로 확인해야 할 것이 등기부등본[36]과 신탁원부이다. 후술하겠지만 등기부등본에는 계약할 집에 대한 많은 정보가 적혀 있다. 인터넷등기소 모바일 앱을 설치하면 그 자리에서 직접 열람 가능하다. 특히 온갖 핑계를 대면서 등기부등본을 보여주지 않으려는 집주인이나 중개인을 만났다면 계약을 하지 않는 것이 여러모로 좋다.
- 전세계약을 하기 위해 대면한 집주인이 등기부등본에 적힌 집주인과 동일인인지 확인해야 한다. 신분증을 위조하여 돈만 받고 튀는 사기 케이스가 있다.
- 대출이 많은 전세집은 피한다. 등기부등본을 떼보면 은행대출이, 채권자 현황 등이 다 적혀있다. 집주인이 사업을 실패한다든지 대출금을 못 갚는 등의 이유로 집이 경매나 공매로 넘어갈 경우 경,공매에서 집을 판 대금이 등기부등본 상에 앞 순위 채권자부터 돌아가기 때문에 후순위인 전세세입자는 전세금을 한 푼도 못받을 수도 있다. 전세 들어갈 날보다 먼저 대출받은 내역(선순위 근저당)이 있으면 주의해야 한다. 선순위 근저당이 많을 경우 집주인이 보증금 반환 의사가 명확히 있다고 해도 전세를 빼려고 할 때 집주인이 돈이 없어 다음 세입자를 받아야 전세금을 돌려줄 수 있는 환경일 가능성이 높다.
- 집의 시세를 확인해본다. 원룸이나 다가구주택은 어렵지만, 아파트라면 시세나 최근 거래 내역을 쉽게 확인할 수 있다. 그리고 전세금과 선순위 근저당을 집 시세와 비교해본다. 전세 최악의 케이스는 집주인이 돈이 없어서 파산하거나 도주해버리는 경우인데, 이 경우 십중팔구 집은 경매로 넘어가게 되며 보통 시세의 70~80% 정도의 가격으로 낙찰된다. 따라서 만약 시세의 30% 정도의 금액에 전세를 입주했지만 선순위 근저당이 시세의 70% 정도로 매우 크게 잡혀있을 경우 경매로 낙찰된 금액은 은행으로 전액 넘어가버리고 세입자는 한 푼도 받지 못하고 쫓겨나게 된다. 반면 선순위 근저당과 전세금의 합이 시세의 70% 미만일 경우 대항력이 있는 세입자는 낙찰금을 전세금으로 고스란히 돌려받고 퇴거하거나 퇴거를 거부하고 눌러앉거나 아예 집의 소유권을 대신 넘겨받는 등의 조치가 가능하다. 물론 당장의 시세와 비교해서 괜찮다고 판단하는 것에 그치지 않고 집값의 등락폭 또한 살펴봐야할 것이다. 시세를 확인하기 어려운 다가구주택은 공시가격으로 대신 비교하기도 하지만 공시가격은 실제 집의 판매가와 딴판인 경우가 많아서 큰 도움은 되지 못한다.
- 신축건물보다는 지은 지 어느 정도 지난 건물이 좋다. 시세가 안정적으로 잡혀 있을 것이며, 이미 거주했다가 보증금을 이상없이 돌려받고 퇴거한 거주자들도 많을 것이다. 간혹 지원금까지 준다면서 신축건물에 전세 입주를 유도하는 중개사나 집주인이 있는데 사기일 확률이 대단히 높으니 절대 응하지 말자. 대규모 사기 사태의 대상 물건을 살펴보면 대부분 신축빌라나 신축원룸, 신축오피스텔 등이다. 특히 신축빌라의 악명이 대단히 높다. 집주인이 최근에 바뀌었는지 여부도 확인해보는 것이 좋다.
- 전세 잔금을 치르고 이사를 했으면 바로 전입 신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 전입신고를 해야 혹여 그 집 주인이 집을 다른 사람에게 팔아 주인이 바뀌더라도 전세 계약기간까지 전세입자가 계속 살 수 있는 대항력이 생기며, 확정일자를 받아야 전세 입주 이후 그 집에 다른 사람이나 은행 등이 근저당을 잡더라도 세입자가 그들보다 선순위가 있다는 우선 변제권이 생긴다. 우선변제권은 대항력이 있어야 생기므로 전입신고와 확정일자 둘 다 받아놓는게 필요하다. 그럼으로써 집주인의 협조가 없어도 등기부등본에 전세권을 설정[37][38] 기록한 것과 같은 효과가 있어 뜻하지 않은 일이 발생할 경우 후순위 채권자보다 먼저 내가 전세 보증금을 받을 수 있다. 전입신고는 거주지를 옮길 때에 새로 살게 된 곳의 관할 관청에 그 사실을 알리는 것을 말하고, 확정 일자는 전세 계약서 증서가 작성된 일자에 대하여 완전한 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 일자를 말하는데 주민센터에 전세계약서를 들고 가면 계약서에 확정일자가 적힌 도장을 찍어주고 주민센터에서 보관하는 장부철에 그 사항을 기록한다.[39] 이사를 가서 전입신고를 하기 전에 전세계약서가 작성되면 확정일자를 받을 수 는 있지만 전입신고일과 확정일자 받은 날 중 가장 뒤에 이루어진 날을 기준으로 그 다음날 0시부터 '내가 이 집에 이사들어왔고 혹 이 집이 경매에 넘어갔을 때 배당순서는 이러이러하다'라는 것을 제3자들에게 알리는 전세 대항력과 우선변제권이 생긴다.[40][41] 참고로 확정일자는 계약서만 있어도 받을 수 있으므로 미루지 말고 최대한 빨리 받아두는 것이 좋다. 받은 다음날 부터서야 효력이 발생하므로, 잔금 치르기 하루 전, 즉 이사 하루 전까진 확정일자를 꼭 받아두자.# 그렇지 않으면 집주인이 잔금 치르는 날 집 담보 대출을 받아버리거나, 전입날 소유권을 변경해 보증금 먹튀를 해서 보증금을 돌려받지 못 할 수도 있다. 확정일자를 받았다 하더라도, 혹시 모르니 전입 당일, 다음날, 한 달 뒤 쯤에도 등기부등본을 직접 열람하여 집주인이 수상한(?) 행동을 하진 않았는지 꾸준히 확인하자.[42] 열람 때마다 700원이 들지만, 사기 피해 예방을 위해서는 결코 아까운 돈이 아니다.
- 많은 중개사와 전문가들이 추천하는 방법 중 하나가 계약서에 특약 삽입이다. 전입신고와 확정일자의 맹점을 악용한 사기를 방지하기 위해, 잔금 익일까지 등기부등본 상태를 유지한다는 특약을 삽입하는 것이다. 이 경우 적어도 계약 시점에서 행해진 사기는 방지할 수 있다. 다만 이 특약을 삽입한다고 해서 이미 집주인이 날려버린 돈까지 받을 수는 없으므로, 특약대로 상태를 유지했는지 반드시 당일과 익일에 등기부등본을 재조회하고, 없던 사실이 생겨났다면 즉시 계약 해지 절차를 밟아야 한다. 이미 잔금을 치렀다고 하더라도 바로 다음날부터 대응 조치를 시작하는 것과 한참 뒤에 대응하는 것은 차이가 있다.
- 잔금 직후에 행해지는 장난질을 방지하기 위한 방법으로 은행 업무 마감 시각 직전에 잔금을 치르는 방법이 있다. 적어도 선순위 근저당이 잡히는 사태는 방지할 수 있다. 특히 코로나 사태 이후 은행이 단축근무를 시행하면서 이 방법을 쓰기 더 좋아졌다. 다음날까지 등기부등본이 깨끗한 상태라면 보증보험조차 거부당할 위험성은 크게 줄어든다. 이론상으로는 아예 은행 마감 시각 이후에 잔금을 치르는 게 안정적이겠지만, 전세대출을 받았다면 대출금이 임대인 계좌로 입금되므로 모든 잔금을 그렇게 치를 수는 없다.
- 그리 흔한 일은 아니지만[43], 집주인이 세금 체납자일 경우도 주의해야 한다. 세금 체납 여부는 등기부등본에 나오지 않고 세금 체납으로 인한 압류가 들어와야 등기부등본 을구에 기재되는데, 세금의 법정 기일이 전세 잔금일보다 이전이면 세금이 선순위가 되어 버린다. 미납국세를 따로 열람해야만 확인할 수 있으니 확인해보자. 그나마 2023년 제도가 개선되었는데, 그 전에는 미납국세 열람 시 집주인의 동의가 반드시 필요했고, '조세채권 우선 원칙'에 따라 세금의 법정기일과 무관하게 세금부터 먼저 처리하고 남는 돈으로 변제했었다. 2022년 빌라왕 사태에서도 빌라왕들이 대량의 세금을 체납한 상태라는 점이 이 사건을 더 심각하게 만들었다.
- 전세금 보증 보험[44]에 가입하는 것은 당연히 필수. 그 어떤 꾀임을 받아도 믿지 말고 반드시 가입하고, 조건이 안 된다고 한다면 계약을 다시 생각하자. 보증보험이 없는 전세는 BBB급의 정크본드나 다를 바 없다. 단 집주인 사칭 사기범에게 전세금을 건넨 경우라면 아무것도 보장받을 수 없다. 보험만 믿고 안심하지 말고, 계약 당시부터 계약하러 나온 임대인이 등기부등본에 명시된 집주인 본인이 맞는지는 철저히 확인해야 한다.[45] 애초에 전세금 보증보험은 계약 만료 시점에 보증금 반환 소송 등이 필요해지는 상황에서도 돈을 제때 돌려받을 수 있게 보장해줄 뿐,[46] 사기 피해로 전세금에 대한 법적 권리를 확보하지 못 한 사람까지 구제해주는 개념은 아니다. 또한 전입(이사) 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 전입 당일 집주인이 몰래 소유권을 변경해버리는 경우도 보호받을 수 없다는 한계가 있다.#
- 집주인이 외국인이면 보증금을 먹튀할 경우 대처할 수 있는 방법이 거의 없으니[47] 고르지 않는 것이 답이다.사례 뉴스 영상
- 신탁등기된 부동산의 전세 계약 사기도 조심해야한다. 신탁등기된 부동산의 소유권은 집주인이 아닌 신탁회사에 있는데, 이걸 숨기고 집주인이 계약을 하는 것이다. 신탁을 걸고 대출을 받으면 해당 사항은 등기부등본이 아니라 신탁원부에 기록되는데, '담보신탁'과 '관리신탁'을 교묘하게 섞어가면서 세입자를 교란해 신탁원부 확인을 거르게 한다. 대리 계약이기 때문에 보증보험조차 구제해주지 않는다. 잘 모르겠다면 신탁이란 내용이 들어 있는 부동산에는 손도 대지 않는 것이 좋다. 사례1사례2
- 다가구주택 전세계약의 경우 주의해야한다. 다가구주택은 집 한 채에 여러 가구가 거주하지만 소유자가 1명이고 등기부등본이 하나만 있는 주택을 말한다. 다가구주택은 개별 가구(세대)마다 등기부등본이 별개로 있어서 세대별로 소유주가 있는 다세대주택이나 아파트와는 구별된다. 다가구주택의 경우 선순위 보증금 문제로 전세금을 못돌려받을 수 있으므로 계약 전 확인이 필요하다. 다가구주택에는 나보다 먼저 입주한 세입자들이 있는데 이러한 먼저 입주한 세입자를 선순위세입자라 부르고 그 보증금을 선순위 보증금이라 말한다. 선순위 보증금이 건물 매매가보다 높아지면 자신의 전세 보증금을 되돌려 받지 못할 가능성이 높아진다. 선순위 보증금에 대해 알려주지 않거나 터무니 없이 낮춰 계약을 유도하는 경우가 있을 수 있다. '선순위 세입자의 보증금이 얼마 되지 않아 문제없다'는 임대인 혹은 공인중개사의 말만 믿고 계약했다가 이후에 경매에 들어가서 보니 선순위 세입자의 보증금이 계약 때 들은 금액보다 많아 보증금을 떼이는 사례가 적지 않다.사례1사례2 따라서 전월세를 구하는 경우 확인해야할 것이, 첫째, 다가구와 다세대의 경우 임차주택이 다가구인지 여부를 살펴야한다(구분등기의 다세대주택이더라도 전체 세대별 소유주가 동일한 경우도 주의해야한다). 둘째, 근저당권이 설정되어 있는 경우 근저당권의 설정일과 채권최고액을 확인해야 한다. 셋째, 선순위 세입자의 보증금 총금액과 계약기간을 확인해야 한다. 근저당이 설정되어 있는 주택에 전월세 계약을 했을 경우 선순위 보증금과 채권최고액을 합한 것이 해당 건물의 매매 가격에서 어느 정도의 비율이 되는지에 따라 내 보증금 회수 위험성을 예상할 수 있다.
- 전세가 잘 빠지지 않는 지역이나 시기나 상황이라 예상되면 적어도 계약 만기일 석 달 전 정도에 임대인에게 계약해지 의사를 전달하는 것이 좋다. 대다수 임대인은 새로운 세입자가 계약을 해야 보증금을 주므로 이사갈 곳을 계약할 돈이 필요한 경우 제때 지급 받지 못해 낭패를 볼 수 있다.
- 위 주의사항에 연계된 것으로, 다음 세입자를 구하기 쉬운 곳을 계약하는 것이 무조건 안전하다. 즉 환금성이 좋은 곳을 우선순위로 잡으라는 것은 부동산 매매는 물론 전세에서도 중요한 격언이다. 특히 다음 이사 계획이 확실[48]한데 임시로 전세로 거주해야 한다면, 환금성을 1순위 인자로 놓고 구해야 뒤탈이 없다.[49] 임차인도 다음 세입자를 구하는 데 협조해야 임대인과 훈훈하게 헤어질 수 있다.
- 2021년 6월 1일부터 주택 임대차 신고제가 의무화되었다. 대상은 2021년 6월 1일 이후 보증금 6천만원을 초과하거나 월세 30만원을 초과하는 신규 임대차 계약이거나 계약 내용이 바뀐 상태에서 이뤄지는 갱신 계약(보증금이나 월세를 그대로 둔 상태로 계약 갱신이 이뤄지면 신고하지 않아도 됨)만 해당된다. 신고는 계약한 뒤에 임대인이나 임차인 둘 중 한 사람이 주민센터나 온라인으로 신고하면 된다. 둘 중 아무나 해도 되지만 보통은 임차인이 신고하는 편. 한 달 내에 신고하지 않으면 과태료가 부과되므로 빠른 시일 내에 하자. 신고하면 확정일자도 같이 받는다. 정부는 신고제를 통해 확정일자가 자동 부여되므로 일부 확정일자를 받지 않는 경우를 줄여 세입자 보호에 기여할 수 있고 임대차 시장 정보 확보와 임대차시장 투명화를 목표로 한다고 밝혔다. 하지만 시장에서는 이를 바탕으로 추후 과세정보로 사용할 가능성을 높게 보고 있다.
2.8.2. 전세 보증 보험
현재까지 전세금을 지키는 가장 확실한 방법으로 손꼽히고 있다. 전세 기간 종료 후 30일 동안 전세금을 돌려받지 못하거나 경매로 넘어갈 시 보험금으로 전세금을 받을 수 있다. 극단적인 경우, BBB급 채권 투자의 사고율과 전세 사고율이 거의 동등하다는 점 때문에 보험이 없는 전세를 정크본드로 취급하기도 한다.정확한 정의는 전세권의 대행이다. 즉 세입자에게 전세금을 돌려준 뒤 집주인에게 세입자 대신 변제를 받는 개념이다. 이 상품을 가입신청하면 보증기관에서 전세금만큼 건물에 전세권을 설정하게 되고, 건물에 문제가 생겼을 경우 전세금을 세입자에게 우선적으로 반환하고 전세권을 행사하여 전세금을 돌려받는 구조다. 만약 집주인이 전세금을 도저히 못 돌려주는 상황이라면 집의 소유권이 보증기관으로 넘어가게 된다. 보증기관은 소유하게 된 집을 처분하거나 임대주택 형태로 집을 굴리면서 전세금 손해를 메운다.
이런 구조 때문에 모든 전세 계약에 대한 보증을 해주진 않는다. 매우 저렴한 보험료를 받되, 전세금이나 집을 받을 수 있다는 것이 확실한 경우에만 보증을 해 준다. 우선 주택의 근저당채권이 주택가격의 60%를 넘으면 안 되고, 근저당 + 전세금이 주택가액을 넘으면 안 되고, 압류, 가압류, 가처분 등의 선순위권리가 없어야 하고, 1년 이상의 전세계약에만 적용된다.[50]
서울보증보험 보증서를 담보로 전월세보증금대출을 받은 경우, HF나 HUG의 반환보증은 가입이 불가능하다. 이유는 HF나 HUG의 반환보증은 질권이나 채권양도 설정이 되어있는 경우 가입이 불가능 한데, SGI의 전월세보증금대출은 채권양도 조치를 하기 때문. 이 경우에는 오직 서울보증보험 자사의 전세금보장신용보험만 가입이 가능한데, 조건도 HF나 HUG에 비해 까다롭고 비용도 더 비싸다. 대신 가입한도가 높다는 소소한 장점도 있다.
| 회사 | 한국주택금융공사 | 주택도시보증공사 | 서울보증보험 |
| 상품명 | 전세보증금반환보증 | 전세보증금반환보증 | 전세금보장신용보험 |
| 보증료율 | 연 0.04% | 연 0.128%(아파트) 연 0.154%(그 외 주택) | 연 0.183%(아파트) 연 0.208%(그 외 주택) |
| 가입가능 여부 확인 | # | # | # |
| 반환 시기 | 1개월 이내 | 1개월 이내 | 1개월 이내 |
| 가입 조건 1 | 전세보증금 수도권 7억 원 이하 그 외 지역 5억 원 이하 | 전세보증금 제한없음 (아파트) 그 외 주택 10억원 이하 | |
| 가입 조건 2 | 선순위채권 ≤ 주택시세 60% 선순위채권+보증금 ≤ 주택시세 KB부동산 시세 국토교통부 부동산공시가격알리미 공동주택가격*150% | 주택 유형과 시세 여부 에 따라 상이함 # | |
전세 금액이 건물 시세보다 높은 경우 보증보험 가입이 거절되니 매우 유의해야 한다. 전세가가 높게 형성되는 오피스텔이 대표적.
계약 기간이 절반 이상 지난 경우 가입할 수 없다는 것도 단점이다. 그래서 만일에 보증보험을 들 거라면 넋놓고 있지 말고 빨리 들어두는 게 좋다.
그러나 처음부터 무효인 계약인 경우에는 돌려받지 못하기도 한다. 대표적인 사례 보증기관들이 비판받는 대표적인 문제점인데, 상술했듯이 분명히 가입조건이 존재함에도 서류상 가입조건만 쓱 훑어보고 자세한 조사 따위는 하지 않았으면서 세입자에게 손해를 떠맡긴다는 비판점이다.
전세보증보험 가입 후 임대차 계약 만료시점이 지나도 보증금을 반환 받지 못하면, 보증보험 이행 청구를 진행해야 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금을 먼저 돌려 받을 수 있다. 필요한 서류와 자세한 신청 방법은 링크 참조한다 링크
2.8.3. 집주인 사칭 및 전세사기
가장 흔한 경우가 실제 전세금을 받은 사람이 집주인이 아닌 경우인데, 실제로 이런 대담한 수법을 쓸까 싶겠지만 판례상으로는 40년 이상 근절되지 않은 유구한 방법이니 가장 먼저 의심할 필요가 있다. 이 경우에는 집주인이 계약 당사자가 아니게 되어버리므로 세입자만 덤터기를 뒤집어쓰게 된다. 거기에 이 사기에는 공인중개사가 반드시 필수로 껴야 해서 일반 사람들은 눈뜨고 코베이는 사태가 벌어지는데. 전세를 계약할 때는 항상 해당 관청에서 등기를 떼어 집 주인을 명확히 확인하며, 계약 당사자가 서로 본인인지 확인해야 한다. 이 과정이 의외로 많이 생략되어 사기를 당하는 사람이 많다. 복잡해보이는 과정이지만, 해당 관청에 가면 정확히 설명해주고, 인터넷에서도 방법을 쉽게 찾을 수 있으므로 반드시 확인하자.그 외에도 위의 수법과 비슷한 이중 계약. 공인중개사가 세입자에게 전세 계약, 집주인에게는 월세 계약을 하고 전세금을 가로채는 수법이다. 실제 TV매체에서 등장할 만큼 한때 유행했던 사기로 집주인에게 전세금 일부를 월세로 내는 것으로 세입자를 안심시킨다. 집주인 입장에서는 월세가 들어오고 있으니 별 의심하지 않고 있다가 며칠부터 월세가 밀리기 시작한 것을 알고 세입자에게 이 사실을 통보해 세입자도 사기 사실을 알아차리게 된다. 혹은 위임장을 위조해서 전세계약을 하는 경우도 있다.
그리고 대항력의 허점을 이용해서 합법적으로 갈취하는 사례가 나오고 있는데.# 집주인이 설정한 근저당에 대항할 수 있는 대항력은 전입신고 다음날에 된다는 맹점을 이용해서 전입신고 전날에 대출을 땡겨버린 뒤에 부도를 내버리면 전세보증금은 허공에 날려버리게 된다. 그러다보니 계약은 은행 영업이 종료되는 오후 늦은 밤에 하는 것으로 이런 문제를 피할 수 있다.
간혹 등기부등본을 보여주는 경우도 있는데, 그 등기부등본이 위조되었거나 근저당을 설정하기 전에 뽑았을 가능성이 있으므로 반드시 직접 등기부등본을 뽑아서 확인해야 한다. 거기다 신탁회사가 얽힌 경우에는 신탁원부도 확인해야 한다. 또한 집주인이 국세를 체납한 경우도 있기에 계약전 미납국세 열람을 요청하자. 단 열람시 집주인의 동의가 필요하다. 만약 열람 요청을 거부한다면, 전세 계약을 재고할 필요가 있다.
2010년대에는 위조 신분증을 이용한 사기가 적발되기도 했다. 월세계약 과정에서 받은 집주인의 정보로 신분증을 위조하고 집주인 행세를 하여 전세계약을 맺어 전세금을 가로채는 것이다. 이 사기에 피해당한 가구는 100세대를 넘는다. 하지만 피의자들은 이미 전세금으로 받은 40억이나 되는 돈을 다 써버려서 보상받을 길이 없는 상황이다.
위 링크에서 또 다른 사기가 적발되었는데 이번에는 기업형 사기조직으로 주모자를 두어 각 역할이 세분화되어 월세계약 담당, 신분증 위조, 집주인 역할, 중개인 역할로 나누어지고 주모자의 지시대로 움직인다. 또한 신분증 위조뿐만 아니라 위조된 신분증(물론 신분증에 범인의 사진을 붙여놓는다.)으로 은행에서 발급받은 집주인 명의의 통장까지 사용하므로 꼼꼼하게 확인하는 사람들도 그대로 당할 수 밖에 없는 구조라는 것이다.
그리고 2020년대부터는 보증금 지불 능력이 없는 바지 집주인에게 집을 넘긴 다음 자신은 보증금을 먹는 수법이 성행하고 있다.#
심지어 사기꾼들은 서류 위조를 통해 기존 세입자를 엉뚱한 주소로 전출시킨 후 확정일자의 효력을 상실시키거나 전세계약을 월세계약으로 위조한 문서를 대부업체에 제출하여 근저당을 설정하고 차액만큼 대출을 받아내는 치졸한 방법까지 사용하는 등 제도의 앞날에 먹구름이 끼고 있다.#
2.8.4. 집주인 도주, 파산
집주인이 전세금을 가지고 날아버리는 경우이다. 이를테면 집주인이 야반 도주를 한다든가. 자신의 집이 이른바 깡통전세로 집주인이 갭투자를 하다가 경매에 넘어간다던가. 그렇게 흔한 일은 아니지만, 살다보면 별에 별일이 다 있다. 이는 개인적으로 어떻게 할 수 있는 부분이 아니라서 살면서 주인집의 상황을 어느 정도 파악하는 것이 중요하다. 법적 구제책(집주인을 상대로 '지급 명령'을 신청하는 것 등)에 대해서도 일단 돈을 들고 날아버리면 수천만원이 그냥 증발한다. 이런 경우 집이 경매에 부쳐지면 세입자는 당연히 채권자다. 다만 법적 지위에 따라 배당 순위가 달라질 뿐이다.전세자금대출로 전세를 살고 있는 경우에는 문제가 더욱 심각해지는데, 전세 계약이 끝나는 시점에 임차보증금으로 지급된 대출금을 상환하지 않으면 세입자도 순식간에 본의 아니게 신용불량자가 되기 때문이다. 이자에 가산금이 붙는 것과 신용 등급이 내려가는 것은 둘째치고, 수시로 은행 추심원으로부터 전화가 오기 때문에 곧바로 헬게이트가 열린다.
대략적으로 살펴보면 주택임대차보호법상 보호받는 소액임차인이라면 최선순위, 물권 전세권자나 확정일자 및 전입신고를 통해 주택임대차보호법상 우선변제권을 갖춘 임차인은 순위에 따라 배당을 받지만, 전입신고를 하지 않아 임대차보호법의 보호를 받지 못하는 세입자는 일반채권자로서 가장 후순위인 데다가 다른 일반채권자와 나눠 가져야 한다.관련 조항 세입자의 형편이 나쁜 상황에서 집주인이 파산해 버릴 경우 (전세금을 돌려받지 못했기에) 빚을 갚을 수 없게된 세입자도 집주인과 함께 파산해버리는 참사가 일어나기도 한다.
아예 작정하고 전세금을 노리고 사기 치는 경우도 있으니 주의. 특히 원룸이나 다가구주택의 경우 선순위 보증금을 확인할 방법이 없다는 점을 악용하여 전세 제도에 대한 이해도가 낮은 사회초년생을 대상으로 한 원룸촌에서 이러한 사기가 빈발하고 있다. 원광대학교/사건사고 문서의 원광대학교 인근 원룸 전세금 사기 사건 항목으로.[51]
2.8.5. 집 상태로 인한 세입자와 집주인의 갈등
집주인의 트집. 흔히 말하는 드잡이질. 아무래도 전세는 집을 빌리는 개념이다 보니까 집에 대한 손상으로 심하면 법적 분쟁이 일어날 수 있다. 물론 전세입자의 이해 부족으로 집이 손상되어 분쟁이 일어나는 경우도 흔하다.2.8.5.1. 벽에 못을 박지 말 것
이를테면 벽에 못을 박는 것. 건물에 손상을 입히는 행위이므로 전세금에서 차감될 수 있다. 문제는 내가 원인이 아닌 손상도 덤터기를 쓸 수 있다는 것. 역시 수천만 원이 오가는 거래인지라 피를 보기 쉽다. 때문에 입주하기 이전, 벽의 사진을 꼼꼼히 찍어두고, 집주인과 확실한 협의를 보는 것이 좋다. 이 사진은 차후 집에 관한 법적 분란이 있을시 집의 상태에 대한 증거로 제출될 수 있다는 증명서를 차입자와 세입자가 같이 서명하여 보관한다든지 하는 경우. 변호사를 이용한 공증도 가능하지만, 정말 억 단위로 오가는 전세가 아니라면야...이 문제는 제법 민감한 사항이 될 수 있으므로 자기집이 아니라면 절대 못을 박지 말고, 어지간하면 불로 녹여서 붙이는 벽걸이를 써라.[52] 그건 떼낸 다음 도배를 새로 하면 집에 아무런 손상이 가지 않아서 요긴하다. 도배를 주인이 해주는가, 세입자가 하는가는 지역에 따라 다르다. 전세 공급이 수요보다 많은 지역에서는 주인이 도배를 해주는 경우가 있지만, 전세 수요가 공급보다 높은 지역은 세입자가 하고 들어가는 경우가 많다. 수도권에서는 부동산에 확인해보면 대체로 월세는 주인이, 전세는 세입자가 하는거라는 안내를 많이 듣게 된다.
어지간하면 못을 박지 말자. 꼭 벽걸이 TV가 보고 싶거나, 못을 박아야 할 만큼 무거운 물건을 걸어야 한다면 벽걸이TV를 걸 수 있는 가구를 사용하든가,[53] 아니면 최소한 주인한테 전화로 미리 물어보기라도 하면 손해 볼 일은 없다. 못 박는 행위를 언급하는 것은 이로 인한 분쟁이 가장 많기 때문이다. 실제 많은 사람들이 '못 하나 박는 것쯤이야' 라고 생각하지만, 그렇지 않다. 벽에 구멍을 내게 되면 콘크리트 벽의 강도에도 좋지 않은 영향을 줘 건물에 미치는 손상이 의외로 크기 때문이다. 요즘은 허락 없이 못 박으면 안 된다는 거 아는 사람이 많아지긴 했지만 여전히 최다 분쟁 1위 요소다. 애초에 전세는 남의 집을 빌리는 것이라는 것을 항상 명심해야 한다.
물론 인테리어가 되지 않은 대신 저렴하게 나온 집이라면, 집주인이 쿨하게 마음껏 못 박으라고 하는 경우도 있다(...) 다만 이 경우는 자잘한 하자에 대해서 임차인이 책임져야 하는 경우가 많다. 결국 일장일단이 있는 셈.
2.8.6. 계약 연장 시 복비 부담
해당 기사2.8.7. 갑자기 세입자가 집을 나가야 할 때
나가기 전에 집을 나간다는 사실을 통보하자. 전세금은 집주인에게도 큰 돈이다. 계약 완료로 나가는 거야 상관 없겠지만, 자신이 도중에 나가는 경우엔[54] 집주인 역시 생각지도 못한 큰 지출이 생기는 것이다. 이 경우 세입자가 위약금을 지불해버리면(물론 현금으로 주는 것이 아닌, 전세 보증금에서 까고 받는다. 즉 전세보증금에서 까겠다는 의사표시만 하면 위약금 지불했다고 인정받는 것.) 세입자가 슈퍼 갑이 되어버린다. 전세금의 반환은 법적으로 보장되어있기 때문. 오히려 을인 집주인이 급해진다.적어도 한 달, 아무리 급해도 2주일 전에는 말해두자. 이 정도 기간이 있어야 집주인이 또 다른 전세 세입수요자(제3자)와 계약하여 받은 전세금으로 원 전세금을 갚는 등의 방법을 사용할 수 있기 때문이다. 생각지도 못한 수억 원(서울 평균 전세가 실거래가는 대략 10억 원 내외이다. 전세 위약금 20%까도 최소 3억 원은 집주인이 융통해야 한다)의 돈은 융통하기 매우 힘든 큰 돈이다. 위약금 까고 나가버리는 전세 세입자가 나오면 집주인은 전세차 빼준다고 꽤 큰돈의 단기대출(만기 1년 이내)을 껴야 하는 경우가 많다.
계약이 만료되기 전이므로 새로운 임차인을 구해서 이사를 가야하고, 이 때 공인중개보수는 갑자기 전세를 나가는 쪽에서 부담하는 것이 관행이다. 계약기간을 채우지 못하고 이사를 간다고 해서 세입자가 중개보수를 부담할 법적인 의무는 없지만 전세 계약 만료 전 이사는 계약 해지를 의미하고, 해지는 당사자간의 합의가 이뤄져야한다. 그렇지 않으면 전세 보증금 반환에 차질이 생길수 있다. 전세계약기간이 만료되지 않았다면 집주인(임대인) 역시 계약기간 종료시까지 보증금을 돌려줄 법적 의무가 없다. 또한 세입자는 계약기간 만료전에는 전세보증금반환청구소송도 제기 할 수 없다. 이사날에 전세 보증금을 돌려받지 못하는 불상사가 생길 수 있다. 결국 세입자가 전세 계약 기간 중 해지하고 보증금을 돌려받고 나오려면 결국 집주인과 잘 협의를 하는 것이 최선이다. 그래서 계약 만료 전 이사를 합의하는 조건으로 집주인이 내야 할 중개수수료를 세입자가 부담하는 관행이 된 것이다. 반대로 전세 계약이 정상적으로 만료되었다면 중개수수료는 당연히 집주인이 부담해야 한다. 참고로 전세계약 묵시적 갱신 연장 상태 중 이사를 가게 된다면, 중개수수료는 집주인이 부담해야 하는데 다만 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 이후 효력이 발생하므로 전세보증금도 해지효력이 발생하는 시점에 돌려 받을 수 있다.#
2.8.8. 집이 고장났다면?
민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다.
민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
민법 제623조(임대인의 의무) 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.
살다 보면 집이 고장나는 경우가 있다. 임대차보호법에 의해 보호받는 일반적인 전세 거래는 월세 거래와 동일하게 통상적인 수선 유지의 의무가 있다. 물론 불가항력적이고 심대한 파손(예를 들어 큰 지진이나 태풍 때문에 파손이 심한 상태)의 경우는 집주인이 수선할 의무를 지게 된다. 한편 물권적 전세권을 등기한 경우에는 모든 수선 의무가 세입자에게 주어진다. 심지어 홍수나 산사태 등의 자연재해에 의한 파손의 경우에도 세입자에게 수선의무가 주어진다.
신축한지 5년 이내의 아파트라면 이야기가 약간 다른데, 아파트는 하자에 대한 AS 책임을 아파트 건설사가 일정 기간 지게 된다. 그 기한이 보통 5년이다. 이런 아파트는 AS 사무실을 아파트 내에 설치해 두기 때문에 세입자 잘못도 아닌데 집에 파손이 생겼다면 AS 사무실에 연락해서 수리를 받으면 된다. 물론 그 전에 집주인의 허락을 받아야 하지만 건설사에서 무상으로 수리해 준다는데 거절할 집주인은 거의 없다. 그냥 AS 사무실에 연락해서 수리받으라고 세입자에게 위임하는 집주인도 많다.
2.9. 전세와 월세의 비교
전세 제도는 월세의 대체재로 세입자의 입장에서는 매달 고정 비용이 지출되는 월세보다 유리하다. 전세 제도 때문에 대한민국, 특히 수도권의 주거지 렌트 비용은 인구밀도와 경제 수준이 비슷한 타국에 비해서 크게 저렴하지만 전세가 줄어들면서 월세가 상승할 것이라는 전망이 현실적이다.전세가 월세로 전환되니 월세 공급이 늘어나 월세값이 내릴 것이라는 전망도 있는데 이에 대해서는 두 가지 의견이 있다.
- 전세와 월세는 다른 게 아니라 임대료다. 이미 임대료는 수요와 공급의 법칙에 의해서 결정되어 있어서 전세가 줄어든다고 해서 월세가 오르지 않는다. 전세가 없어지는 것은 전세라는 특수한 지불방식이 없어지는 것이지 주택의 공급과 수요에는 아무런 영향이 없다. 즉 전세의 사라짐은 월세와 무관하다고 봐야한다. 거기에 사자마자 몇년 내로 가치가 급격하게 하락하는 자동차 등과는 다르게 주택은 감가상각이 매우 느린 재화로, 심지어 감가상각되는 정도가 인플레이션보다도 낮아 오히려 대부분 가치의 평가절상이 일어나는 재화이다. 즉 전세가 줄고 월세가 늘어난다는 말은 다시 말하자면 '기존 전세로 임대했던 집을 월세로 임대한다'는 말이 되는 것이다. 재건축에 들어가는 집, 거래의 대상이 되는 집을 제외하면[55] 전세와 월세의 교환비는 거의 1:1에 수렴하게 된다. 전세가 멸종하면? 그 기존의 전세집은 결국 다 월세로 전환되고, 그러면 새로 월세 시장에 뛰어든 기존 전세 집은 나름대로의 가격경쟁을 하게 된다. 게다가 집은 대체재가 거의 없다는 문제도 있지만, 기업들도 무턱대고 찍어내기 힘들 정도로 가격이 비싸 개별 공급자가 많으며[56] 일단 만들어 놓으면 세금, 관리금 등의 필수적 고정 유지비가 들어가게 되고, 철거에도 큰 돈이 들어가며, 매각도 그리 쉽게 되지 않는[57] 재화라는 특징이 있다. 게다가 사람이 들어가 살 때보다 방치될 때가 집은 더 크게 파손된다.[58] 즉 잉여 주택이 남는 사람은 한시바삐 임대해 버리는 것이 방치에 비해 몇 배는 낫다는 말이 된다. 그렇기에 월세라도 빨리 들이고 싶어하는 사람들이 많아지는건 당연지사고, 전세가 멸종되면 월세 공급자가 계속해서 시장에 들어온다는 말이 되니 전세가 멸종한다 해서 월세가 폭등할 것이라고 보기는 어렵다. 또한 전세가 모두 사라지고 월세만 남게 되면 월세에서 다시 경쟁이 일어난다. 알다시피 2014년 전국 주택보급률은 이미 2009년에 100%를 넘겨 2013년 기준으로 102.7%에 이른다.[59][60] 거기다 정부는 전월세 폭등 해결을 위해 주택보급율을 계속해서 늘려간다는 방침이어서 최종적으로는 2025년 기준 107~110%까지 이를 것으로 전망된다. 어차피 전세가 전부 사라지고 월세만 남게 된다고 해도 집을 구하는 사람은 그대로다. 아니 오히려 줄어들고 있는 것이 사실이다. 이처럼 주택공급이 초과된 상태에서 마냥 가격이 이전보다 오를 것이라고 보장할 수 없다.
- 전세가 월세로 전환되는 것은 갑자기 월세 공급이 느는 것이 아니라 월세 가격 상승을 막던 훨씬 저렴한 대체재인 전세가 사라지고 그만큼 월세가 늘어나는 것이다. 즉, 전세가 완전 멸종해버리면 그 다음에 나올 것은 월세 상승뿐이다. 전세에 있던 사람들이 일시에 월세로 들어와야 하니까. 그 이유는 전세는 집값상승이 멈추고 이자율이 바닥일 때에는 성립이 안 되는 저렴한 임대 방식이기 때문이다. 그럼에도 전세가 남아있는 이유는 집주인들의 마음이 착해서가 아니라 레버리지를 통해 시세차익을 얻기 위함이었기 때문이다. 즉, 전세가 사라진다는 것은 단순한 대체재가 사라지는 것이 아니라, 이자율이 높고 집값이 미친듯이 뛰는 한국에만 존재하는 기형적인 대체재가 사라지는 것을 의미하며, 단순히 지불방식의 차이로만 이해할 수는 없다. 만약 전세가 시세 차익의 수단이 아닌 임대수익을 추구하기 위한 임대 방식이었다면 1의 논리는 맞을 수도 있지만 그렇지 않은 상황에서는 적절하지 않다. 또한 전세값이 수년씩 동결된다는 얘기는 전세값이 폭등하고 있는 수도권에서는 전혀 맞지 않는 얘기다. 또한 월세에서는 위에서 든 고정비용, 세금 등은 대부분 세입자에게 전가되는 것이 상식이다. 전세가 사라지면 월세끼리 경쟁하는 것은 당연한 사실이나 훨씬 저렴한 대체재인 전세와 경쟁하는 상황보다는 훨씬 가격이 높아질 수밖에 없다. 주택보급률 관련해서도 100%가 훨씬 넘어가고 미분양 아파트가 다량 존재하는 상황에서도 임대료는 계속해서 증가하는 현실을 간과하긴 어렵다. 실제로 대한민국 서울의 소득대비 월세 가격은 인구밀도가 낮은 다른 대도시에 비하여 매우 낮은 편이다.[61][62] 한국만 간단하게 얘기하자면 대한민국 수도권과 비슷한 인구밀도를 가진 도시의 가구소득 대비 임대료를 보면 된다. 전세계에서 서울과 비슷한 수준의 인구밀도를 가진 도시 중 서울보다 월 임대료가 낮은 국가는 매우 드물다. 한국 인구의 절반이자, 소득 수준도 한국에 떨어지는 대만의 타이베이만 해도 이미 한국 서울의 지가(평당가)를 초월한 상태[63]다.
다만 월세 비용만을 비교할 경우 함정이 있는데 타 국가의 월세계약 보증금은 일반적으로 월세의 1~3개월 분량이다. 전세가 사라져가는 근본적 원인과 동일하게 월세 미납이나 파손 및 수리를 위한 충당금 이외에 보증금을 더 올려받아봤자 쓸모가 없기 때문. 월 50만 원짜리 임대라면 보증금은 일반적으로 100만 원인 셈. 보증금 2천에 월 40인 월세는 보증금 100에 월 50인 경우와 마찬가지이므로 외국의 월세 비용이 좀 더 비싸보이는 착시현상이 일어나는 것이다. 한국식으로 보증금 수천만 원에 월 수십만 원의 월세는 수십~수백배의 보증금을 받는 건 엄밀하게 구분하면 반전세에 해당한다.
전세는 인구가 급증하고 도시집중화가 급속도로 진행되면서, 주택 가격이 무한정 상승할 것으로 기대되고, 금리도 상당히 높은 고도 성장 모형에서만 존재할 수 있는 여지가 있다. 인구 증가가 정체되어있거나, 도시로의 인구 유입이 거의 없거나, 다세대 주택(아파트)의 대량 공급으로 주택이 남아돌아서 집값이 거의 상승하지 않거나, 오히려 떨어질 가능성이 있는 경우 전세 제도는 존재하기 어렵다.
또다른 문제는 전세의 폭등으로 인해 전세에서 월세로 전환하는 물량의 월세까지 폭등하는 사태가 벌어지고 있는 것이 현실이다. 전월세전환률이 법으로 규정이 되어 있지만 주변 시세에 따라 집주인 마음대로 설정하고 있다는 게 문제. 정치권 일각에서는 이 문제에 대해 전월세 전환률을 낮추고 대신 금리변동에 따라 변환시킬 수 있도록 개정을 추진 중이지만 아직도 법률 심의조차 거치지 못하고 있다.
또한 기업 주도의 임대 사업이 월세 중심으로 진행될 예정이기 때문에 가계 소득에서 주택임대료가 차지하는 비율은 수도권 기준으로 미국, 중국과 같이 1/2에서 1/3 수준까지 오를 가능성이 높다.
다만 위 서술에서 유럽권의 사례는 배제하고 있는데, 유럽권은 전세 제도가 없고 대부분이 월세이긴 하지만, 비중이 낮은 국가는 20~30%, 높은 국가는 70~80% 가량이 공공임대주택으로 구성되어 있기 때문이다. 주로 동유럽과 북유럽에 해당하는 일부 유럽 국가들은 자본주의를 받아들이긴 하되 일부 분야(주로 공공 분야와 의식주와 같은 필수생계분야)의 경우에는 한국의 쌀 시장[64]처럼 자유시장경제를 도입하지 않거나 형식적으로만 도입하고 실질적으로는 관치 계획경제로 돌아가는 식이라 한국으로 치면 중산층들도 그냥 LH 영구임대아파트 들어가서 살 수 있게끔 정책이 되어 있고 실제로도 그렇다. 이 경우 장점은 한국과 달리 전세사기나 집주인 횡포 등의 주거용 부동산 문제가 아예 없고, 저렴한 임대료로 거주할 수 있다는 것이지만, 단점은 원하는 시기에 원하는 곳으로 이사하기가 어렵다는 것이 있다. (이사를 가려면 정부에다 사유와 희망지역을 적어서 신청을 해야 되고 빈 자리가 나거나 해당 지역에 살고있는 다른 사람들 중 본인 거주지로의 전입희망자가 생기면 새로 배정받는 방식이다. 즉, 정부의 중재하에 이뤄지는 집 교환.) 즉, 주거 이전의 자유가 일정부분 제한된다.
물론 이런 나라에서도 돈이 아주 많으면 민간 주택시장 물건을 매수나 임차하면 자유롭게 되지만 그런 물건이 소수라서 어지간한 중산층조차 꿈을 못 꿀 정도로 거래가격과 관련 세금이 정말정말 비싸다. 사실 엄밀히 말하면 이 부분은 유럽식 공영임대 제도를 시행하는 나라더라도, 나라에 따라 조금씩 상황이 다른 부분이고, 공공주택 30% 민간시장 70%로 구성되어 있는 나라들도 있다. 근데 이 정도만 되어도 한국 기준에서는 공공임대 비중이 극단적으로 높은 편인거다.
유럽식 공영주택 시스템은 주거비용을 사실상 들이지 않고서도 양질의 주거가 제공된다는 장점도 아주아주 강력하지만 주거이전의 자유가 일정부분 제한되는 단점도 만만치 않다. 특히 해당국가 국민들이 가장 불만을 가지는 부분이, 노동시장(직업시장)은 한국처럼 원하는 직장을 능력껏 찾아가는 식이지만 집은 일부 소수의
아무튼 결론은 미국/중국/서유럽과 달리 예외적으로 동유럽과 북유럽 일부 국가는 전세 제도 없이도 매우 저렴한 월세가를 유지하고 있는 대신 거주이전의 자유가 일정부분 희생된다는 것이다.
2.10. 애프터 리빙
일부 미분양이 있는 아파트에 2년 살아보고 결정하라는 이른바 '건설사 전세'라면서 분양하는 경우가 있는데, 사실 정확히 말하자면 '환매조건부 분양'이다. 분양가의 20%를 내고 자기 이름으로 등기를 받은 뒤 자기 이름으로 은행 대출을 받아 입주한다. 다만, 대출이자는 건설사에서 내준다.2년 살아 보니 마음에 들면야 상관 없지만, 마음에 들지 않는 경우가 문제이다. 2년 뒤 건설사가 다시 사주면 좋겠지만, 이렇게까지 판 건설사들이 내줄 돈이 있을 리가 없다는 게 문제이다. 결국 입주자들은 자기 마음에도 들지 않는 집에서 그대로 살아야 한다. 물론 분양가의 80%에 해당하는 대출금을 떠맡는 것은 당연한 일이고, 건설사가 대신 내주던 대출이자 마저 자신들이 내야 한다.
심지어 이렇게 계약한 이후, 건설사가 파산하고 입주자는 보증금까지 날린 채 쫒겨나는 사태가 발생하기도 한다. 애프터 리빙 문제점 비판 기사
2.11. 해외의 유사 사례
한국에만 있는 제도로 많이 알고 있지만, 유사한 제도가 없는건 아니다. UN-해비타트(HABITAT)는 2003년 보고서에서 이들 제도를 '보증금을 맡기고 월세 없이 거주하는 계약 형태'로 보고 있다.다른 국가들이라고 해서 전세 제도 같은 형태를 딱히 불법으로 규정하지는 않기 때문에 해외에서도 임대인과 임차인 간의 합의만 있으면 못할 것은 없다. 다만 대개 임차인은 전세금 수준의 거액이 수중에 있으면 모기지로 집을 산다. 임대인 입장에서도 보증금을 직접 받기 어려운 경우가 많아 전세의 메리트가 없다. 무엇보다 보편적인 제도가 없기 때문에 서로에게 생소하고 부동산 중개나 관련 인프라 등이 부실하다. 따라서 사문화되었거나 말그대로 '불법'은 아니다 정도지 국가 전체에서 일반적인 계약 형태로 광범위하게 출현하는 나라는 오직 한국뿐이다. 일례로 볼리비아의 안티크레티코는 전체 주거 계약 중 5% 미만에 불과하다. 즉, 다른 나라에서는 한국과 달리 보편적인 계약 형태는 아니다.
한국이 전세제도라는 계약관행을 유지하는데 있어 전세계 유일하다고 할 수 있는 점은 이 전세라는 제도를 임차인과 임대인간의 사적 계약이 아니라 중간에 정부의 통제하에 있는 은행을 통해 사실상 정부가 보증을 서서 전세의 핵심인 전세자금의 대출을 일반적인 가계대출과는 다른 방식과 이자율,신용체계를 적용해 무주택자에게 제공하여, 국가가 간접적으로 주택시장에 개입하고 관리하는 것이다.
유사한 제도는 아래와 같다.
- 인도의 거비(girvi), 보기(bogey)
- 스페인과 그 영향을 받은 아르헨티나, 볼리비아(안티크레티코)
- 프랑스, 미국 루이지애나 주 등
- 스웨덴에도 일부 협동조합 형태로 운영되는 주택에서 부스타즈랫(Bostadsrätt-전세권이라는 의미)이라는 이와 비슷한 제도가 있지만, 이는 한국과 볼리비아의 전세 제도와는 다르게 협동조합에 대한 출자금 성격이고, 정해진 임대기간도 없이 무기한 거주할 수 있다는 차이점이 있다.#
- 유튜브 별다리연구소에서 밝힌 바에 따르면, 모로코나 이란에도 전세제도가 존재한다고 한다.
볼리비아의 안티크레티코는 안티크레시스(antichresis)의 스페인어다. 스페인을 통해 전파된 것으로 추정된다. 안티크레티코는 한국과 큰 틀은 비슷하다. 전세금을 내고 2년의 계약 기간 동안 월세 없이 거주한다. 계약이 종료되면 임대인(주택 소유자)이 임차인(세입자)에게 전세금을 반환한다. 매매가 대비 전세가 비율은 25~40%로 한국보다 낮은 편이다. 볼리비아에서 안티크레티코를 활용하는 비율은 3.5%로 한국의 전세계약 비율 21.7%에 비해 훨씬 낮다.안티크레티코란 무엇인가 출처 : 전세의 역사와 한국과 볼리비아의 전세 제도 비교 분석, 김진유, 국토 연구 제85권 한국 전세보다 나은 점은, 볼리비아에서는 이 안티크레티코를 개인간 대출로 인식해서, 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 돈을 돌려주지 않으면, 주택 소유권이 임차인에게 넘어간다는 것이다. 인도 역시 보증금을 돌려주지 못하면 집이 임차인한테 넘어간다.
이란에는 란(Rahn)이라는 특이한 임대 시스템이 있는데, 이 시스템에서는 세입자가 집주인에게 상당한 금액을 "대여"하며 때로는 적당한 월세를 내기도 한다. 집주인은 그 돈을 무이자 대출(연이율이 20% 안팎일 때 귀중한 상품)으로 사용하고 약정된 기간 후에 돌려준다. [65]
2.12. 관련 문서
3. 교통에서의 전세
3.1. 전세버스
해당 항목을 참조. 전세버스를 영어로 charter bus라고 한다.3.2. 전세열차
새마을, 무궁화호의 행선판중에 "단체 관광열차"라고 쓰여진게 바로 이 열차이다.3.3. 전세기
항공업계에서의 전세편(차터)은 이것을 의미한다.3.4. 전세 선박
차터 선박은 화물 선사에서 운영하며, 화물의 대량수송이나 긴급수송시에 편성된다.[1] 국립국어원에서는 국어순화에 따라 전세(專貰)로 대체하여 사용하도록 하고 있다. 이전에는 '대절'이 전세로 대체되어 잘 쓰이지 않는다는 식의 서술이 있었는데, 가령 단체관광 등의 목적으로 버스를 빌리는 경우 '버스를 대절한다'라고 하지 '버스를 전세낸다'라고는 잘 쓰지 않는다. 다만 그렇게 대절한 버스는 '전세버스'라고 칭하는 것이 일반적이다.[2] 그래서 전세버스, 버스를 대절하다 등으로 종종 쓰인다.[3] 그렇기 때문에 재산공개대상 공직자가 집을 사서 전세를 놓고 있을 경우 전세금은 채무란에 기재된다. 본인이 전세권자인 경우 건물 대분류에 소분류는 '아파트(전세권)'과 같이 소분류를 설정해 기재한다.[4] 18세기 청나라에서는 궁정에서 일하던 서양인 천주교 수사가 북경 완평현에서 팔기군의 토지를 불법으로 담보잡고 초장기 대출을 해줘서 공론화가 되었으나 건륭제가 특별히 적법성을 인정하고 대출 조기상환마저 금지하여 서양인 수사의 손을 들어줬다는 기록이 있다. 비록 오늘날 대한민국과는 법률용어가 판이하게 달랐으나, 토지(와 토지 이용권 및 창출되는 수익)을 담보잡고 목돈을 빌려주는 형태는 전세의 원리와 정확히 같다. 문제는 이게 2~3년 수준이 아니라 수십년 단위의 초장기 대출이었다는 점. 행정 전산화라는 개념이 없는데 만기는 반세기 이상 엄청나게 오래 이어진 이런 계약은 당연히 원 소유주에게조차 망각되었고, 결국 고스란히 북경 천주교회의 소유로 굳어졌다. 이 일을 보면 과거 중국에서는 탈세나 불법 매매 등의 목적으로 행해지는 편법으로 간주되어 처벌의 대상이었던 것으로 보인다. 자초지종에 대해서는 주세페 카스틸리오네 문서로.[5] 전당포가 여기서 유래했다.[6] 그 외에 대만에는 전세권과 유사한 제도로 '전권'이 있다. 조상으로부터 물려받은 재산을 매각함이 조상을 욕보이는 것이라 생각한 중국문화로 인해 매각 대신 전당잡히는 것이다. 전당으로부터 전세권이 유래했다 보는 견해와 상통한다.[7] 비슷한 시기에 아시아의 네 마리 용으로 손꼽히는 싱가포르와 홍콩에서는 공공주택을 대규모로 건설해놓았지만, 한국과 대만은 이에 뒤쳐져있는 편이다.[8] 전세제도 시초는 고려 시대로 거슬러 올라가기도 한다. 북한에도 '전세'라는 단어가 있으며, 1990년대에 고난의 행군으로 국가 단위의 무상임대주택 공급 제도가 붕괴된 이후로 집이 있는 가정에서 집 없는 사람에게 방을 세놓으며 전월세비를 받는 것이 일반적인 풍경이다.[9] 계모임이 발달한것과도 맥락을 같이 한다. 그리고 1980년대 이전에는 대기업들도 사채를 동원하는 것이 당연시되었고 1972년 사채동결조치 이전에는 사채가 대표적인 투자수단이었다;[10] 1기 신도시인 분당과 일산, 중동, 평촌, 산본[11] 이 같은 주택 물량공세 속도전은 큰 부작용 역시 낳았다. 한꺼번에 너무 많은 공사가 이뤄지다 보니 건설자재 품귀 현상이 빚어졌고, 각 공사장에서 충분한 품질검사 없이 아무 자재나 끌어쓰는 사태가 벌어진 것이다. 1991년 이른바 불량레미콘, 바닷모래, 불량 철근 파문이 대표적인 사례였다. 이 탓에 일부 신도시에서는 이미 완공된 아파트를 헐고 다시 짓는 어이없는 소동이 벌어지기도 했다.#[12] 국민주택기금 업무편람(국토교통부, 2015)에 따르면 전세자금대출 실적은 2005년 15,242억에서 2014년에는 72,121억원으로 증가하였다.#[13] 이명박 대통령-오세훈시장 콤비 시절이 가장 예술적으로 이런 이주 수요 분산을 잘 조정했다는 평이다.[14] 특히 소득에 비해 주택가격 수준이 높은 서울에 이런 경우가 많이 나타났다.[15] 그러나 전세가 소멸할 가능성은 없다고 보는 의견에 따르면 전세가 사라진다는 것은 한국의 모든 임대인이 현재 전세보증금을 전부 변제한다는 것을 전제로 하는데, 2021년 3월을 기준으로 5대 은행(국민, 신한, 하나, 우리, 농협)의 전세보증금대출의 대출 총액만 109조9006억 원으로, 이 대출 규모만으로도 대한민국 1년 예산의 20%가량이다. 대출이 아닌 전세, 즉 자기 돈으로 전세보증금의 전체 규모는 제대로 추산조차 되지 않고 있다. 109조9천억 원 + a에 해당하는 어마어마한 돈을 임대인이 전부 디레버리징(기존의 채권자인 임차인에게 전세보증금을 갚아버리고, 임대인 자신이 그 부채를 부담하게 되는 것을 의미한다)한다는 것은 그야말로 꿈만 같은 이야기다. 뿐만 아니라, 전세를 월세로 전환하면 임대인이 취득하는 차임이 소득으로 잡히게 되며, 그로 인한 세부담을 피하기 위해서라도 전세제도는 유지될 수밖에 없을 것이다.[16] 물론 북한도 전후기에 지었던 집들이 10평 내외 정도였고, 출산율이 6명대 후반에 달했을 정도로 다산을 하는것이 기본적인 사회미덕인 시대라 좁은 공간에 복적하게 살았던것은 매한가지이지만, 어쨌든 임대료와 관리비만 내면 되면, 해결되었다는것은 큰 장점이었다.[17] 2008년 세계금융위기 직전에 한국의 기준금리가 5.25%까지 상승한 적이 있으나 역시 20세기에 비해서는 많이 낮다.[18] 거기에 형식적이라도 은행의 대출심사를 통과했다는 사실 자체도 주효하게 작용한다.[19] 각종 일반 소모품(형광등, 빌트인 가전의 필터 등의 소모품)은 임차인이 부담하는 것을 말한다. 월세는 대부분 임대인이 소모품도 부담하는 편이며, 반전세인 경우에는 몇 회까지는 임대인이 부담하고 몇 회부터는 임차인이 부담한다는 식의 합의를 하고 계약을 하는 편이다.[20] 2022년 8월 법정 전월세 전환율은 4.25%로 규정되어 있으나, 이는 계약갱신청구권 사용 이외에는 강제성이 없는 선언적인 수치에 불과하다. 주택시장에서의 실질 전월세 전환율은 6% 전후이며, 지역에 따라서는 8%를 초과하기도 한다. #[21] 2021년 하반기에 정부에서 전세자금대출에 DSR 기준을 적용하여 사실상 재테크 수단으로서의 전세자금대출을 규제하려 했으나 여론의 역풍을 맞았고, 전세자금대출은 DSR이 적용되는 대출에 빠지게 되었다. 첨언하면 당시 문재인 정부의 정책관은 임대 실수요자가 아닌 재테크 수단으로서의 전세자금대출이 집값 상승을 부추기는 원인이라는 이론을 그 배경으로 하고 있었기에, (이것이 논쟁의 영역인 것은 별론으로 하고) 결국 정부의 생각으로는 집값을 잡기 위한 일환으로 접근했던 것인데, 실수요자 역시 전세가 월세에 대한 부담을 줄이고, 자산형성 기능을 수행하고 있다는 부분에 대한 사회적 공감대가 높은 것을 확인하게 된 것이다.[22] 미국의 인비테이션홈즈, 일본의 미쓰이부동산 등과 같은 기업형 임대사업 기업들이 많다.[23] 통계적으로 한국은 다른 나라보다 가계부채가 많은데 한국의 가계부채 대부분은 주택담보대출이다(2011년 기준 대한민국 가계부채 총액의 약 절반이 주택담보대출). 다른 나라와 비교해 GDP 대비 가계대출 비율이 매우 높게 나타나는 것은 한국인들이 다른 나라 사람들에 비해 더 탐욕스럽거나 위험선호적이어서 대출을 많이 받는다기 보다는 구조적 특성 때문이라는 분석이 있다. 그 하나가 다른 나라들은, 개인 집주인이 없지는 않지만 임대용 주택을 대부분 기업형 임대사업을 하는 기업들이 짓거나 구입하는 반면 한국은 대부분 개인(가계)이 주택을 임대놓기 때문이라는 것이다.[24] 물론 전세는 물론 월세에서조차도 보증금이 적다고는 볼 수 없다. 외국은 서너달 분량의 월세에 불과하다며 한국의 보증금이 터무니없이 높다는 비판도 심심찮게 나온다. 허나 어쨌든 한국에서도 보증금을 일시불로 반환하는 임대인의 입장에서는 같은 시장이면 전세보다는 월세에서 보증금을 현금으로 마련하기가 더 쉬우므로 정도의 차이만 있을 뿐 부담이 덜한 것이 사실이다. 그리고 외국의 월세 서너달치는 실제로는 한국의 월세에다 0 하나를 더 붙인 월세의 서너달치라는 점 또한 감안할 필요는 있다.(...)[25] 이는 오피스텔 및 빌라 시장에 한정한다면 이미 상당히 진행되고 있는 사항이다. 만약 이런 현상이 아파트 시장에서까지 벌어진다면, 아파트의 월세가 (사실 지금도 아파트 월세 시세는 서민들의 현금흐름으로 감당 못할만큼 높지만) 오피스텔이나 다세대주택, 다가구주택 월세에 비해 낮을리가 있겠는가?[26] 현재는 평균 103만원이다[27] 반전세가 아닌, 순수한 의미의 월세 보증금. 월세의 1배~6배, 많게는 10배 이상 정도의 금액이다.[28] 2022년 초에는 오히려 임대차 3법 계약갱신청구권 갱신주기를 근거로 하반기 전세가가 폭등하는 전세대란을 걱정하는 전문가들이 흔했으나, 연방준비제도가 물가를 잡기 위해 광기어린 금리인상 정책을 1년 내내 단행하면서 집주인이 (전세자금대출의 고금리 대신 월세를 선호하기 시작한) 신규 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 전세보증금을 못 돌려주거나 돌려주기 위해 부동산 급매 및 투매에 나서는 역전세대란이 터지기 시작했다. 그 결과 부동산 실거래가는 1년 내내 폭락일로를 걸었다.[29] 집값이 하락하면서 전세가 같이 하락할 가능성이 컸고, 집주인들은 소위 말하는 역전세를 두려워하여 월세를 놓으려 했기 때문이다. 즉 전세의 공급이 줄곧 줄어들 가능성이 있었던 것.[30] 갭투자로 집값상승을 부추기거나, 전세보증금을 매개로 한 사기의 발생 등[31] 정부의 의지나 능력 여부를 떠나서, LH 등의 공급기능을 수행하는 기관에서 의사결정과정에 따라 임대주택을 지어 공급하는 것에 비해 개인이 집을 전세로 내놓는 것이 당연히 빠를 수 밖에 없다. 그리고 정부기관은 정책적 성과를 위해 얼마의 세대를 공급할 수 있느냐는 수치에 주목하려는 경향이 강하기 때문에, 싸게 여러 세대를 공급하려는 성향이 강하다는 것. 때문에 실제로 공공임대주택은 민간 임대시장의 인기 평형인 59m²나 84m²와 같은 형태가 아닌 주로 55m² 이하로 공급해왔다. 다른 요소들이 있지만 신혼희망타운이 크게 인기 없는 이유도 적은 평형(대부분 55m² 이하) 그것도 그런 평형이 시장에서 필요로 하는 평형이 아니기 때문인 부분이 크다. 즉 공공영역이 그 자체로 가진 성격으로 민간에 비해 시장 요구에 맞춘 형태의 주택을 신속하게 공급하기 어려운 문제가 있다.[32] 특히 급하게 제정 및 통과되었던 임대차3법도 정부의 의도와 달리, 한 아파트 단지에 전세가가 3중으로 형성되는 등의 전세 시장에 큰 혼란과 난맥상을 초래하면서, 이후 정권연장의 타격을 입힌 요인 중 하나로 평가받았다. 때문에 전세 시장에의 정부 개입 실패 선례로 남게되어 이후 정부들은 성향을 막론하고 전세 시장을 건드리는 것에 두려움을 가질 수 밖에 없게 된 상황.[33] 임대차 계약이 성립하기 위해서는 차임의 액수, 지급 시기 등에 관한 합의가 있어야 하는데, 차임의 지급에 관한 합의가 인정되지 않는 경우에는 임대차 계약이 성립하지 않은 것이 되며, 그러한 계약은 사용대차 계약으로 본다. 이러한 개념정의에 따르면 전세 계약은 임대차 계약이 아닌 것인가? 결론부터 말하자면 그렇지 않다. 대법원 판례는 전세 계약에서는 보증금에 대한 이자 상당액이 임대차 계약의 임료에 해당한다고 보고 있다.[34] 등기 절차(뿐만 아니라 모든 형태의 부동산의 거래)에는 상당한 법률적 전문 지식이 요구되는데, 한국에서는 '복덕방' 또는 '공인중개사'라고 알려져있는 독특한 형태의 직역군이 부동산 중개시장을 독점하고 있음에도 불구하고 등기에 필요한 서비스를 제공해주지 못하고 있다는 점이 그 원인으로 지목되고 있다. 등기 서류 작성의 대리, 대행은 법무사와 변호사 직역에만 허용되고 있기 때문이다.[35] 한국도 엄벌주의이기는 하지만 문제는 미국에 비하면 사기친 금액에 비해 낮다고 대중들이 그리 받아들이기 때문이다. 어느 한 법조인 유튜버는 "생각해보라 수십억대 사기를 치고 은닉에 성공할 경우 정부는 재산압류도 못 하고 감옥에 가둔다. 문제는 징역이 10년 선고될 경우 사기범은 '1년 연봉 몇억이다' 라는 생각을 가지며 즐겁게 받아들인다."라고 지적할 정도이다.[36] 2011년부터 등기사항전부증명서로 이름이 바뀌었지만 여전히 등기부등본이라고들 부른다.[37] 전세권 설정 등기는 집주인의 동의가 있어야 하고 등기 비용도 비싸다.[38] 참고로 ‘전세권 설정등기를 하지 않는 일반적인 전세’와 ‘등기부등본에 등기설정한 전세’는 각각 채권으로서의 전세, 물권으로서의 전세로 차이가 난다. 전세권 설정 등기를 하면 설정 등기 후 만약 기타 사유로 부동산을 점유할 수 없을 때 전전세 또는 월세를 놓을 수도 있고 보증금을 담보로 대출을 진행할 수도 있는 장점이 있지만 민법 제309조(전세권자의 유지, 수선의무: 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다)에 따라 필요비 상환청구권이 인정되지 않기 때문에 사소한 수선(샤워기, 전등 등)이든 심각한 수선(누수, 수도 동파, 등)이든 전세권자가 모두 부담해야 한다. 다만, 전세권 설정을 하지 않은 일반적인 전세임대차의 경우는 민법 제623조(임대인의 의무 :임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 부담한다)에 따라 세입자가 주인에게 필요비를 청구할 수 있다. 하지만 전세권을 설정하지 않은 일반적인 전세임대차의 경우에도 작은 수리비 정도는 세입자가 부담하는게 관례다.[39] 인터넷등기소에서도 받을 수 있다. 전세계약서를 스캔해서 제출한 뒤 수수료를 내면 확정일자가 찍혀 있는 전세계약서 사본을 출력할 수 있다. 당연히 주민센터에서 하는 것과 동일한 법적 효력이 있다.[40] 하지만 임차인이 근저당권이 없음을 확인하고 전세 계약을 한 뒤 확정일자 등을 받더라도 집주인이 같은 날(계약 당일) 은행에서 대출을 받고 저당권을 설정하면 임차인의 우선변제권은 효력이 당일 발생하는 저당권에 밀려 전세자금을 보호받지 못할 수 있다. 현행 주택임대차보호법은 임차인이 전입신고와 확정일자를 받으면 그 효력이 '당일 그 시각' 이후부터가 아닌 '그다음 날 0시'부터 발생하게 되어 있기 때문이다. 예컨대, 목요일 오전에 이사한 전세 세입자가 그날 목요일 오전에 전입신고와 확정일자를 받았더라도 그날 목요일 오후에 집주인이 근저당을 설정하게 되면 세입자는 후순위로 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수 있다.[41] 이처럼 '다음날 0시'인 이유는...크게 두 가지 이유가 있다. 먼저, 인도(引渡)나 주민등록이 등기와는 다른 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우 그 선후 관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란하기 때문이다. 다음으로, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 완료했음에도, 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마쳐 이로 인해 입을 수 있는 예상치 못한 피해를 방지하기 위해 임차인보다 등기를 완료한 권리자를 우선시키고자 하는 의도도 있다.#[42] 당연한 얘기지만 잔금 치르기 직전에 등기부등본을 조회해봤는데 어제까지 없던 저당이 생겨있다면 입금을 하지 말아야 한다.[43] 흔한 일이 아닌 이유는, 고의적인 세금 체납자에게 부동산이란 은닉이 불가능한 재산이라 가지고 있으면서 세까지 주는 일이 거의 없다. 대부분 처분하여 은닉 가능한 재산으로 만들거나 다른 사람 명의로 돌리거나 하기 때문이다. 등기부등본만 열람해보면 누구 것인지 다 나오는데 은닉이 가능할 수가 없다. 따라서 이런 경우는 집주인이 사업이 망하거나 해서 갑작스럽게 돈이 없어져서 세금이 체납된 상황인 경우가 대부분이다.[44] 가입처 링크를 모아둔 페이지를 찾지 못 해서 비대면 가입 가능한 곳 중에 한 군데로 링크를 달아두었는데, 대부분의 시중은행 및 카카오페이에서도 가입 가능하다.[45] 집주인이 제시한 주민등록증의 진위 여부는 민원24 앱이나 국번없이 1382로 전화를 걸면 확인할 수 있다. 다만 이름, 주민번호, 발급일자가 일치하는지만 확인할 수 있다. 사기범들이 작정하고 집주인 개인정보 알아내서 위조해낸 주민등록증은 확인할 방법이 없는 것 같다.[46] 주택도시보증공사에서 세입자에게 보증금에 해당하는 금액을 우선 입금해주고, 추후에 공사 측에서 집주인과 소송을 대신 진행해 뜯어내는 방식이다.[47] 그나마 경매가 있지만 확실한 보전을 담보하지 못한다.[48] 청약을 받았다든가, 재건축이나 재개발 원조합원이 새 아파트로 들어가기 위해 관리처분인가 이후 임시로 전세를 얻는 등의 사례.[49] 사실 이런 상황에서는 전세로 들어가는 것 자체가 비효율적이다. 본 문서에서 여러 번 서술되는 사항이기도 한데, 거금을 돌려줘야 하다보니 집주인도 돌려주겠다는 의지 및 능력과 상관없이 전세금 반환이 정확한 날짜에 어려워질 수도 있기 때문이다. 전세 보증 보험도 30일의 유예기간을 거친 후 심사를 또 거쳐서 보험금을 지급하기 때문에 이사 날짜가 정확하다면 월세가 효율적이다.[50] 이는 주택에 전세권을 설정하는데 들어가는 등록세가 전세금의 0.2%이기 때문이다. 1년 미만의 전세계약에는 주택도시보증공사가 오히려 손해를 보는 것.[51] 비단 원광대학교 인근 원룸뿐만 아니라 용인대와 명지대에서도 비슷한 일이 벌어졌다.[52] 3M같은 브랜드에서는 강력테이프 형태의 걸이 제품이 다양한데 나중에 뗄 떼에는 테이프 한 쪽 끝부분을 길게 잡아당기기만 하면 붙었던 흔적조차 없이 말끔하게 떼어낼 수 있다.[53] 벽에 기대는 형태의 스탠드 제품이 많다.[54] 보통 위약금이 있기 마련이다. 하지만 사람이 급해서 나간다는데 뭐..[55] 이것 역시 '임대수익을 위한 집'에 포함되지 않기 때문에 원칙적으로는 고려할 필요가 없다.[56] 적은 공급자가 독과점적으로 보유하여 가격을 후려치기 어렵다는 소리다.[57] 비싸고 잘못 사면 처분도 어려운 돈먹는 괴물이 되니까.[58] 사람이 살면 계속해서 관찰하고 유지보수하는 것이 되지만, 빈 집은 그게 불가능하다. 어지간히 튼튼히 지은 집이라도 몇 년만 방치되면 폐가가 되기 십상. 당장 소도시, 시골의 경우 '그냥 살아만 줘도 좋겠다.'는 식으로 전세값을 수년, 십년 이상씩 동결하는 경우도 많다. 월세? 이런 곳에선 사치.[59] http://view.asiae.co.kr/news/view.htm?idxno=2014021313295779361[60] 단, 주의할 것은 비닐하우스 등 사람이 살기에 어려운 집도 주택보급률에 포함된다.[61] http://mlbpark.donga.com/mbs/articleV.php?mbsC=bullpen2&mbsIdx=1889652&cpage=&mbsW=search&select=stt&opt=1&keyword=월세[62] 그런데 한국에서 소득대비 임대료(RIR)이 선진국에 비해 지나치게 높다는 이야기도 있다.http://realestate.daum.net/news/detail/main/MD20131002070112276.daum[63] 대만 평당가가 한국의 평당가보다 35% 정도 비싸다. 타이베이-서울, 가오슝-부산, 타이중-대전 다 비교해도 30% 이상은 대만 쪽이 비싸다. 그런데 대만의 소득수준은 한국의 60~80% 수준밖에 안 된다. 당연히 대만 사람들 입장에서 집 구하는 것은 하늘의 별따기 수준. 이게 다 대륙인 때문이다 2008년 마잉주 정부에서 중국-대만 대삼통을 시행하면서 중국인이 대만의 땅을 싹쓸이로 매입하면서 지가 상승(그 이전에도 대만의 지가 상승은 꽤 심각한 수준이었지만. 연 8% 정도씩 뛰었다.)이 본격적으로 폭발(연 20% 이상 상승)해버렸다.(...)[64] 이쪽도 강제매수제도부터 시작해서 정책적인 가격통제나 독점/배타적인 농민보호정책 등 동유럽 주택시장 수준으로 시장통제가 만만치않음. 영세민들이 밥만큼은 굶게 하지 않겠다라는 옛날 못살던 시절의 PTSD이기도 하고, 전시 대비 물자 확보 등의 이유로 식량자급율을 강제로 100%로 고정하기 위해서 시장경제의 수요공급만 보면 쌀을 생산하지 않는 게 자연스럽고 효율적인 해에도 농민들 생계문제와 전시식량 수급문제 때문에 세금을 투입해서 억지로 사들이는 식으로라도 강제로 생산하게끔 하기 위해서이기도 하다. 이런 식으로 정부 창고가 터져나가다 못해 내구연한(도정 후 5년)이 만료된 시점에서도 저소득층 복지, 해외 빈국 지원 등으로 최대한 다 밀어내고도 소비되지 못한 쌀들은 소각하거나 바다에 쏟아붓기도 한다.[65] 란(Rahn)은 임차인이 주거용 임대 계약을 위해 집주인에게 상당한 금액을 선불로 빌려주는 이란의 특이한 임대 시스템입니다. 집주인은 그 돈을 무이자 대출로 사용하고 계약이 끝나면 원금을 돌려줍니다. 전통적으로 rahn의 경우 천만 리알($237)마다 월 임대료의 3% 에 해당하는 것으로 간주됩니다. 그러나 연 20% 정도의 은행 이자율 로 인해 이 방정식은 더 이상 유효하지 않습니다. 집주인은 란 금액을 정기 예금에 할당된 이자율과 동일한 월 2%로 할인하는 경향이 있습니다. 해당 사이트.